广州楼市:未来十年哪些区域潜力最好?内行人说道了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:您好广叔,锦绣新天地这套房子我已经交诚意金约了业主过来签三方了,有几个问题想再问问您1,以我目前资金100,自留备用金后,打算拿60出来作为首付。先选择一套房子作为自住+保值,锦绣新天地未来10年还有空间吗?2,现在我年入大概50-80,月供1-1.2万可以承担,您对我现在的方案,买大户型以后置换认可吗?还是您认为可以先买投资价值比较高的品秀,先牺牲自住舒适性。等5年后再置换这样好呢?3,现在锦绣新天地168平方这两套,26层,220万。12层,230万。价格算低位了吗?4,或按照我这样的情况您有什么更好的推荐?

回答:你好,1、随着新塘的发展,未来十年升值空间不是问题,特别又还是自住的,根本不用太担心。2、品秀适合那种纯投资类型的。当然如果你愿意牺牲居住体验,是较好的选择,这也是为什么我一直建议投住分离的原因。3、价格还可以。4、目前这个预算,锦绣新天地算是性价比最高的了

提问:你好广叔,白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园,那个投资价值高?阅泷靠近新开通的24号线江府站,虽然是通地铁了,担心到时候附近的一手盘很多,因为周围未开发的土地太多,到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘?投资是哪个合适呢?还有买三房还是四房?

回答:你好,中铁诺德阅泷性价比更高一些,合景朗云花园则适合自住+投资,景观强,片区规划较多。

提问:你好广叔,预算300以内,广州已无房票,3-5年的投资时长,哪些区域的哪些楼盘可选?

回答:你好。可考虑东莞,目前松山湖价格偏高,短期可能站岗,建议考虑南城或者临近深圳沙井的长安新区。可参考:南城:未来世界花园、恒大御湖;长安新区:长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问:广叔你好,广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 哪个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答:你好,首选广州科学城:万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问:广叔好,接着昨天的问题,手上70w左右,科学城有什么推荐的楼盘吗?首套。

回答:你好,可以看下:龙光峰景华庭、保利越秀岭南林语、锦林山庄

提问:广叔你好,很荣幸在这里向你提问: 1、个人情况 在南山科技园上班,无房无贷,月薪税后2万5,公积金每月共缴存6千 2、买房诉求: 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房,总价在400万以内,居住+投资 近期好了几个小区: (1)凤凰雅居:49平,两居室,售价365万; (2)桃源居十六区:66平,两居室,售价370万,房子是双拼房隔出来的一半,满五 (3)中信领航城:49平,两居室,售价365万; (4)中信领航城:65平,两居室,售价460万; 请问广叔对上面几个小区怎么看,哪个更有升值空间?还有其它小区推荐吗?

回答:你好,凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手,到后海车程约20分钟。 优点:低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结:地铁12号线2022年开通,附近有华业旧改项目,未来可期! 桃源居就是深圳的天通苑,超大社区,产品丰富,小区严重老化,住客素质普遍较低,属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发,赠送比较多,89基本是3+1,三四五是机场开发,赠送不多。 这几个楼盘排序: 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

提问:广叔好,未来10年来看哪些城市买房潜力最好,您都看好哪些城市,投资只能买一二线城市吗?

回答:你好,未来强者恒强,马太效应依旧。从头部效应和绝对收益的角度来看,确定性的高收益,稳定性都是重中之重,加上人口强劲,一线仍然是首选。而未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比,外围新区可塑性也是比较强的。如果资金量少,可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长,会有更大相对涨幅。但城市太多,不太好押,弯道超车除了实力,也要几分运气。目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等,买房我一直推荐一线城市优先、二线其次,放弃三四线。过去那么多年走势已经证明如此。位置决定价值,人的价值也是这样,所以个人需要到更好的城市去生活,才能创造更多的价值。人往高处走,水往低处流,一线城市的人赶也赶不走,县城的人因为不好赚钱,留也留不住。

房价涨跌最直接的原因,就是取决于人口的流入与流出,也是经济常提到的的“供求关系决定价格”,还有“边际价格决定整体价格”理论。但对投资者来说,买房是持有一个城市的股份,赚取所在城市经济增长的红利,必定是应该买那个潜力最好的,要考虑“机会成本”和效率优先原则。一线城市的房价,大方向看20年内只涨不跌,资产放在一线城市,相当于坐上了飞机。放在二线城市,那是坐上了高铁。三四线是绿皮火车,不但走得慢,还有可能被淘汰。

提问:广叔,从近段各种大V的言论、以及国外成熟社会发展来看,未来大城市集群化是大势所趋,城镇化尚有10年发展空间,而且成熟的社会体系中,房产交易人员应该是有一定的配比的。想问一下如果此时在大城市深耕这个行业,各种手段都懂,在长远看来是否能取得良好发展呢?非购房问题,如广叔对未来城市化有灼见,可浅析,与大家分享.

回答:你好,问题在于,现在的房地产从业者只懂卖房,不懂投资。现在城市化进程已经进入到下半场,城市之间的分化越来越明显,强者愈强、弱者愈弱,再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后,会有大大小小数百个类似鹤岗的城市,成为城市竞争中的弃儿。目前日本有些城市免费送房子的情况,也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中,最先收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市,再往后有可能到了一些三线城市…… 这些情况,在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里,一定要尽最大努力,到资源最聚集的城市去,到对人口有吸引力的城市去,不仅仅是为了保自己,也是为了保子孙后代。只有大城市,才有房地产。抛弃小城市,拥抱大都市,是未来十年房产投资的核心主线。

提问:你好广叔,请问投资深圳的学位房,打算持有5年,顶级学区房的楼龄多少以内可以入手呢?2T的楼龄又该如何选择?期待回复!

回答:您好,深圳的学区,顶级名校,前10,就不考虑楼龄了,因为制度规则和市场共识已经形成,很难没落;二梯队的学区,存在没落的可能性,近些年看到的如翠园、育才等等都是,整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移,因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利,未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了!具体的要根据的你的需求来细化方案!

提问:广叔你好,请教一个问题,我在外地有贷款记录,目前未结清,但是现在想在深圳投资一套房子。主要想买预算450w左右的,除了全款抵押外,还有有其他方法做到三成或者接近三成首付吗?好评能做到吗?因为资金有限,预计只有最高150w左右的首付。谢谢!

回答:你好,前两年深圳的按揭评估价下调过一次,现在正常盘能做到成交价评估,但是想拉高是有难度的,并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。 走全款抵押是目前最适合的方法!

提问:你好广叔 我现在在深圳有一套130蛇口房子 总价1400万左右 长沙190平米房 总价450万左右 两个加起来还有250万贷款未还 我年收入在170万到200万之间 有公司股权700万(真金白银买的股权,不能动,因为每年可以分红) A股股票250万左右,现金100万,我想给儿子(还小)买个房 不知道现在买合适不 买哪里、多大的合适 能跑赢大市和股市么?

回答:你好,蛇口房子可以考虑加按揭,融资继续加仓。 现金350,可以入手总价1000以上的盘,参考选筹: 【宝中】天健时尚,西岸官邸,金泓凯旋城,宏发领域,天悦龙庭、西城上筑,第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】(南海中学):鼎太丰华四期,诺德假日,阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里(文华)、华润润玺四期新盘(科华),阳光带滨海城(南外高新),海怡东方花园(南外高新) 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘(南外滨海),南海玫瑰园(育才太子湾) 【后海】蔚蓝海岸二期(北师大),后海理想雅园、海境界(育才)漾日湾畔(南二外),太古城南(深圳湾),海怡湾(深圳湾) 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾(少量2房户型)

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