东莞楼市现状:楼市调控,哪个楼盘还有潜力?看完明白了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域。3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：广叔好，东莞万科松湖传奇（目前3万）旁边的新盘源悦（约2.8-3万），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，纯投资选哪个面积好？

回答：你好。源悦可以考虑，建议选择3房92平，112的4房次之。

提问：你好广叔，纯投资，买了打算三五年后再卖出。松山湖星城翠珑湾，一二期是松山湖的地，价格差不多都五万了，三四期则是寮步的地，价格也要将近四万，不知道买这个盘的三期二手房还有多大空间？它和万科汉邦松湖半岛谁的空间会更大？

回答：你好。星城翠珑湾区位要好一点，但目前价位确实偏高，如果中长期投资也是可以考虑的，房价下跌概率也不大。如果想博个短期考虑万科汉邦松湖半岛

提问：你好广叔，本人手上有一套惠州南站星河丹堤90平的房。现在想和男朋友（为名额暂没领证）在深圳以他的三成名额买深圳首套，首付180-200。想请教几点： 1.深圳二手次新盘，宝安与南山（上班自主或暂时出租方便），可有机会入手和推荐？ 2.深圳近期宝安和光明的新盘也有踩盘，但打新机率不大，作为备选，海岸城和金融街哪个更值得选？ 3.惠州的这个还有升值空间没，是否应该拖手？ 4.如果拖手后，这笔110资金是否能在深圳继续按5成入手？

回答：你好，1、总价600万，宝安南山两房还有入手机会； 2、看价格，更看好海岸城； 3、星河丹堤不自住建议出手，慢涨意义不大； 4、第二套要结婚才有名额，可以五成。

提问：广叔你好，我在福田上班。收入两万多一个月，可以接受总价四百五十万以内，两房或者小三房都可以，福田保税区和皇岗能不能推荐一些合适的盘，谢谢。

回答：你好，可以优先考虑学位盘。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：你好广叔，又来向您提问了。这几天去看了一个盘，销售跟我说要交5w认筹金，但是怕有套路，不知道要不要交，据说认筹的话价格低，不交又怕到时没买到，所以来咨询您？购房小白没有经验还请您再指点指点！谢谢

回答：你好，认筹有哪些常见套路？1、以“认筹即可打折”吸引购房者。但是，因为还没有出台最终的价格，所以无论打几折都没有意义，都是反推计算到房价上的。羊毛出在羊身上。比如开盘前想买一万五，可是认筹时说开盘打九折，那把价格标为一万七就可以了。2、认筹的人多了，肯定要多于推出房源的套数。所以，开发商便公布选房规则，一般是摇号。很多购房者为了增加摇中的几率会多认筹几套，这样认筹的数量将会增加一倍甚至更多。会造成房子很热销，很多人在抢房的错觉。3、在羊群效应的带动下，认筹的人越来越多。买的人多了，对价格也就不敏感了，只想着能买到就好，多一千少一千的，朝向差一点，楼层不满意等等都不在乎了。4、购房者对价格不敏感了，房价就不知不觉提上去了，买到房子的人还满心欢喜，终于让自己买上了房子。

所谓的认筹并不是比较规范的房地产销售行为，即交一定金额的定金，定金的形式很多种、如认筹金、诚意金、物业维修基金等等，主要是为了规避国家不允许楼盘无证提前销售的行为，在缴纳定金后，既可以选房，当正式销售的时候，直接进行购买该套房源。提醒大家，认筹购房时存在一定风险的！

提问：广叔您好，没有搜索到共和世家这个楼盘，在此提问一下。这个楼盘在深圳福田石厦地铁站附近，想找购物公园旁平安金融中心附近适合投资和自住的房子，就这个盘的均价低一些。您了解这个盘或者附近的盘吗？非常感谢。

回答：你好，星河世纪，中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。 这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。 有缺点吗？有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。 想自住得好，又想要投资收益，石厦板块不能兼顾。

提问：你好广叔，本人现在户口在南昌，事业单位工作。想把户口转到广州去买房，需要先在广州缴纳社保么？

回答：本科学历，年纪35。任何一个城市如果要赶场上车，无法破限购的话，结婚是最快的办法。如果接受不了，就只能老老实实入户，或者缴纳5年连续社保后者个税。广州部分法拍房不限购。

提问：广叔好，外地工作和生活。刚入深户，首付250左右，有过贷款记录，首付五成。主要为投资，最好有学区三房，学区考虑可能六七年后的自住。如果新房，宝安西乡的天福华府咋样，或者帮忙推荐片区，感谢指点！

回答：你好，五成资格首付250w，买二手房可以到450w左右的总价、如果买新房可以到500w左右，又是考虑学区三房，这个范围就变窄了很多。 基本南山、宝安是买不到了，天福华府有地铁12号线的利好，但是夹在两条大道之间、缺少腹地、周边环境后续能否改善还是个未知数。 在哪里工作？要自住结合学区的话，要么买两房、要么买东部的学区三房。

提问：你好广叔，总价500万在南山有好的楼盘推荐吗？房票不易，小孩6年后上初中，想兼顾学位和投资，多谢了！

回答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小、二小、麒麟小学、文华学校、荔林小学、科苑小学、学府二小、北师大南山附小等。可以按照这个范围淘淘小户型。南山小学水准略弱于福田，需要和中学一起才能带动房价。但是上一轮都涨得太厉害了，现在只能淘淘笋。重点关注鼎太风华、诺德国际的1房、2房。

提问：你好广叔，我在东海花园有一套房自住，月供四万，老大上一年级，老二不到一岁。目前手里有现金500万，还有房票，然后我在考虑一个方向是直接买升值潜力大的住宅或者公寓，或者是卖掉现在的房子，但是学位已占用，估计房价会打折，然后买个2000万以上的房子自住。请问这两个方案是否行得通，或者是买公寓，谢谢。

回答：你好，东海花园是一期还是二期？如果是一期那想要置换是对的，东海是深圳神盘，99年开盘价就杠到一万多是早年ceo盘的代表。东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡很气派。但时间可以摧毁一切，20年弹指一挥间东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，而且客厅阳台也出的很怪异，近十年来深圳的港式楼盘几乎全线跑输大盘。虽然东海还有名校和早年的声名加持，但是已颓势尽显，所以置换是非常对的选择。2000万以上的预算可以尽量往西部置换，抢占下一个高地。深圳湾，香蜜湖，前海，宝中都是好地段。前海时代，恒裕，半岛，凯旋湾等。深圳房票用完再考虑公寓产品。

提问：广叔您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

回答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

提问：你好广叔，爱人符合学历落户深圳的条件，现问题是：刚出生的孩子是否可以随母亲一起落户深圳，如果可以，需要准备哪些材料？谢谢！

回答：你好，新生儿如果尚未办理户口，就不用急着在原籍上户口，上了就是外地迁过来的，就不是深圳原住民，有些福利待遇会吃亏。可以等大人先落户深圳后，孩子再随迁过来，那样身份证号码就是4403开头的了。 材料就是出生证明即可

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