广州楼市:如何判断你的房子有发展前景!内行人说出了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

问：新手提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。

想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；

缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。

花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：你好广叔，新塘“景新豪苑电梯房”“新康花园楼梯房”“亚太新城富丽园楼梯房”“富雅都市华庭”“水电二局美居中心楼上电梯房”这几个小区都有适合我的房子！但是新旧相差有点大！学区和地段又都各有千秋！这咋选？您给个建议，一直听您说新塘短期会有爆发的可能！请问爆发的点是什么？

回答：你好。要专注一两个点，不要面面俱到，比如是自住就考虑小区环境，上班就考虑通勤，注重教育就靠考虑学区，如果想要各方面都好，又要楼新，又要近地铁，又要学区好，那价格都不便宜，这也是纠结的原因。如果自住，就考虑工作近，楼新一点的电梯房，老的楼梯房，除非有顶级学位加持，不然还是不要考虑。新塘价位最低价，已经低无可低的时候，自然是上涨的时候。

提问：新人首问 本人准备在广州黄埔准备置业学区？自住，手上资金380左右 有购房资格 在黄埔花园跟金碧岭秀中犹豫 黄埔花园90多方税后440 望花园 金碧岭秀110方北向税后435 请问怎么选择好？还是有更好的建议？

回答：你好。这两个楼盘都还不错，就隔着一条河，区位很近，理论上有相比比例的涨幅，所以不用太纠结，抓紧上车才是王道。金碧领秀看下北向右户型101、99平这些小三房，以及一房一厅等户型，黄埔花园的北向要看组团和楼栋，而且差距非常大，比如楼王单位G1-G3栋，比如C栋，比如D栋，甚至A0-A1栋都是不一样的，如果价格一样，没有硬伤的话，选黄埔花园。

提问：广叔您好！想请教一下广州市区如果赌一把拆迁，您有推荐的板块么？天河区沙河、天平架一带批发市场繁多，未来搬迁可能性大么？

回答：你好，不建议博拆迁，除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，时间成本机会成本太大。

提问：目前我在广州有一套350万的房产，按揭已经提前还清，无存款，个人名下有公司，除去家庭公司开支后预计未来几年每年有20-30万的净收入，想用这个套房产抵押出来，再买一套，在琶洲办公，目前在番禺住，想买在金海岸花园或万博附近、请房叔帮我分析一下，看看是不是还有更好的选择

回答：你好。番禺自住还是不错的，金海岸花园可以买，离未来地铁番禺客运站较近，未来该区域作为连接主城区与南沙副中心的战略节点，会有较大潜力！万博CBD周边也一直是利好不断，旧改项目很多，随着周边未来不断的改善，会带动房价的上涨。如在番禺工作，是个不错的选择。

提问：你好广叔，新人首问。家庭月入2万左右，现有子弹10，广州一套光汉直20年楼龄楼梯带省一级学位，一套南洲26年楼龄高层步梯楼学位不太好，无贷款，目前有机会顺德入手一套人才房（半价优惠，顺德区域内，指定楼盘，之前了解到陈村北滘都有），想问下怎么安排投资好点？投资哪些房产呢？谢谢广叔

回答：你好，顺德考虑自住可买 南洲出手裂变2套黄埔和万博板块潜力盘 光汉直如果有学区需求，可以继续保留，如果没有学区需求也建议出手裂变。

提问：你好广叔，我想投资550万总价以下的房子，持有5年或以上。请问投资哪里比较合适？ 1.育才中学学位：花果山社区 花园城一五期，玫瑰园、翠微园、文竹园、米兰公寓 2.南海中学： 阳光花地苑 3.学府中学 ：友邻公寓，金海岸，深蓝季节，阳光里 4.宝安 ： 花样年花郡/花乡， 玉湖湾，中信湾上六座，富通城三期 6.福田石厦 丽阳天下，保税区福外双学位房 7.光明，沙井新房或二手房 南山宝安去年涨了一大波，现在还适合入手吗？光明和沙井的新盘今年不知何时会有，我是继续等待，还是看到其他片区合适的二手房就可以买呢？我的资金4月底可到位。 除了以下片区或楼盘，你这边觉得合适的楼盘有哪些，可以推荐一下吗

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。 550很难买到好学区，如果没有学位需求，南山和宝中不要继续追高了。 建议入手一套宝安 沙井或者光明的二手次新盘，长持。 除了宝安推荐的几个盘之外，沙井新盘可以关注海岸城，二手房淘一淘西荟城

提问：你好广叔，家住深圳南山，现有子弹30，有个关系特别好的长辈年前在惠州惠阳区淡水新祺园购买小三房一套过冬，他希望我家也在那边买一套，老了可以相互照应，愿意借60给我。看了你的介绍，感觉那边投资没啥戏，新房价格虚高，我希望能在这个小区买一套二手房，有笋盘最好，请问能不能推荐一下买房时机和砍价策略，大概砍价到多少合适？或者说有周边合适笋也可以考虑，买了以后大概五年内都基本不住，但是后面老人老了可以在那养老，顺便把深圳的房子出租。还有买二手房的各种注意事项和坑怎么避免。

回答：你好，如果想惠州养老自住可入，投资回避，接盘侠太少，未来不可能有15-17年的全国普涨了。惠州接着是坪山，坪山本身就是深圳比较弱的区。而且深圳发展重心已经很确定了，就是向西，买惠州不如买东莞。买房时机来看当下就不错，现在需求是最低最低的时候，只有1/10的人在买房子，没有人跟你竞争。那么现在是需求最好的时候。 另外，从供给的角度来讲。大部分卖家拖两个月无所谓，所以对于供给来说，它是几乎不变的。那么需求在最低谷，供给不变，如果你要买房子的话，就现在开始淘笋，现在买房是好的时机。二手房市场其实现在比较正规，透明，找一家大品牌中介公司整体流程不会有太大问题，稍微注意一下房子有没有被抵押或者查封等，买前让中介进行房查一下，另外二手房尽量买满二以上的，节省税费。

提问：您好广叔，我目前手里有120w左右的资金，家庭月收入3.7w左右，儿子明年上小学，请问龙岗马山路东方盛世二期的新房毛坯房，单价在6w左右。82.5平米大概485万左右，房子附近有信义学校，广叔觉得怎么样？有什么好的建议吗？付费咨询！

回答：你好，其实龙岗布吉分化也比较严重，整个片区投资价值都不大，更别说新房毛坯，价格高，也没有好的学校加持，未来大概率会跑输大盘。孩子还小，我建议首套房可以以投资为目的，过几年再买套小的学区房，投资建议往宝安碧海西乡，南山，福田这些片区选择。

提问：您好广叔，罗湖文锦路闲置多年的德弘天下华府年初开盘五一加推，小孩现在四年级，主要考虑投资兼学位可以买吗？周边深中二手旧楼看了好像都是七八万了，而且还在涨，感觉德宏样板房和小区环境都不错，九万多单价还有精装。你觉得如何？可以买吗？

回答：你好，德宏，自住+学位没问题。投资借着深中学位跑平大势。投资学位房有个理念就是是尽可能刚需户型，比如一房或者小两房，不管是出租还是卖流动性都很好。

提问：你好广叔，我的情况如下，望您指点迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式，在租，且长期不会自住，因为目前龙中无产业支撑前景相对不抢眼，打算卖掉，那么：1、是现在卖掉呢还是等等看能否跟涨再卖？2、卖掉之后的房款+手上现金，结合家庭收入可置换大约总价1000W的房子，是直接购买一套总价1000W的呢，还是购置2套500万？房票可操作。 十分感谢，祝每天都有好心情。 盼复！

回答：你好，你这种也等于大户型，传导过来是最后一波，会很慢，再者那边中上学位的房子其实一直有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。 至于第二个问题，没有定论，选得好，1+1>2，选的不好1+1<2

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