东莞楼市:买房和卖房谁更吃亏?看完内行人的对话,明白了

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提问：广叔你好，新人关注你有些时间，觉得你很实际，东莞本地人在南城西平有一套自住房，还欠金积金贷款43万，现在想把房子做二押弄出300万左右投资一套小三房，3年先息后本每月还利息大约11000元，家庭一仔18岁一女才2岁，家庭月收入3万左右，开支2万。1．是先息后本好还是先还埋公积金贷款做一押等额本息？2.投资广州好还是投资东莞南城?3.无广州房票，新塘边几个盘可以投资？4.东莞投资那个区域推荐那几个楼盘?

回答：你好。

1、所欠金额不多，建议先还公积金贷款做一押。

2、有广州房票当然广州要好一些，没有房票可考虑新塘或者黄埔，一些中介能先签合同，后顺交社保再网签。

3、新塘可以看下品秀星图、时代风华

4、东莞可考虑：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

提问：广叔您好，新人首问。东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。

鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：新人首问，广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：你好广叔，我又来咨询了。情况再说一次：我们预算1400万、1500万左右的四房，地段主要考虑南山、福田、宝中。小孩快2岁半，后面还要二胎，目前父母在家帮忙照顾小孩，夫妻双方都有工作。希望换的房子能兼顾学位、生活便利、房产保值。我们结合广叔在星球里的所有回答，我们做了大量的功课，也实地跑了很多楼盘，目前在考虑：南山的招商海月、招商海琴、西海湾，福田的万科城市花园、天健花园，全部都是4房，总价1400万左右。求广叔对上述的楼盘做一个分析与推荐，谢谢。另外，欢迎广叔有更好的推荐，指点迷津。请收下我们的打赏，为专业知识付费。

回答：你好，1.招商海月，育才四小，育才三中，小区100米地铁2号线，宜居环境也还不错。 2.海琴太旧了，面积大，总价不会太低，没有社区。反正不会跑赢，除非学校成绩往上猛窜。 3.福田这2个盘自住还不错，投资角度看，想象空间还是弱于南山。 这几个盘优先招商海月和西海湾

提问：广叔你好， 深圳刚需买房，预算110万，帮忙分析下这几个盘，谢谢， 京基御景半山，卓弘星辰，宝昌利御景御峰公馆

回答：你好，京基项目地处半山景区，风景资源优秀。大户型的刚需改善户型设计优良。但地铁交通不便，距离站点遥远。离铁路太近，前排可能受到噪音污染。周围配套不完善。短期内难以实现居住氛围浓郁。小户型上竞争力不足。卓弘星辰是横岗的项目；交通来说，虽然距离地铁三号线永湖站比较近，但是距离规划的14号线快线的距离相对较远，后续乘车需要到大运中转。

噪音偏大，项目临近龙岗大道和南坪快线3期（横坪路），作为交通主干道，这个项目大部分户型都受到噪音的影响。户型太尬，特别是82和89的两房，这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高，使用率太低，部分户型不足70%使用率，得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩，这三个需要结合你的预算和需求选择，有些方面，你需要作出妥协。

提问：广叔你好！ 男33岁大专，儿子6岁，子弹50，现徐东开店家庭年收入40万。婚前购万科金色城市87平，贷款余额26万，沌口万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安雅菏中环大厦117平老婆名下贷款余额36万；父母名下徐东才华名苑224平楼梯房顶复，贷款余额75万月供1万自住。广州户口正在办理中，预计今年年底到手。 目前准备1、卖西安，结清万科，二套资格买武汉，后期再入广州。 2，卖西安，结清武汉，入广州250左右上车盘，待2027年才华名苑结清后卖万科加到时资金二套入广州。 3，2020年卖出西安和万科，凑子弹250满贷入广州，近六年压力会很大。 其他没想到，望广叔指点。

回答：你好，目前最需要出手的是沌口万达公寓全款房，沌口落寞，公寓没有涨幅，租金收益也一般，没有杠杆，留着升值潜力不大。 西安长线看不如武汉，也可以考虑出手，不用还清武汉的尾款。 建议子弹150以上，入手广州，二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，找垫资公司配合。 等楼市回暖后出手才华名苑裂变2套三环内低价潜力盘，一套自住，一套投资。 万科金色城市还有空间，继续保留。

提问：你好广叔，我想买深圳的房子，手上还有一个名额。南山的育才学位房、或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井、松岗、光明相比；哪个更具有投资的价值呢？我已付咨询费！

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同。由于其的不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通的次新3房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑坡，每年都会润物细无声的涨。而普通房多是看天吃饭的，利好落地了，或者风来了就涨一波；风停了就歇一会。所以究竟哪个更好，还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩也不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大。都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看

提问：广叔你好，在笋岗有套小两房，带有桂园中学学位，但是小学不怎么样。预算考虑在600万左右，为孩子三年后上小学考虑小学学位，金城华庭还能上车小三房，八卦岭只能二房了，请问应该怎么选择呢？谢谢！

回答：你好，深圳十年前的教育几乎被罗湖+福田霸占，现在宝安+南山已经占有一席之地。从自用的角度出发螺岭、深小、翠园、深中、桂园这些都是性价比极高的，但是从投资来看不是现在，而是看趋势。如果你是考虑自用，根据个人自身情况，平衡学校、小区、几房就可以了。如果是想在满足自用的前提下还能保值增值，那可能得换另一套思路去操作了。

提问：你好广叔，我早年在深圳银湖这边买了一栋别墅，房子安静，好住，品质非常好，自住非常舒服，但是不明白为什么这么好的房子但房价就是涨不上去呢？现在想卖掉也不好卖，大师兄可以说一下为什么吗？我想置换到南山那边去，大师兄有什么好的推荐？我是会员。

回答：你好，其实别墅在深圳并不是特别受欢迎。蟑螂多、蚊子多、甚至有老鼠和蛇，加上这种海洋性气候，潮湿闷热，从居住的层面来说，不如大平面住宅。虽然自住舒服，可是出行、购物、上学，烦恼就来了。在深圳，只能买市区中心位置豪宅跟别墅混搭的这种。越少越好，这个级别的别墅，核心价值就是社交和融资，还可以居住，因为极度稀缺性，还有投资价值，学位价值也有，圈层价值也有。每个城市的特点不一样，因此要用不同的视角去理解别墅背后的价值！深圳是最特别的城市，很多房子背后的价值才是核心关键点！

提问：广叔你好，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金600万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。1. 900万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼广叔指点下。谢谢了

回答：你好，我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩并不突出，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的600万该如何放置。你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的600万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。

提问：你好广叔，请问景田青海大厦带福外学位价格便宜，如果买来用学位怎么样呢？谢谢回复~

回答：你好，青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是好像没有住家的，主要以办公为主。有很多核心地段的住宅就是因为办公很多，所以导致涨幅跑输同片区楼盘，比如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子，宜居属性会大打折扣，而且没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价，这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以对于此类型物业还需谨慎，总体不推荐，如果单纯考虑学位，可以入手。

提问：广叔你好，请问深圳宝安尖岗山壹号花园现在还值得去买吗？请广叔帮忙解答一下！

回答：首先得看你的购房需求是什么？先来看看配套。地铁：5号线兴东站步行790米，算是地铁物业。学区：紧邻宝中实验学校，旁边海安苑已是宝中实验学位，所以大概率尖岗山壹号花园也是宝中实验学位。（海安苑是海关的福利房，海安苑和壹号花园的位置以前是没有居民小区的，所以这一片也没有学区划分。）

其他配套：旁边在建尖岗山公园，大型商业配套需要到灵芝这边，生活、出行、商业还算方便。这个项目是上合村联合恒丰、松茂一起开发的，户型是79-136平的3-4房，单价在8万左右，600多万就能买个宝中实验学位的3房，还是很香的。现在已经建到20多层了，预计很快会开盘。

提问：广叔好，目前在深有2套住房，一套麒麟花园三房自住，另外一套小房在南山中心区房租（带南二外学位，租金相对可以）。后期我该怎么操作？是用父母名额继续买房？还是把麒麟花园房卖了买宝中呢？还是把小房置换？很苦恼。另外麒麟花园房子看中的是小孩上学方便，小孩还有4年时间上小学。

回答：你好，买到麒麟，在南山可以享受顶级学位，而且小孩四年后读书，就不宜再挪动置换了。 你如果房子本身有增值，或者有更多资金，可以考虑把一套房产还清之后再抵押，腾出名额继续买，父母能买的话，尽量先用父母的房票，以后他们年纪更大，更加不好贷款

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