东莞楼市:郊区房价快速回落,买房者心急如焚!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好，御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：广叔你好，我们在东莞现在已无房， 名下只有惠州一套别墅明年毛坯交房， 所以此次购房目的还是自住加投资。所以这种情况下，是买深圳还是东莞？如果买深圳按现在手上只有230万现金，有什么建议？光明一手盘适合入手吗？另外看上了东莞紧邻松山湖的三个楼盘，两个地处大岭山镇：万科汉邦松湖半岛、松湖碧桂园3期。一个寮步镇：华侨城纯水岸。这三个楼盘都是7-9月开盘。请帮我分析一下这三个楼盘哪个更适合？

回答：你好，别墅自住不错，投资流动性较弱。光明可以买，适合中长期投资。汉邦松湖半岛离未来地铁近，环境各方面都不错。松湖碧桂园3期各方面都不错，周边比较成熟，配套齐全，双地铁，自住投资都不错。华侨城纯水岸属于环松山湖，主要靠松山湖的外溢，周边环境一般，尚需改善，需持有较长时间。具体还要看开盘价，建议考虑汉邦松湖半岛，次选松湖碧桂园3期

提问：广叔您好！1.坐标东莞，刚入手一套西平新中银花园二手，楼龄20年，是否值得。2.看过您之前的言论，东莞这波涨幅马上要到新塘，可否再杠杆入手一套新塘？品秀星图，敏捷锦绣天伦花园，保利东江首府怎么选？

回答：你好。1、新中银花园近地铁西平站，大花园社区，近临南城CBD，虽然有一定的楼龄，但楼的整体品质不错保养得都很好，未来看依旧有潜力。2、可以的，建议首选品秀星图，品秀星图是新塘的标杆，近地铁，还有华师附小加持，未来有比较大的想象空间。

提问：广叔您好，我们是东莞户口想在黄埔和新塘投资一套房产，最近看了黄埔知识城的保利拾光年、幸福誉五期，还有新塘金泽惠百氏，请问就未来发展来说知识城和新塘哪个回报率会更高？预期多少年可以出手，谢谢您

回答：你好。知识城以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权的产业，短时间内难以形成气候，虽然ZF也重金投入规划和开通了14#、14#支线，但也是为了画饼，短期看知识城会成为一个睡城，持有需要较长的时间。如果买的话，保利拾光年、幸福誉五期都可以考虑，两个区位很近，个人喜欢保利拾光年多一点，景观和建筑风格都不错。金泽惠百氏也可考虑，其近地铁，生活配套齐全。如果自住的话，建议考虑金泽惠百氏，纯投资的话考虑保利拾光年。

提问：你好广叔，坐标东莞：目前工作在南城住万江，工作生活通勤便利！子弹不多20W,能借10W左右，月收入2W。家有二个小孩，大的过一年准备上小学了。想找一个工作生活通勤便利价格又合适又上涨空间的房子！我们考虑入手厚街或万江的房子！问题：1.家人看中道滘上河居的房子你建议入手么 ？2.是不是应淘次新的二手房 3.二手房次新房你觉哪几个楼盘有升值空间价格又合适4.你觉得未来东莞哪一个板块的上涨空间大，现价格又处于低洼地带！麻涌的有发展空间吗？佛山三水恒大云东海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考虑，比较满足你的条件，生活自住比较宜居，四面环水，景观好，稍微缺乏大型商业配套。2.二手房需要买房龄新一点，一般建议房龄10年以内，自住体验更好，投资利于长持。3.东莞麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜，投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的。4.佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。

提问：您好广叔，我是深圳的户口，目前名下没有住宅。年龄20多岁。未婚（不婚主义）。想考虑把惠州的房子出手，购买深圳的住宅，一边自住，一边升值。之前乱买的房子都没有增值。 目前，在广东省内有三套房子在我名字下 （1）一套深圳龙光玖钻65平方米的公寓，剩余190w贷款； （2）一套惠州大亚湾西区的80平方米的翡翠山国际公寓，产权70年，目前有剩余贷款44w； （3）一套128平方米的惠州大亚湾西区的住宅碧桂园翡翠山，已经付清无贷款。 另外，妈妈名下两个房子也是我的： （1）一套深圳福田 中洲湾38平方米的公寓，贷款150w。 （2）一套惠州大亚湾西区，志隆大厦办公室135平方米，贷款77w剩余。 我很迷茫，我应该如何处理以上的房子，购买到优质有潜力增长的住宅。不知道哪个片区适合我。目前，年收入150-200w 左右。

目前手里可流动资金只有50w，可以借助商业贷款购房。之前的投资很失败，房子增值速度太慢了。 请广叔指点一下，适合年轻人住的楼盘，在深圳，够2-3人住就好。主要是增值快就好。

回答：年轻有为的后浪，你好。年轻如你，八卦的我，好想知道年入两百万是做啥的…… 看到你这一堆投资血泪史，真是哭笑不得，市面上的坑，一个都没少掉。惠州的公寓+写字楼坑，更是深坑中的战斗机，你这接二连三的买入，如果身边有一个拉你上岸的朋友多好，一个人的圈子很重要。 接下来你应该大甩卖你惠州的所有房子，惠州卖房+收款周期至少一年，同步融资买入深圳，可以带上你的征信面聊看看该怎么周转腾挪资金。

提问：广叔您好，我在深圳罗湖区看中了一套罗岭外国语小学学区房，学位已经被使用，正在读一年级，房子比市价低25万，学位要5年后才能使用。这样的房子是否可以入手？

回答：你好，户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。 不迁出会影响到你下家接盘的价格。 另外你是为了投资还是学区？ 投资一般不建议买罗湖，谨慎。为了学区自用可以入手。

提问：广叔你好，我是首房首贷，请问是买前海路的中海玫瑰园小两房好点，还是买玉湖湾的小两房好呢？

回答：你好，能够买玫瑰园何必买玉湖湾呢？要知道今天的钱永远比明天的钱贵，买就要买我们买得起的最贵的房子。玉湖湾那种小两房是花园里单独的一栋，原厂房改造的，只能用来上车，真正条件好点的刚需是看不上的，也注定了它的天花板会很低。现在的行情，什么歪瓜裂枣的小房子都跟着起飞，可是我们又不只持有这一朝一夕，看长远些，肯定还是买大房子好！

提问：你好广叔，我现在在龙岗有套房学位一般目前价值370万左右，贷款还剩一百万没有还，现在小孩大了准备上学，想要置换一套好点的房子，同时保值考虑换到罗琳，不过只有小学不错，初中的话很一般，而且房子比较旧，所以说就直接选择了龙岗目前看过深圳中学，龙岗初级的招商依山郡万科翰邻城。龙岗外国语的绿景大公馆。龙岗实验的学府道广叔可以帮我分析一下吗？

回答：您好，龙岗名校前三分别是深中龙初龙岗外国语和龙城初级在整个深圳的话并不是很受欢迎，不过在本地还是有一定的市场，如果是您资金够的话，建议您买依山郡 性价比也比较高。

提问：你好广叔，我们家目前基本情况：手上资金600万左右，主要活动半径在龙华，但距离不是大问题，年收入50万，小孩2023年3月升初一报名。目前唯一住房刚卖，租房住，夫妻都有房贷记录，五成首付。二、主要诉求：现在犹豫是价值投资还是关注学位房为主，目标方案有：1.龙华卓越皇后道（居家兼龙华实验学位）680万+光明打新限价房500万；2.玖悦台一手3-4房860-1100万，持有5年卖掉转战南山前后海；3.直接去前后海区域买1000万左右学位房，跟跑，麻烦推荐几个盘；4.去前后海买老破小或者600万左右（例如世纪假日广场）+光明限价房500万。有人看好光明，有人心存谨慎。何时何种情况介入光明为好？另外现在上车南山还晚吗？南山的平均涨幅是否超过龙华红山上塘片区？请不吝赐教顺便推荐一些南山的潜力楼盘

回答：你好，我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受。我认为南山宝安红山优质盘短期还会继续冲高，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杆置换大户型或者标杆盘。所以这些选项里，优先南山。

提问：广叔好，坐标深圳，在深圳南山工作，有深圳购房资格但房价太高考虑东莞临深，目前手上有65万现金，能接受1.1万月供，无房无贷，考虑小孩后年要上小学，也可能在深圳这边租学位上小学。想请教的是，像我这种刚需东莞哪个板块适合？买新房还是二手房好？有无楼盘推荐？考虑投资兼自住。另外，中山和珠海是否值得考虑。看过塘厦，长安、虎门板块，前段时间都涨了不少，比较焦虑，谢谢

回答：你好，中山和珠海投资都不建议买。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。珠海投资不是很看好，靠旅游撑起来的城市IP不可持续，如果经济不转型 人口基数不足，很难维持目前的涨幅。子弹65，临深城市建议优先考虑东莞。东莞与深圳接壤的区很多，而长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区，长安虽然是东莞的经济强镇，但是房价与松岗的价差并不大。所以东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。基本不会有深圳人口外溢，长安投资价值不大。与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗，塘厦和凤岗是临深最佳选择。这是临深核心资产。地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。

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