东莞楼市:买房和卖房谁更吃亏?听完内行人的话,明白了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，投资350万左右万科汉邦松湖半岛好，还是长安临深片区好？

回答：你好。纯投资汉邦松湖半岛会更稳一些，但短期增长不大；长安临深可以博个短期。

提问：广叔你好，又来咨询你了，辛苦！由于近期可能会在长安工作几年，也在考虑那边二手房。你经常推荐长安的长安花园和金沙花园，我看楼龄是06年的。虎门的南部万科城、万科紫台、金地琥悦、恒大御景半岛怎么样？长安和虎门的这几个楼盘，可以取前五排名吗？谢谢！另，黄埔的星樾和南沙的星河山海湾，如果五年周期，跟虎门长安比，是否价值更高。

回答：你好。我的看法：长安花园>南部湾万科城>金地琥悦>金沙花园>万科紫台

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：谢谢广叔，请问我去年入手的翡翠东望，您觉得升值空间如何？此外，明年我就有深圳的购房资格了，东莞万象府和深圳比，首付400左右的房子，您觉得哪个更好呢？如果深圳更好，深圳您有具体的项目推荐一下吗？不是自住，也是二选一投资！谢谢您！目前万江圣堤雅有一套，需要出售才有房票，您觉得这个楼盘有升值空间吗？

回答：翡翠东望区位不错，近体育中心，市政府，还有潜力的，建议继续持有。如果深圳有名额，当然深圳要更好一些，目前深圳的是调控了，但是3年后都有名额之后，会释放大量需求，还有很大的上涨空间。如果买深圳的话，建议考虑西部的前海南、宝中，可参考：

【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太风华四期，诺德假日，阳光玫瑰园，万江圣堤雅在万江，周围工业厂房居多，配套交通方面欠缺，投资价值一般，可出手置换。

提问：你好广叔，市场上有一些旧改回迁房的指标在出售，据说不限购。想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的。谢谢

回答：你好，说说回迁房： 优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。 缺点：全款。 其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。 一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。 还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

提问：你好广叔叔，男33岁大专，儿子6岁，子弹50，现徐东开店家庭年收入40万。婚前购万科金色城市87平，贷款余额26万，沌口万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安雅菏中环大厦117平老婆名下贷款余额36万；父母名下徐东才华名苑224平楼梯房顶复，贷款余额75万月供1万自住。广州户口正在办理中，预计今年年底到手。目前准备1、卖西安，结清万科，后期再入广州。2，卖西安，入广州250左右上车盘，待2027年才华名苑结清后卖万科加到时资金二套入广州。3，2020年卖出西安和万科，凑子弹250满贷入广州，近六年压力会很大。其他没想到，望广叔指点。

回答：你好，目前最需要出手的是沌口万达公寓全款房，沌口落寞，公寓没有涨幅，租金收益也一般，没有杠杆，留着升值潜不大。西安长线看，也可以考虑出手。建议子弹150以上，入手广州，二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，找垫资公司配合。等楼市回暖后出手才华名苑裂变2套三环内低价潜力盘，一套自住，一套投资。万科金色城市还有空间，继续保留。

提问：你好广叔，子弹60，纯投资，惠州的大亚湾龙海二路泓泰花园能入手吗？听说离深圳只有半个小时，买不起深圳的都在这里买房。纯投资是这里和武汉入手哪里更好呢？谢谢您的回答。

回答：你好，不值得，每一个忽悠你去大亚湾买房的人，都是你这辈子的仇人 大亚湾天量供应，完全没有人接盘。

提问：你好广叔，请问一下找中介去买新房是可以更便宜吗？但是又有说法是中介带去的话，不到最大的折扣。想问问真实情况是怎样的呢？

回答：你好，中介会用返佣给你作为诱饵。折扣这个可以说是多一个渠道价。这个要看开发商的强势还是中介渠道的强势。部分楼盘重点是放在渠道销售的，那优惠价的确是有的。有的楼盘重点在自身酒香不怕巷子深，基本不怕人不买。那渠道方面就弱。用中介渠道，是因为获客量不足的原因，实属无奈。但基本只要你看到满城中介都在推，而且刷满了屏，都是这些楼盘广告的话，那基本可判断这楼盘需要跑量，仅仅靠自己宣传达不到效果，要渠道网广撒网一条一条地捉鱼，那才能卖得下去。对于渠道方来说，如果碰到这样的开发商，自然会大口咬一口最大的折扣和佣金以保证优势了。

提问：你好广叔，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

回答：你好，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

提问：广叔你好，请问关于名校如何定性的问题，是以应试教育下的考试成绩、升学率、重点大学录取率等为指标呢？还是以什么来作为衡量指标呢？

回答：你好，深圳的名校界定很简单，就是看中考成绩，拼四大，八大，十大升学率和排名。 至于这个成绩是靠学校的实力考出来的，还是靠掐尖点招，差生劝退，生源筛选来的，根本不重要。

提问：广叔好，深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来3-5年有没有上涨空间？

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。

提问：广叔您好！来深圳两年眼看房价一直上涨，请问想要总价250左右还能上车吗？想投资个能跑赢大盘的，5年持有，以后再置换，不知道新盘好还是二手好，您能帮我推荐一些潜力大的楼盘吗？万分感谢！

回答：你好，总价250万有以下几种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

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