东莞楼市:现在上车会不会太迟了?只有内行人敢说真话

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，你好！新人首问。本人在东莞东城新世纪星城有一套103方的三房，寮步鼎峰尚境有一套121平的小四房。夫妻年收入60万左右，工作稳定。明年年中左右鼎峰尚境房产证满两年考虑换房，鼎峰欠款100万多点，到时另外还有子弹50万左右。有以下考虑：

一是星城不动，明年卖掉鼎峰，考虑买南城森林湖或者其他楼盘或者天骄御峰小点面积的，总价不超过650万，月供2万以内的。二是继续持有鼎峰，装修后出租，租金五千元左右。新世纪星城现在住的卖掉换大户型，自住兼投资。目前只有一个小孩，在星城旁边读书，置换的话卖了自住的还要供200万左右，供也供得起。三是继续持有鼎峰和星城，星城抵押贷200万买麻涌的碧水湾二手房，总价180万左右。想问下哪个方案好些？建议继续持有鼎峰尚境再等它升值吗？南城楼盘和天骄御峰现在价格五万左右了，现在上车会不会太迟了？

回答：你好。新世纪星城位于东城温塘，花园次新，没有地铁，配套还行，距离东城商圈两三公里；鼎峰尚境属于改善住房，配套、学位都不错，这个价格在寮步算是CEO盘了，就各方面溢价做到了极致；

这两套盘自住也都还行，投资但算不上最优的资产，新世纪星城平平凡凡，鼎峰尚境溢价偏高。比较有潜力的还是南城、松山湖以及临深的滨海片区。自住两套都可保留，投资都可出手。森林湖、天骄御峰都可以考虑。现在上车短期可能会横，但长期看还有潜力的。

提问：您好广叔。黄江富基云山湖镜投资价值怎样，值得入手吗？现在松山湖的二手房，哪个盘还能入手？纯投资的话，松湖半岛好还是松湖碧桂园三期好？感谢

回答：你好，富基云山湖镜自住还是不错的，有山有水，有地铁站，不是很近，自住+自住可以考虑的。不知道预算多少？松湖半岛要好一些，旁边高科技企业多，景观好，宜居。

提问：广叔您好！我只想买东莞市虎门镇的房子，要4房双阳台。我是2012年底入住的虎门东海城堡的3房，就是这个房子耽误了我，一直没想再改善或者投资。所以2015年开始错过了虎门万科南部湾，云城，城市之光，万达，虎门碧桂园开盘的时候看上了4房单价2.1万，首付其实可以咬牙只是担心还款压力大，但是没买。再后来也没有买同一片区的虎门滨海城和湖山雅居，结果2017年在老家湖北襄阳买了东津世纪城5千多的140面积，现在8千多了。虽然涨价了，没有买东莞市，现在肠子悔青了。虎门印象3万的130平7栋去晚了没有买到，华侨城3.5万太偏远感觉贵了，120平方的电梯入户的，还是电梯对着大门感觉不好，也没有买。现在还是想买4房，虎门有一个即将开的盘世贸佳兆业璀璨时代，周边也很烂，还不知道单价怎样。

回答：你好。东海城堡旁边是丰泰外国语学校，高速、立交环绕，配套一般，缺少大型商圈。如不自住可出手置换。资产只有在不断地置换到更优质的资产时，才能实现增值和保值。看来你错过了不少机会，很可惜啊！世贸佳兆业璀璨时代周边的民房、工业厂房居多。4房可以看下具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，现有一套三房在东莞万江，06年的房子，房龄有些老了，还是楼梯房，只是靠近东莞汽车总站，在建的地铁1号线就在家门口。因家里两个孩子，又有老人，最近想换四房。按现在的房价，大概能卖220万左右，现在大概还有45万贷款。我们两夫妻人均工资七千左右，在市区置换四房，还款压力偏大。而且我跟老公都在石碣上班，去看了广州增城石滩的一个楼盘，觉得户型不错，离石碣很近，均价1.7万，但周边配套不行，而且以后小孩读书有些麻烦。另外，我老公有心回老家河源发展，河源市区的房价现在均价七八千，卖房回去压力小很多。不过，7月底东莞出台了限购令，二手房都不太好卖，一时不好卖出，我们手上的钱也不够交首付。所以，中介给我们出了个主意，第一套房先不卖，把他做二次抵押贷款出来交首付买第二套，等第二套交房后再出售。想请教一下，我们应该怎么选择比较好？您是否有更好的建议？中介说的方法是否可行？有没有什么风险？谢谢。

回答：你好，从买入价值来说，河源远不如东莞，如果你们只是为了减轻压力，不考虑教育和大城市资源优势，现在买入河源容易，以后想再买入东莞，成本就更高更难了。所以人生后撤是容易的，前进就难了。另外河源房价虽低，但是价值也低，买河源等于说你们以后的资产大概率就趴着不动，很难跑赢大盘，没有什么升值潜力了。

我是不太建议你选择退路回河源，还是咬咬牙坚持在东莞，毕竟还有临深这棵大树靠着，以后还有上涨空间。预算有限，不一定非要四房，大三房也可以，同时重点也是把资产优化一下，买新一点电梯房，毕竟现在的老房龄+楼梯房以后是硬伤。东莞投资回报率高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，有首套买在合肥，贷款在还，二套想在临深或者临广周边买套做投资的想法，目前手头子弹70到80左右，最多总价在200万以内能接受，深圳和广州市内不够资格，惠州那边暂时感觉坑比较多，考虑在增城新塘入手的话首付要七成，超过预算，现在我也不知道在哪入手好？睿智的广叔，除了新塘个人感觉在佛山临广值不值得投？能否给个详细的建议和区域板块？谢谢！

回答：你好，子弹80，其实可以买广州的，破限购很简单。广州买房，不要跟规划背道而驰，指的是不要跟政府的规划背道而驰。政府的规划就是枪口的方向啊，枪口指向哪里，子弹就会飞向哪里，这是必然。

广州的发展战屡是“东进南拓西连北优”，东进、南拓才是广州未来的大方向。所以我们的投资思路就是：现在是郊区、是城郊结合部，未来可期的时间点会变成城市，会变成城市中心。比如内推荐的板块。总的原则是：当前的价格不太高，因为价值尚未被挖掘；未来有各种利好在路上，所以更应该进场。如果实在破不了限购，非要在佛山和新塘之间选择，目前新塘略微领先佛山半个身位。

提问：你好广叔，看到你回答说刚改再改的区域，三房四房的区域涨幅远超二房。 想请教下， 1：老黄埔文冲算刚改再改的区域吗？怎么判断一个区域是不是呢？ 2：你说的三房四房是改之前还是改之后？ 3：如图中，如果3改4，把主卫改成客房，是不是卖的时候也能卖更高价？因为买家可以用比3房贵一点的价格买到4房？ 4：如果我们小区老黄埔城花，4房的价格因为面积超了豪宅线所以单价卖得很低呢？怎么办还改吗？ 谢谢广叔解答！

回答：你好，1、老黄埔基本上都是刚需，哪里有什么改善，或者说一小点点的改善吧，比如黄埔花园的某些楼栋和产品，比如保利学府里或者鹭山府之类的 2、原则上4房单位肯定比三房的价格要高，但这个也要看你的户型平面，改之后合理与否，如果改成了一个不太合理的平面，其实也没啥作用 3、你说的这个户型，就不要改了，就把前后两个花最大花园真正的用起来，装扮和修饰一下，就是最大的买点 4、这个户型是黄埔花园B栋的户型，把前后花园用起来就OK了

提问：你好广叔，现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

回答：你好，1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。

提问：您好广叔，最近在考虑买南山学位房，自用+投资，投住分离，分别看了南二外的海德三宝最低总价的二房和南外高新的最低总价二房，价格相差也不算大，该选择哪边？谢谢啦

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。 南二外系是丢卒保帅，总部一枝独秀。 所以谁更可能一直稳定，南二外无疑——就这么一张牌，可不能打输了，买学位买确定性强的，所以投资角度讲，买海德，自用的话，还得结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校，恐娃儿成了陪跑生。

提问：你好广叔，本人深户，家庭已有2套房，一套已还清，目前小孩已满20岁，手上有资金400 红本房在银行做商业贷可随时贷200，年纯收入在150左右，现在想以小孩名义买一套，目前看了天鹅堡3期122平和龙华金茂府155平，想问一下相对来说这2个哪个更有潜力？

回答：你好，天鹅堡3期自住还可以，未来可能受益于白石洲旧改，但周边配套和学校较一般。金茂府是一个新盘，户型惊艳，听说会引入一个上海的名校，有一定的学位溢价，性价比不算高。两个自住都不错的，但潜力也都一般。个人认为如果论豪宅，天鹅堡的价值和认可度会更高一些，圈层较纯粹。但这个总价，我更建议考虑香蜜湖和深圳湾的产品，自住和升值都不错。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:现在上车会不会太迟了?只有内行人敢说真话
东莞楼市:如何买房才不亏?只有内行人敢说真话
广州楼市:未来哪种地段更有潜力?只有内行人敢说真话
东莞楼市:明年房价是涨还是跌?只有内行人敢说真话
广州楼市:南沙的房产能买吗?只有内行人敢说真话
东莞楼市:现在入手会不会高位接盘?刚需心急如焚
东莞楼市:这几个区域慎入,内行人绕行不碰
东莞楼市:现在买房会不会成为接盘侠?看完放心了
东莞楼市:年底买房还是明年买房好?内行人说出真相!
东莞楼市:这些房子最受欢迎,内行人抢着买