广州楼市:投资为什么不建议买老房子?内行人说出了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔，您好！昨天您说可以去淘广州的二手笋盘，那大概投资五年的时间，1.广州二手哪个区域比较好呢？2.是广州市区的二手好还是黄埔知识城好呢？3.东莞的话 皇马丽宫和松湖半岛，五年左右，哪个投资好？

回答：你好。不知道预算多少呢？1、首先黄埔科学城或者老黄埔，2、黄埔知识城也可以，但没有科学城好，3、首选松湖半岛。松山湖未来持续好看。

提问：广叔，您好，准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢？2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢？3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ，哪个升值空间更大呢？4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗？适合投资吗？和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比，黄江的保利适合投资呢？还是黄埔的楼盘更值得投资呢？

回答：你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好，中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然首选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力，地铁1号线也在建，近黄江中心站，整体比较看好。5、综合看，我的看法：品秀星樾>保利和光尘樾

提问：广叔好，南山-南油片区，深蓝季节，2007年的盘（学区：南油小学和学府中学），想入手一套60平的二房，中层，总价500万，如何 （从投资角度：持有5-8年能否跑平南山涨幅）给点相关的介绍和建议吧，谢谢。

回答：你好，深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。

提问：你好广叔，现在佛山市西樵镇有一套140方4室2厅2卫，先想卖了然后在广州南沙买一个学区房，值不值得？请教如何操作首付？

回答：你好，南沙城市很新，规划很宏大，落地产业分量也不差，整体看起来很高大上。但是人少得多，供应大，产业不足，这是弊端，最大痛点是交通，距离主城区太远，日常通勤很是问题，广州屌丝买了没法日常通勤，于是市场一度陷入横盘期。兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。

广州购房买南买东不买北；主城区买黄埔，广州人自住兼顾投资；白云买南部，番禺买北部，增城买新塘，荔湾买广钢，天河越秀看项目，从化花都都买地铁房。投资可以考虑出手佛山入广州，发展方向是正确的

提问：广叔您好，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：广叔好，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

回答：你好，新政之后，前海南是我们认为要跌的片区，因为居住属性弱，炒家太多，6月之后冲高到不理性的价格，比如佳兆业前海广场89平挂到1300万，泡沫令人无法直视。 大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过第一波跌幅，不过你现在的最大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。

转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走，做好损失定金的心理准备吧。最后说一句，双11之后你买入第一套已获利35%，在没有资格的前提下，新政前有高价硬上第二套，导致今天的结果，这是人心不足的必然，也是引发严厉调控的因由。

提问：你好广叔，广西人，27岁，本科，未婚女。父母是小县城公职人员。纠结与定居成都还是广州。现在有南宁两套套房，不过因为有一套房是期房，需要等一年半才能拿证。卖掉后，子弹大概200个。去广州大概能找到年入15-20W工作，是否要选择广州，广州房价区间？成都又是怎么样呢？广州回家大概6个小时左右。比较纠结。

回答：你好，广西人定居首选广州。广州房价各板块间的差异很大，我们推荐的区域比如黄埔鱼珠万博这些板块单价在3-4W。子弹200建议入手一套广州+一套成都，剩余子弹用来还月供。

提问：你好广叔，我想买600-700之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。 汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。660万您觉得可以出手吗？ 想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要700万左右。 您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。 谢谢。

回答：你好，单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。 虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。 如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。 虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：广叔你好，现金500左右，想入手总价在900左右的。考虑第一学位，第二适合自住，第三有升值空间，关注了几个片区：1、园岭片区、如园中花园、园东花园、现在单价大概九万左右。2、保税区，带福外南双学位，单价大概在7到8万。3、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，单价好像10到11万。4、龙华龙悦居或金地上塘道，但是龙悦居现在好像只有小两房，我想要三房或者是大两房。宝中片区价格太高，准备是不是应该放弃了。 谢谢广叔！

回答：你好，总价900万综合考虑，有两种选择方案：1、如果想要长持， 买前海网红盘，目前单价在10w左右，这个单价入手短期内有可能会站岗。在深圳要么横盘，要么涨 ，只是不会下跌。但是长远看前海南的想象空间会更很大。如果你不着急可以在这几个盘里淘一淘笋。2、如果是想要短持，追短期的板块轮动上一波涨幅西部领涨，现在中部和东部学位跟标杆楼盘一直都在补涨，现在入手还可以追一追。龙华除了自身发展，有更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道，上河坊都还可以。园岭和保税区长远看，板块投资价值还是不如上面前海。

提问：你好广叔，想请教下，我们现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看，全副资金买这边要注意啥

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。

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