广州楼市:未来十年哪些区域潜力最好?内行人说道了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔，锦绣新天地这套房子我已经交诚意金约了业主过来签三方了，有几个问题想再问问您1，以我目前资金100，自留备用金后，打算拿60出来作为首付。先选择一套房子作为自住+保值，锦绣新天地未来10年还有空间吗？2，现在我年入大概50-80，月供1-1.2万可以承担，您对我现在的方案，买大户型以后置换认可吗？还是您认为可以先买投资价值比较高的品秀，先牺牲自住舒适性。等5年后再置换这样好呢？3，现在锦绣新天地168平方这两套，26层，220万。12层，230万。价格算低位了吗？4，或按照我这样的情况您有什么更好的推荐？

回答：你好，1、随着新塘的发展，未来十年升值空间不是问题，特别又还是自住的，根本不用太担心。2、品秀适合那种纯投资类型的。当然如果你愿意牺牲居住体验，是较好的选择，这也是为什么我一直建议投住分离的原因。3、价格还可以。4、目前这个预算，锦绣新天地算是性价比最高的了

提问：你好广叔，白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好，中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：你好广叔，预算300以内，广州已无房票，3-5年的投资时长，哪些区域的哪些楼盘可选？

回答：你好。可考虑东莞，目前松山湖价格偏高，短期可能站岗，建议考虑南城或者临近深圳沙井的长安新区。可参考：南城：未来世界花园、恒大御湖；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好，广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 哪个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答：你好，首选广州科学城：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：广叔好，接着昨天的问题，手上70w左右，科学城有什么推荐的楼盘吗？首套。

回答：你好，可以看下：龙光峰景华庭、保利越秀岭南林语、锦林山庄

提问：广叔你好，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问广叔对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？

回答：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点：小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结：地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产品丰富，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比较多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

提问：广叔好，未来10年来看哪些城市买房潜力最好，您都看好哪些城市，投资只能买一二线城市吗？

回答：你好，未来强者恒强，马太效应依旧。从头部效应和绝对收益的角度来看，确定性的高收益，稳定性都是重中之重，加上人口强劲，一线仍然是首选。而未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性也是比较强的。如果资金量少，可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长，会有更大相对涨幅。但城市太多，不太好押，弯道超车除了实力，也要几分运气。目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等，买房我一直推荐一线城市优先、二线其次，放弃三四线。过去那么多年走势已经证明如此。位置决定价值，人的价值也是这样，所以个人需要到更好的城市去生活，才能创造更多的价值。人往高处走，水往低处流，一线城市的人赶也赶不走，县城的人因为不好赚钱，留也留不住。

房价涨跌最直接的原因，就是取决于人口的流入与流出，也是经济常提到的的“供求关系决定价格”，还有“边际价格决定整体价格”理论。但对投资者来说，买房是持有一个城市的股份，赚取所在城市经济增长的红利，必定是应该买那个潜力最好的，要考虑“机会成本”和效率优先原则。一线城市的房价，大方向看20年内只涨不跌，资产放在一线城市，相当于坐上了飞机。放在二线城市，那是坐上了高铁。三四线是绿皮火车，不但走得慢，还有可能被淘汰。

提问：广叔，从近段各种大V的言论、以及国外成熟社会发展来看，未来大城市集群化是大势所趋，城镇化尚有10年发展空间，而且成熟的社会体系中，房产交易人员应该是有一定的配比的。想问一下如果此时在大城市深耕这个行业，各种手段都懂，在长远看来是否能取得良好发展呢？非购房问题，如广叔对未来城市化有灼见，可浅析，与大家分享.

回答：你好，问题在于，现在的房地产从业者只懂卖房，不懂投资。现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，最先收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市…… 这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里，一定要尽最大努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。只有大城市，才有房地产。抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。

提问：你好广叔，请问投资深圳的学位房，打算持有5年，顶级学区房的楼龄多少以内可以入手呢？2T的楼龄又该如何选择？期待回复！

回答：您好，深圳的学区，顶级名校，前10，就不考虑楼龄了，因为制度规则和市场共识已经形成，很难没落；二梯队的学区，存在没落的可能性，近些年看到的如翠园、育才等等都是，整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移，因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利，未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了！具体的要根据的你的需求来细化方案！

提问：广叔你好，请教一个问题，我在外地有贷款记录，目前未结清，但是现在想在深圳投资一套房子。主要想买预算450w左右的，除了全款抵押外，还有有其他方法做到三成或者接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有最高150w左右的首付。谢谢！

回答：你好，前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。 走全款抵押是目前最适合的方法！

提问：你好广叔 我现在在深圳有一套130蛇口房子 总价1400万左右 长沙190平米房 总价450万左右 两个加起来还有250万贷款未还 我年收入在170万到200万之间 有公司股权700万（真金白银买的股权，不能动，因为每年可以分红） A股股票250万左右，现金100万，我想给儿子（还小）买个房 不知道现在买合适不 买哪里、多大的合适 能跑赢大市和股市么？

回答：你好，蛇口房子可以考虑加按揭，融资继续加仓。 现金350，可以入手总价1000以上的盘，参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

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