东莞楼市:如何买房才不亏?只有内行人敢说真话

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提问：广叔您好！我是新人，现在有二套住房均在东莞常平：常平东田丽园134平方自住，常平东莞东火车站对面卓越蔚蓝城邦76平方在二楼，小高层电梯房纯投资，月租1500，11年买的；大朗碧桂园首座公寓96平方一次性付款，6月份刚收楼，准备办房产证，暂时未出租，也没有配家电;东莞户口，在大朗上班，现在想卖掉蔚蓝城邦投资房价值110w，身边子弹230W，年收入200w左右，另外购买一套东莞房产，请问有什么楼盘可以推荐，适合长线投资，必要时也可以考虑自住，升值潜力大

回答：你好。常平东田丽园自住可保留。卓越蔚蓝城邦，近常平东站，但高铁不是地铁，市内的出行要更重要的多，靠近常平立交，周边多工业厂房，而且还是二楼，视野不是很好，投资价值不大，可出手。碧桂园首座，一楼底商，旁边是新世纪长盛广场，二期全是公寓，公寓涨幅慢，流动性弱，税费高，建议置换成住宅。子弹230，可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，我在东莞沙田有套自主房，买入价大概500万，近高速近城轨，暂时不考虑出手。东莞有购房指标，深圳明年底有房票（可以做3层首付），现有子弹200万，家庭年收入100-150万。现在考虑1、10月万江保利首铸天际或者大岭山万科汉邦松湖半岛纯投资的角度是否可以买入。2、等到明年底深圳有房票，在西部打新。房叔有什么建议。

回答：你好。1、考虑万科汉邦松湖半岛，或者南城万象府。2、该方案也可考虑。总的来说，现在不用急，东莞先找最有价值，性价比最高的新盘，尝试打新，一直打到为止，打不到就等明年深圳的房票，去深圳打。

提问：您好广叔，东莞南城区江南第一城的房子和寮步即将开盘的万科金域东方怎么样？如果从升值潜力来说，建议留哪一套？因为目前孩子五岁，换房考虑投资潜力，万科旁边小学中学比较近，感觉周边环境也还不错，但是又觉得南城也还是比较有发展潜力，犹豫不决，还望指点。谢谢

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片区还是没有领涨片区价值高。万科金域东方新盘配套也还可以。江南第一城居住安静，宜居，小区绿化好，景观强，缺点就是离未来的地铁不是很近，在南城CBD附近，未来有潜力的。详见内部分享。

提问：广叔你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：你好广叔，坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。 1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。 2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案： A 龙岗中心城区附近二手房 B 光明城区次新房 C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90 D 东莞松山湖区域 请问这几个方案如何选择？ 3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，感谢赞赏，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。 优先光明和沙井的次新盘，其次是大运和龙中的次新。 小产权和松山湖都不适合你。

提问：你好广叔，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。

但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。黄埔投资回报率高的楼盘，详见内部分享。

提问：你好广叔，您最近比较推荐万博 现在万博版块的价格也起来了 欧泊现在比较贵 铂世湾的新房 您建议入手吗？投资角度

回答：你好，如果你喜欢新房，波斯湾是可以买的，后续还会涨的 如果是投资的话，我说2条先 1.新房不买，不灵活，你搜一下星球记录你就知道新房的不好在哪里。 2.板块内最火的盘不选，因为贵，难砍价，投资没必要硬碰硬。

提问：广叔，请问金碧世纪房出阳台那些奇葩一点的户型比厅出阳台便宜很多，从投资角度的话房出阳台会不会很难有接盘侠？

回答：你好，不会，其实只要价格足够便宜怎么卖都能卖出去。针对金碧来说虽然厅出阳台会贵一些，但是后面接盘的人也多一些，看菜吃饭，便宜有便宜的买法。如果是我投资的话会选择房出阳台的，单价够便宜杠杠比较足。

提问：您好广叔，广州传统的老区越秀，荔湾，白云，番禺市桥那边怎么选呢？是广州最具人气传统商贸最旺盛的地方，不知道这些地方挑一些低总价的学位房投资可以吗？

回答：你好，可以，学位房投资注意这几点：1、总价一定要低，比如能150万就不要200万，能250万就不要300万。2、学位的配备至少是有名气，甚至是名校，不然就会失去最大的价值支撑。3、在交通上一定要有地铁，地铁的作用非常大，这一点是不可忽视的。4、在产品上和面积一定的基础上，尽量把房间数提上来，产品要有优势。

提问：广叔您好！我发现诺德国际目前80平左右的3房，成交单价比48平的1房便宜7000左右一平了。但两年前3房比1房单价要贵7000一平，现在80平的3房是否会有补涨？我个人认为诺德不算是顶级学位，而且这几年学位并未变好，小户型大多朝月亮湾大道，溢价不应该这么多。对此您怎么看？

回答：你好，首先，诺德48平是小2房不是1房。两年前80平比48平的单价贵，这并不假。可现在的情势已经变了，前海越来越贵，投资客越来越多，48平的小2房因为稀缺和低总价，轻松跑赢80平的3房。至于你认为的80平补涨，有点想当然了。目前48平的挂盘价已冲到530万，明显是炒作过度已经飘了。加上南山490万的豪宅生死线，在我看来，短期内不是80平补涨的问题，而是48平回调的问题了。

提问：你好广叔，我目前有一套自住两房位于罗湖汇鑫花园二期低楼层（64.57户型，朝正南，楼下滨河大道略吵），是满五唯一红本，目前手里有100万左右的资金，小孩明年出生，我们现在在纠结是否换大。想请教一下：汇鑫花园现在合适出手吗？还是再持有几年等湖贝旧改完成？请问东部会补涨吗？若出手。加现有预计450万，总预算700万左右，想要学位和居住环境，看过盐田海天一色、上东湾、万科东海岸，但又担心盐田升值空间，想听听有什么建议没有？谢谢。

回答：你好，汇鑫花园，近地铁黄贝岭站，楼龄较老减分，低楼层减分，滨河大道噪音减分，学位一般。满五唯一、豪宅线下是加分项，妥妥的刚需盘。这种房在罗湖一抓一大把。即便是旧改，带动的作用也不会很大。因此如果是置换，现在就可出手，多凑点资金，入个好房。盐田适合自住养老，盐田没啥产业，刚需也是奋斗打拼的，根本无暇去体验海景的闲适，住上了也没法通勤，所以缺少刚需主力支撑，上涨潜力偏弱。

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