东莞楼市:现在入手会不会高位接盘?刚需心急如焚

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提问：广叔你好！想请问一下，东莞东泰康怡居投资的话值得买吗？因为是步梯，楼龄已经18年了。还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了？另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话，以后如果要置换的话，会不会不好出手？希望广叔能帮我详细的分析一下！

回答：你好。东泰花园康怡居虽然有一定楼龄，但区位不错，生活方便，虽然是步梯，但小区环境好，大花园社区，楼保养得也不错，看起来还很新。自住+投资还是可以考虑的。景湖春天这个价位不算高，未来看还有潜力的。茶山新城区，具体还得看楼盘，相对来说没有核心区容易出。

提问：广叔您好，新人首问：本人在东莞已有一套万科翡丽山的房产，目前工作地点在国贸，有子弹120左右，月供能承受1万左右，有东莞和深圳房票，有两个方案想请教一下

方案一，多购买一套300左右的房产，自住加投资，或者纯投资也行，请问裕大知府（均价3万）和东实旗云花园这两个楼盘如何，值得购买吗？或者说购买哪个楼盘比较好，请广叔推荐投资回报高的楼盘，一手二手均可。方案二，把原来的房产出售，在南城置换一套500左右，面积140左右的房产，请广叔推荐南城好的楼盘。

问题如下，请广叔帮忙解答，谢谢：1.麻烦广叔帮忙看看方案一和方案二哪个更优和推荐相应的楼盘。2.目前东莞已经涨了一轮了，现在出手合适吗，还是等到年末淘淘二手的笋盘。

回答：你好。万科翡丽山安静宜居，依山傍水的，自住养老不错，配套方面欠缺，北向有水库和墓地，西北方向有学校和工业区，片区未来发展潜力较弱。裕大知府周围配套还可以，可以考虑的；东实旗云花园旁边是东莞站，还有医院，人员较为嘈杂，不是很好。

1、方案2更好一些，改善自住+投资，不过大面积流动性会弱一点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。2、建议淘笋入，年底好一些

提问：你好广叔，如万科松湖半岛与保利首铸天际同价，哪个更具投资优势？如何选择？

回答：你好，一个是临深，一个有南城CBD的辐射。论生活和配套后者要更好一些，自住+投资考虑后者。

提问：你好广叔，我在深圳南山上班，老婆在罗湖上班，大宝明年要上小学，二宝下月快出生了，家庭在布吉有一套小3房，手里子弹200，想再入手一套总价700以下的房子，之前看了关外上塘龙胜区域学区一般的3房，兼顾自住保值需求 1.上塘的卓越皇后道，挨着两条高铁线，高铁声音可能会比较吵，以后会不会不好转手？ 2.上塘的金地上塘道，楼盘品质差点，层高较矮，有点压抑 3.龙胜潜龙曼海宁北区，很担心随着龙胜区域建的楼盘越来越多，高峰学校的学区会不会不稳，以后被划走了 请问下广叔，这三个怎么选择比较好。另外那边楼盘近半年暴涨近50%，现在还值得入手吗，会不会高位站岗了。

回答：你好，如果考虑学区，这几个盘的排序： 曼海宁>金地>卓越皇后道 高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。 随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。 涨50%不至于，上塘板块是补涨板块，现在建议淘淘笋。入手单价控制在6万左右比较好。

提问：你好广叔，佛山市三水区与肇庆市交界，三水区未来地铁沿线目前楼价一万三，周边楼价8800-9500元平新楼带装修25平方左右的。目前住住宅基地，0持有商品楼，考虑投资等上涨。肇庆大旺新区与佛山三水区那片区域值得考虑投资持有吗？那片区域不限购，均价在一万至一万五。佛山靠近广州区域限购的区域15000-25000。我是佛山户口可以在限购区域购买。目前购买力首付在30至40万左右。

回答：你好，佛山和肇庆卖点是广州的挤出需求。所以涨幅要考虑，未来广州客户接盘侠的客户画像。佛山三水区和肇庆大旺新区，距离广州都在40km以上，而且没地铁。

这意味着不堵车的情况下，单程开车要1个多小时。这基本上大部分客户是不能接受的。所以不管房价有多少笋度，不建议买入，因为新房现在有卖出，未来二手卖出，是没有人接盘的。

我建议你应该买入佛山靠近广州限购区域，买2w以下的单价。现在不建议立即买入，大城市卫星城回调一般深于大城市，你可以静静等待广州回调后，再考虑佛山。佛山买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，你认为广州市区有哪些你认为是很宜居的楼盘，除去那些CEO盘（不考虑学位的情况下，园林、商业配套、人车分流、交通、户型等综合素质比较高的）？

回答：你好，这个问题可以回答起来难度比较大，而且要求也比较高，不过我们尝试着探讨一下： 天河：东方新世界、美林湖畔、誉峰、中海花城湾、嘉裕公馆、芳草园 黄埔：黄埔花园、万科城市花园、幸福港鼎峰、保利香雪山 海珠：会展世界城、保利花园、珠江帝景、光大花园 番禺：雅居乐花园、剑桥郡、时代外滩 越秀：锦城花园、东风广场、淘金家园、富力东堤湾、保利中环 白云：岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园

提问：您好广叔，总价约300万其中首付100万，其余月供。有广州户口，在广州内买首套房自住+保值。在珠江新城上班，跟女友还没领证，这次购房学位问题可以暂不考虑，需要电梯房。本人比较后倾向于东圃附近，看中天力居一套房，请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项呢？另外本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷，总额7万以内，供职央企住房公积金有保障，也还有十余万未用是否会影响首套房房贷的比例？

回答：你好，天力居还可以，近地铁东圃站，周围生活配套也行，就是楼龄有点老。建议在申请贷款钱还清欠款，不然负债率高影响审批。

提问：您好广叔，资金有限，只能买得起总价260万的房子，首付50%，目前还在外地，一直在网上看，之前一直有关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法或者有更好的区域推荐一下感谢！

回答：你好，你说的是田贝的泊林花园吧，06年的盘在罗湖算次新，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你在外地明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。总预算260万可选的范围不是太多，去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：您好广叔，发现了个有意思的现象，如果小区学位一般，一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如果福田的京基御景华城和南山的东方美地苑呢？

回答：你好，如果小区带优质学位，那单间的单价就会明显高于一房一厅，带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。原因就是学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小自然单价越高。普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以自住角度一房一厅会更受买家青睐。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅，可以预见的是单间的价格肯定会反超一房一厅的，这个现象可能在近一两年就会实现。具体推荐分析参考内部分享！

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