广州楼市:投资为什么不建议买老房子?内行人说出了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔你好,我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房(无房产证),在先烈中路有一套60平的二手房,目前小孩在先烈中路小学上学,我在天河员村上班,想再添置一套350万左右的房方便老人居住,要与我们的住处尽量近一些,方便互相照顾,请问在墩和,员村还是先烈中路买房呢?有没有具体的小区推荐?

回答:你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些,但总价350买不到太好的产品。因此考虑:敦和:逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园,先烈中路的房子,有一套小学就好了,片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问:广叔,您好!昨天您说可以去淘广州的二手笋盘,那大概投资五年的时间,1.广州二手哪个区域比较好呢?2.是广州市区的二手好还是黄埔知识城好呢?3.东莞的话 皇马丽宫和松湖半岛,五年左右,哪个投资好?

回答:你好。不知道预算多少呢?1、首先黄埔科学城或者老黄埔,2、黄埔知识城也可以,但没有科学城好,3、首选松湖半岛。松山湖未来持续好看。

提问:广叔,您好,准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢?2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢?3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ,哪个升值空间更大呢?4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗?适合投资吗?和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比,黄江的保利适合投资呢?还是黄埔的楼盘更值得投资呢?

回答:你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好,中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然首选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力,地铁1号线也在建,近黄江中心站,整体比较看好。5、综合看,我的看法:品秀星樾>保利和光尘樾

提问:广叔好,南山-南油片区,深蓝季节,2007年的盘(学区:南油小学和学府中学),想入手一套60平的二房,中层,总价500万,如何 (从投资角度:持有5-8年能否跑平南山涨幅)给点相关的介绍和建议吧,谢谢。

回答:你好,深蓝季节,又名深蓝公寓,南山中心区少有的次新小户型,这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势:南山中心区少有的次新盘,生活配套极其便利,户型设计年轻时尚,年轻人很喜欢,租金高,租售两旺。 劣势:南山中心区太成熟无增量,环境一般,独栋大塔楼,无小区,学区中等。 优劣势相抵之后,深蓝的涨幅在南山并不理想,2016年我就实地看过这个盘,当时单价7万出头,目前成交价8万出头,只能说勉强跑平了南山涨幅,未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句,深蓝这样的楼盘注定是过渡产品,人们最终要买的还是适合居家的产品。

提问:你好广叔,现在佛山市西樵镇有一套140方4室2厅2卫,先想卖了然后在广州南沙买一个学区房,值不值得?请教如何操作首付?

回答:你好,南沙城市很新,规划很宏大,落地产业分量也不差,整体看起来很高大上。但是人少得多,供应大,产业不足,这是弊端,最大痛点是交通,距离主城区太远,日常通勤很是问题,广州屌丝买了没法日常通勤,于是市场一度陷入横盘期。兑现时间太长,短期内难聚人气,现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。

广州购房买南买东不买北;主城区买黄埔,广州人自住兼顾投资;白云买南部,番禺买北部,增城买新塘,荔湾买广钢,天河越秀看项目,从化花都都买地铁房。投资可以考虑出手佛山入广州,发展方向是正确的

提问:广叔您好,我是武汉人定居深圳,深圳的户口,深圳已购2套。父母是武汉户口,已经60多岁了,武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房,不知道具体怎么操作?

回答:你好,2种方案: 1.父母做接力贷买,男不满70,女不满65都可以做接力贷,目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁,可以全款买房,你们用深圳房子做抵押,或者并发2-3笔信用贷。

提问:广叔好,我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套,目前市场成交价涨了约35%,715新政前在南山前海又定了一套900万三房(比市场价便宜近100万),已网签,原本想配婚买入,现在不确定能不能办了,又有点担心这个片区会横盘两三年,月供会把利润吃掉,我目前有三种选择:1、转售他人;2、换一个五成首付的人代持;3、继续想办法配婚破限购;如何选?如果坚持配婚,你们可以提供资源吗?谢谢

回答:你好,新政之后,前海南是我们认为要跌的片区,因为居住属性弱,炒家太多,6月之后冲高到不理性的价格,比如佳兆业前海广场89平挂到1300万,泡沫令人无法直视。 大家记住一点,炒作期追逐概念,横盘期回归居住。 再说你这套,900万三房,应该还能扛过第一波跌幅,不过你现在的最大问题,不是前海横不横盘,月供会不会吃掉利润,而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间,现在基本都被堵死了。

转售他人不是你想转就能转,除非你和卖家签了主体转让协议,同时还要找到接盘人; 婚票现在行不通了,一是找不到,二是要把房子放到对方名下; 代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走,做好损失定金的心理准备吧。最后说一句,双11之后你买入第一套已获利35%,在没有资格的前提下,新政前有高价硬上第二套,导致今天的结果,这是人心不足的必然,也是引发严厉调控的因由。

提问:你好广叔,广西人,27岁,本科,未婚女。父母是小县城公职人员。纠结与定居成都还是广州。现在有南宁两套套房,不过因为有一套房是期房,需要等一年半才能拿证。卖掉后,子弹大概200个。去广州大概能找到年入15-20W工作,是否要选择广州,广州房价区间?成都又是怎么样呢?广州回家大概6个小时左右。比较纠结。

回答:你好,广西人定居首选广州。广州房价各板块间的差异很大,我们推荐的区域比如黄埔鱼珠万博这些板块单价在3-4W。子弹200建议入手一套广州+一套成都,剩余子弹用来还月供。

提问:你好广叔,我想买600-700之间的。看过龙华的三房两卫,最终决定在南山入手。 汉京确悦61.68的小三房,次卧出阳台,满五唯一,朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。660万您觉得可以出手吗? 想买中海阳光玫瑰的66平方小两房(送入户可改三房那种户型),可是现在没有放盘的。而且估计要700万左右。 您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的,还是等等中海阳光玫瑰69的。 谢谢。

回答:你好,单价差不多的话,纯投资就买汉京确悦。 虽然有货柜车噪音问题,但深圳这种昂贵的城市,居住功能高于一切,三房秒杀两房。 如果是自住,就要考虑对噪音的接受度了。 虽然一直有传月亮湾大道改造,货柜车改走地下通道,但实际操作难度非常高,只能是远期目标。

提问:广叔你好,现金500左右,想入手总价在900左右的。考虑第一学位,第二适合自住,第三有升值空间,关注了几个片区:1、园岭片区、如园中花园、园东花园、现在单价大概九万左右。2、保税区,带福外南双学位,单价大概在7到8万。3、前海南片区,如鼎太风华,雷圳碧榕湾,单价好像10到11万。4、龙华龙悦居或金地上塘道,但是龙悦居现在好像只有小两房,我想要三房或者是大两房。宝中片区价格太高,准备是不是应该放弃了。 谢谢广叔!

回答:你好,总价900万综合考虑,有两种选择方案:1、如果想要长持, 买前海网红盘,目前单价在10w左右,这个单价入手短期内有可能会站岗。在深圳要么横盘,要么涨 ,只是不会下跌。但是长远看前海南的想象空间会更很大。如果你不着急可以在这几个盘里淘一淘笋。2、如果是想要短持,追短期的板块轮动上一波涨幅西部领涨,现在中部和东部学位跟标杆楼盘一直都在补涨,现在入手还可以追一追。龙华除了自身发展,有更多的是承担福田的外溢,龙华金地上塘道,上河坊都还可以。园岭和保税区长远看,板块投资价值还是不如上面前海。

提问:你好广叔,想请教下,我们现在想买学位房,南山和百花都在千万,家里是全部资金用完后没资金流,小孩三年后上学,选择百花片区的话,对于当前百花片区是高位吗?未来怎么看,全副资金买这边要注意啥

回答:你好,百花片区盛名之下其实难负,涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万,现在13万左右,跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后,百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了,不是刚需真买不下手,最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买,如果同样看重升值建议再多看看。

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