广州楼市:没电梯的房子会贬值吗?内行人说出了实情

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提问：广叔你好，本人已经53岁，在江南大道中复兴十二巷有一套楼梯房，想在黄埔科学城买一套电梯楼，有公积金70万，流动资金30万，55岁退休前可月供1万，有一儿子，未有工作，请广叔指教我这年龄如何买房兼建议买哪里呢？

回答：你好。楼梯房自住还是可以的，如果不住，可考虑出手置换。黄埔科学城自住+投资都不错。公积金家庭最高可贷100w，加上流动资金30，二套房五成，能买个160左右的房子。可以看下珠江嘉园、万科里享家、宏康小筑

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔，南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？

回答：你好，你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择

提问：广叔你好，深圳坪地大量开发商进入，是否低碳环保政策呀

回答：你好，坪地实为龙岗最不低碳环保的区域，红花岭焚烧厂毒气缭绕，大量开发商进入只是因为深圳土地资源稀缺，只能上这个犄角旮旯拿地。

提问：您好广叔，本人现在在深圳龙华 ，社保有5年，深户2年。深圳无房，但名下有贷款记录，老公非深户，无贷款记录。看过龙岗的新房熙珑山，麟恒城市广场，御景公馆，次新房平湖融湖新城2期。还有龙华二手房乐景花园，美丽家园（为了新华中学学位，老大已经上公立二年级，老二还不到一岁）我老公做电商，觉得深圳人工和房租成本太高。一直想回武汉。买房意见不统一。去年以为我买房要五成，今年看房才知道可以做三成。但是房价涨了很多。现在很纠结。麻烦给点指导意见。

回答：你好，如果在里面选择优先买龙华，还有一个不错的学校，刚好两个娃能用得上。龙岗新房性价比极低，可以考虑二手。深圳能留下来就留下来吧！有时候扛一扛就过去了。深圳已经成为国际化大都市，其基础设施建设等资源都是非常好的，房价虽高但仍然值得去买。如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这里比较好。未来价值绝对大于武汉，大单优先原则，先买深圳，以后有多余资金再考虑买武汉。

提问：您好广叔，准备深圳上车，70％投资，30％可能自住。现有子弹300＋用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东，华晖云门，宝能城，水木丹华间纠结，急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东，但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下？

回答：你好，塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区，竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万），这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢？ 其实不然： 1、小区两栋楼，深圳地铁开发，小社区，花园经适房标准，我一再提示，投资不可小社区； 2、利用率低，115平三房在售690万，套内面积92.2平，相比宝能城89平的四房830万套内93.2平，比较尴尬。 综上，我们看一个社区，可不能简单地看单价，在配套、楼龄类似的情况下，社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。

这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的，能不能投资？ 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低，宝能城一期、华晖云门朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，塘朗城东并不算优选。

提问：你好广叔，我的情况是这样的：广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W;一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W,两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行？还是说在广州买第三套房？如果广州买，要怎么样操作才有购房资格？打扰您了。

回答；你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队补涨区域内淘淘笋。南沙已经入手了，可以长持。把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。

提问：你好广叔，请问为什么会有那么多的人看好南沙呢？到南沙去购房置业怎么样？

回答：你好，个人认为，他们看中的绝对不是现在的南沙，而是五年、甚至十年之后的南沙。广州南沙区，区域位置优越、在广州的定位也非常高，并且地势平坦适合开发、同时又有政府的政策扶持、交通设施项目也正在加快推进当中。所以我认为，南沙区的未来发展潜力非常巨大。未来五年，南沙区将会发生明显的变化，十年之后，将发生巨变，成为名副其实的广州城市副中心！

提问：你好广叔，请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是不是适合入手？均价多少比较合适？龙光城的发展前景怎么样啊？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 土豪随意，刚需慎重。如果你是后者，来和我们聊聊吧，兴许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

提问：你好广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。哪个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：你好，哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

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