东莞楼市:松山湖大涨的背后,内行人说出了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，松山湖锦绣山河218平毛胚房到手850万（含税）值得入手吗，2楼西北朝向，很多高层朝南160的都报到800万了。

回答：你好，值得入手的，松山湖中长期看依然有价值。218平自住+投资可以买，纯投资建议买小一点面积，3房100平左右的，流通性会更好一些。

提问：广叔您好！手头还有160子弹，纯投资，对比了大朗碧桂园，万荟城，寮步保利中惠悦城，感觉最近都涨得很快，不想追高，160也买不到好的房子，也不知道后面还能涨多少，后来了解到广州新塘新开发，楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑，亚太新城，亚太新城二期，亚太银座，请问广叔，大朗，寮步，新塘，哪个地区投资前景更好？新塘的几个楼盘怎样，请分析一下，谢谢！

回答：你好，怎么说呢，论前景都是有前景的，投资的价值不一样，大朗寮步主要是环松山湖，靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中，新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中，根据楼龄，品质，地铁和周边环境，综合起来，我的看法是：亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问：广叔，你好，本人子弹不多，子弹60，金域蓝湾价格太贵，请问一下在大朗金域蓝湾或者地铁站附近有没有其它便宜点有升值空间的楼盘，或者东莞其它便宜点的楼盘？

回答：你好，可看看大朗碧桂园，可考虑东莞南城：未来世界花园

提问：广叔你好。坐标东莞，目前手上200W，手上一套房。准备在东莞城区或者松山湖在买入一套。现在松山湖涨势有点离谱，去年和今年已经涨了两波了。绝大部分过4万近5万了，现在有些业主挂牌破5W了。现在进入是不是一个合适的时机？或者有没有更好的区域推荐，广深没名额。

回答：你好。松山湖中长期看依然有价值。我建议考虑南城CBD西平片区，可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，南沙、黄埔、东莞南城、凤岗，哪边更值得投资，5年内不住，有什么潜力大的楼盘推荐一下？

回答：你好，南沙不确定性高，南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品。黄埔科学城是我较为推荐的，作为广州市发展高新技术产业的示范基地，持续看好。南城CBD，ZF花巨资打造，东莞的市级CBD、市区客厅和未来经济新引擎，规划形成金融科贸区、国际生活区、创新活力区和总部运筹区四大区域，聚焦发展金融、总部经济和现代服务业，持续看好。凤岗的卖点主要是临深，产业方面欠缺，不建议。可参考选筹：黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤南城CBD：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，又来请教！如果总预算在300万左右，一套纯投资的房子，打算持有5年左右，该怎么操作，有什么好的建议？我自己看了3种思路：1，韵动家园，租金尚可，不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值？2，龙岗招商依山郡，貌似深龙中学位，未来有地铁站规划？但租金很低。3，宝中碧海一套小单间。您觉得哪种更有前景？或者也许我考虑的都不妥当，您是否有更好的建议？

回答：你好，总价300万，现在深圳真的很难选，适合投资的盘，价格都已经涨起来了。 2种思路： 1.买市区学位房，涨幅很稳，租金高。韵动家园属于这一类。 2.买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨。招商依山郡属于这一类 招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 短持建议韵动家园和碧海小户型，长持可以入手招商依山郡。

提问：搞不明白，为什么那么多人买那种和周边二手房没有价差和套利空间的新房。在我看来如果小区没有特别独享的配套，同区域二手次新本来就应该比新房要贵。一个是期房一个是现房。资金2-3年房贷和房贷利息成本。买新房只能买价格和周边二手房有明显倒挂套利空间的。如果同区域价格一样，坚决买二手次新。1.5万一平100平首付45装修20加上 2年房贷加贷款利息多少？同区域买二手次新装修好的 首付55左右一般可以搞定，马上就可以入住。

回答：全错，1.并不是所有人都是投资思维，小白大部分只会考虑自住。性价比高的盘，能买到都是需要成本的，成本不是精力就是钱。2.正常情况下，新盘价格就是比二手房高的，99%的人都是新房癌。武汉因为zf限价，才给了我们套利空间。现在价差逐渐缩小，新盘未来一定是比二手房贵的。3.利息多少要看你选择的贷款产品，自己动手计算。

提问：我现在在北京，看见北京的房价下降的趋势，这会买房合适吗？还是在等一等，是买三环内呢，还是买三环外呀，我户口在深圳，一直纠结于买深圳还是买北京，感觉北京朋友多一点，喜欢这个城市，我买的这个房子也算投资用吧，买了就租出去了，你感觉这会买合适吗？还是在等一等呀，如果在深圳买，买哪个片区吗，在北京买买哪个片区升值空间会大一点吗，是买多少平米的比较合适呀，谢谢广叔啦

回答：1.北京最适合买房的时机差不多就是当下了。跌得足够多，普宅线可能上调，帝都集聚的能量越来越大。和上海差不多，这些都是支撑北京抄底的理由。深圳触底反弹，上海将会是第二，北京有可能第三。

2.目前的形式是深圳核心板块已经领涨，涨幅会逐渐扩散到补涨板块，现在再去核心区建仓投资，已经来不及，西部前海宝中已经涨起来了，不要去买了。你考虑龙华，福田，罗湖这些区二梯队，比如皇岗，观澜，这些板块还没涨起来，你现在就去踩盘，看中了就买。投资我更倾向于深圳。

提问：本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！

回答：你好，二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：新人首问，香港居民内地购房。如何办理按揭？需要什么材料？

回答：香港居民内地购房，办理按揭的材料：1，港澳通行证及身份证；2，收入证明；3，派出所的居住证明；4，银行的流水证明；5，一年以上的内地工作证明或学习证明。

提问：广叔你好。之前得到您的指点，一千万预算要看南山，要淘笋。房子主要看了科苑花园，英伦名苑，太古城，诺德国际，鼎太风华几个盘，可是价格最近疯涨，隔一天就多一百万，实在有点不敢下手。您觉得是现在尽快抢，还是再观望一下？另外，感觉金海燕花园和碧海云天那片环境不错，学校目前一般，觉得可以赌一下。您有建议吗？期待您的回复，感谢

回答：你好，侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:松山湖大涨的背后,内行人说出了实情
东莞楼市:南城还有升值潜力吗?内行人说出了实情
广州楼市:投资为什么不建议买老房子?内行人说出了实情
东莞楼市:未来五年,松山湖是房价顶点吗?
广州楼市:如何判断你的房子有发展前景!内行人说出了实情
东莞楼市“局部”疯狂：有房源半年涨价上百万，谁是背后推手？
广州楼市:没电梯的房子会贬值吗?内行人说出了实情
东莞楼市:买房背后的逻辑和机会你掌握了吗?内行人这么说
东莞楼市:这几个区域慎入,内行人绕行不碰
东莞楼市:这类老房子还有增值空间吗?内行人说出来了实情