广州楼市:未来哪种地段更有潜力?只有内行人敢说真话

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提问：广叔，您好。家里两大两小，过四年考虑学位，广州有一套革新路富力现代广场三房单位，楼龄十六年了。现还有一张广州房票，想问问是把这套卖了重新选一套更大的环境更好的（意向有准备开盘的南洲路中海观澜府和广钢保利堂悦），还是说富力的不卖另外投资一套更好，投资的预算500-600左右，如果这个价格，投资哪里比较好。谢谢。

回答：你好。富力现代广场配套成熟，近地铁，生活很方便，但片区发展成熟，缺少增量，未来潜力较一般。中海观澜府景观倒是挺不错的，离地铁不是很近；广钢保利堂悦还不错，广钢是尽全力做新城，医院、学校、地铁等等一应俱全，小学学区还可以，就是还需要点时间。建议选择后者。其他推荐参见内部分享！

提问：广叔你好 新人首问。我男朋友在科学城暹岗上班，我在新造上班。男朋友手上有一套科慧花园还贷中，明年年中交房。想婚前用我的个人名额再买一套二房。现在我俩资金不足，只有四十万，凑一下最多能到60万。我们都想在市区，又不想太偏僻的地段。看了好几个盘，大石板块能入吗？中介说大石的南大干线修好，还有轻轨通车会有利好，推荐我们中环品悦二房。现在很迷茫，再等到明年这个时候我们能多存20万，但是怕房价涨了。请问广叔有没有什么好的建议。我们就是想市区买个新点的保值的二房。今年这时候买最多能买200万的二房。明年这时候买才可能买到250万左右的二房。

回答：你好。科慧花园离地铁凤岗站倒是挺近，旁边还有富士康科技小镇，但地理位置偏，周围还是很荒，缺少配套，需要持有很久。大石板块，位于长隆以北，离万博商圈不是很远，有一定的利好。中环品悦，次新，离地铁不是很近，民房工业厂房环绕，总体看较一般，但对于这个价来说，也难选，这里勉强上车。南大干线是有一点利好。具体参见内部分享！建议先上车，明年怕这个价上不了了。

提问：你好广叔，我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。

东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧邻宝安的松岗，松岗是宝安远郊区； 长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。 当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：你好广叔，定位广州，目前有两套住宅。一套在中大自住，一套是隔壁的祈乐苑，60方，97年买入后一直出租，最近租住近十年租客搬走后重新装修，又开始出租。祈乐苑已经太旧，楼梯楼，想换置新屋用于投资。原来对房地产的投资方法不甚了解，看了广叔的文章后眼前一亮，希望能将手中资源盘活起来。现在中大自住120方电梯房，无房贷。收入不高，月约5000可以还贷。手里有子弹百余用于证券投资，年收益约25%左右。如何最大化盘活资源，恳请得到广叔指点。

回答：你好，其实你的资产可以很好盘活，甚至可以再裂变2套，而且今年广州的买入时机很好1.97年太旧的楼梯房出手置换次新房，太老的房子很难跑赢新盘或次新盘，我们买房的目的不是为了出租，而是房子本身的升值能力。这一步相当于卖1买1，目的是优化资产配置。

2.中大自住房无房贷，可以做一笔抵押，抵押出6-7成资金，然后再用于买房首付。这一步相当于房产裂变，由1裂变为2。

3.最后因为你的月供能力偏弱，可以预留1-2年的房贷资金在手里，作为防守资金，抵抗风险。

提问：广叔你好，对于广州市区工作且有自住+投资需求的人来讲，番禺广场和万博两者间有何优劣？另外万博今年10月应该开业了，利好是否已经用尽，没多大升值潜力了？

回答：你好，万博的最后一“击”就是18号线的全线开通，没有增量或者利好出尽也是不对的，番禺万博一定会起来，板上钉钉 番禺广场我早就定义为“广州的莘庄”，18号线把番禺广场+番禺万博串联起来，上下站的关系 可以很自然的理解为：番禺广场就是万博的自然外溢

提问：您好广叔，刚需上车，目前的预算在500万左右，之前想买的但是犹豫了，最近几个月看这房价也没有要降的意思，现在就是怕再不买，以后就更买不起了，觉得龙岗的房子已经涨了，想考虑，但是买了又怕站岗，所以很纠结。2020年马上又快结束了，所以想尽早上车。请大师兄指点一下。谢谢！

回答：你好，我发现很多人都是因为犹豫、纠结而错失了很多次房子上涨的机会。过去投资客最看重的是西部南山、宝安、龙坂，忽视了东部200-500的房子。715新政之后，市场的投资属性急速下降和弱化，投资客退场，刚需上场。低总价房子便成了当下市场的主流，不但不会跌，甚至还会涨，所以你这个预算，还是不要再观望了，2020年都快结束了，赶紧跑步进场吧！

提问：您好广叔，我的房子是百花园二期156平方的学位房，目前小孩已经上高中了，请问是卖房换后海还是继续持有。

回答：你好，百花园学位好，价格高，但是楼龄偏老，这个价格深圳有更好的自住产品，未来成长性也更好。 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更纯粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是南山，深圳湾板块。 如果房票充足，建议裂变1套自住盘，1-2套刚需投资盘。 利益最大化。

提问：您好广叔，我小孩今年5岁，现在人推荐福田碧海云天的210平房子，但是不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样，九叔觉得怎么样？学位加自住值不值得入手呢？未来增长空间怎么样啊？感谢回复。

回答：你好，其实碧海云天环境还不错的。明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错，但论绝对值，还并不是特别起眼，不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。

提问：你好广叔，有200多万的预算，请问怎么看布吉的百合星城和长庆小时代这两个房子？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素？主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的两房，靠近市区的也想不到其他的盘了吧

回答：你好，近几年，布吉的大部分房子都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤，还要啥自行车呢？但是，人都是贪心的，想上最便宜的车，还想上完马上就涨，怎么可能呢？这两个盘要选，我会推荐长庆小时代，楼龄比百合星城年轻15岁，会活得更久更长远。

提问：你好广叔，目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出？想卖出原因第一有资金需求，想置换成住宅，夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅，第二该公寓升值很慢，现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租。老公国企上班，我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低，没有疫情时候收入比老公高，想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房？目标学位宝中，目标住宅宝安西乡或新安。两个孩子都比较小一个五岁一个一岁多。

回答：你好，第一，公寓早就应该置换了，已经过了一个年了，不用留着再过第二个年了。 第二，人家只是上车上个四五百万的小飞度，你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克，说明你早就有买房的实力，缺乏买房的魄力，孩子都五岁了，还想带着俩娃继续颠沛流离么？此时不买，更待何时。 第三，究竟是买700还是1200万，需要进一步沟通才行。

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