东莞楼市:明年房价是涨还是跌?只有内行人敢说真话

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提问：你好广叔，我东莞社保六月份刚开始买，请问我是等社保满一年买还是现在就买？有朋友说东莞明年大概率会横盘叫我不要急入手，可我担心会涨，收入赶不上涨的房价。手上目前只有80w，如果要买有没有合适我的楼盘升值为主，望广叔指点一二。老家县城有两间商铺无代款出租中，是否出手置换这边？

回答：你好。如果是自住的，当然是现在能买则买，不要等房价下降，毕竟房价从中长期看，通货膨胀，还是会涨的，自住不要在乎一时得失。一铺养三代已经过去，地段在转移，电商外卖冲击等等，铺面风险很大，一不小心就砸手里，租不出卖不掉，所以商铺不建议碰，不如置换成东莞住宅，五六线的小县城缺少产业，人口流入，房价很难涨起来的。可出手铺面，增加子弹入东莞，80w，3成的话能买250w左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔好，之前问了您……大岭山碧桂三园……寮步万科金域东方及茶山金融街金悦府.横沥雍景湾、后这两个哪个更具投资价值……因为我是刚上车手头资金也不是很宽厚……想先上车到时再卖……换个离公司近点房……大岭山寮步目前太贵……还有就是招商及金融街这两个开发商同碧挂园万科比起来怎么样……

回答：你好。如果是后面那两个盘，茶山金融街金悦府要好一些。招商和金融街都不错的，在深圳的楼盘比较受欢迎。碧桂园，“必贵远”。万科中规中矩。

提问：你好，纯投资，东莞的龙光江南大境有价值还是南沙的越秀明珠天悦江湾。万分感谢，钱挣得不容易。黄埔的也在攒名额，想买两套，一套黄埔，一套南沙还是东莞？都有名额，挂别人名字

回答：你好。南沙要做好中长期考虑，短期龙光江南大境价值大一些。

提问：广叔，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：你好广叔，本人40岁，大学本科毕业，现在户口在广州，已经在广州购置了三套房，均在市中心区，越秀一套，天河两套。市值2000万左右，贷款500万，目前手中有700万左右弹药。一直犹豫是否把户口弄到深圳，投资一套500万左右的房子。可以考虑5到10年时间，有什么好的建议？此想法是否妥当？

回答：你好，就算鸡蛋不把放一个篮子里，您也该买深圳了，何况您这几千万的身家还没有任何杠杠，另外一方面来看，广深两地那么近，深圳产业和广州不同，深圳置业一套，方便孩子日后来深发展。至于买多大的，无论投资还是自住，300-500W是一个主流刚性需求，竞争白热化，房价也涨了一波，您家庭情况建议把预算提高到1000W+，房价相对比较平稳，吃得起大虾的人就不要去买人人吃得起的大米了。

提问：你好广叔，深圳观澜的观壹城能买吗？因为现在是观澜涨幅最底的盘，可有人说4号地铁线今年底开通会涨，108平方，580万，能不能入手呢？

回答：你好。观壹城近观澜汽车站，周围环境不好，农民房、工业厂房环绕，差不多是4号线沿线的末端了。因附近楼盘也少，如果在附近工作，这个价格可以入，地铁开通是还会涨一点。

提问：广叔你好，本人未婚，在深圳工作，家里预算150左右的首付，现在比较纠结的是在深圳买还是在广州买，家里人喜欢广州的氛围，当然还有原因是广州相对便宜，后面可能回报率比较高，我想买深圳是因为未来很长时间都会在深圳工作，感觉在深圳买个广州房有点奇怪，您怎么看？

回答：你好，不奇怪，投资跟居住分开是好事，而且你现在150首付去深圳也不妥，因为深圳已经起来了，你吃到只有渣了，还不如埋伏在广州坐等大水伦动

提问：你好广叔，现在没有广州名额了，还可以jyd贷出几百万，该投向哪里？jyd全款买房应该是需要买个涨幅快的盘在jyd年限前卖出赚收益吧？非限购区域有哪个盘能值得入呢？考虑3-5年卖出。佛山千灯湖能否推荐几个盘？

回答：你好，原则上你说的没错，但是实际操作的时候就没有那么简单，很多人会失手。非限购区目前来说只有新塘一带还能入，千灯湖也是，不太建议今年入。因为珠城的价格还没起来，非限购区目前不适合买。为什么广州今年能入限购区热门的板块，就是因为深圳西部已经拉涨二三十点了，下一波的水自然会流到广州。

提问：您好广叔， 有几个问题想请教你一下，问题一：我和老公均有过贷款记录，现我名下有一套2017年入的深圳宝安满京华云晓旁的雅乐居42平小两房。因为明年打算要仔，住起来有点困难，要不要等明年满二卖掉？ 问题二：卖出去后如何买？加存款也只有120-130万，方案一：用姐夫的名额，3成首付购房；方案二：自己的名额，加上贷款70-100万买房，约220万5成首付买房，两年后加按出来还贷款，加上公积金房贷极限月供1万6左右。 问题三，买两房还是买三房？ 问题有点多，万般感谢~

回答：你好，一、你们卖出的这个房子目前价格也在两百三十万左右了吧，满两年卖出之后再去换一个同样总价的，意义不大。而且地铁12号线三年之后通车，你们错过这个利好，略可惜了。 二、假设决定了要卖，可以考虑用你们自己的名义全款抵押买总价三百多万的，兼顾自住，要买三房的话，要去龙岗选择一个未来地铁口的花园刚需盘，还是有的选的。在宝安就只能买个大一点的两房了。

提问：您好广叔，我两年前入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里的小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，我看了价格也没怎么涨。目前是出租状态，以租养贷。作为家庭投资性的房产，我是否要卖掉，然后置换到宝安热门片区呢？不知道罗湖的未来如何？

回答：你好，聚龙大厦涨得不好，一是因为罗湖的大概念，二是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。罗湖自住的性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。

提问：你好广叔 新人首问 刚认购了龙岗恒大锦苑84平 还没签合同 问了一圈房产圈朋友 有支持入手的 也有持反对建议 我快绕晕了 我购房目的偏向投资 不自住 持反对意见的朋友观点主要是东部虽然是价格洼地 但需持有个6年8年的 周期太长 如果选购宝安等地的二手房 3年满就可以出售 中间还有租金 求助广叔来指点迷津哈 感恩

回答：你好，恒大锦苑投资不建议买，自住也不建议买（牺牲几年，买个能涨的，之后才能换房）。别入坑了！ 宝安的沙井或者光明都是比龙岗更好的选择。

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