买房城市分析,这个地方就别投资了,内行人说出了实情

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，本人于15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子，原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的蔚蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

回答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

提问：广叔你好，在天津有房票，投资适合在什么区域出手，武清已经有一套房出租中。

回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。 如果是考虑教育，建议首选和平区

提问：你好广叔，坐标成都，准备买房，在公寓和住宅之前比较犹豫，如果在不考虑子女入学的情况下，买哪个会比较好些呢？

回答：你好，公寓和住宅之间选择，肯定是优先选择住宅，相比之下，住宅更为实用，并且以后转手也能方便。地段需要考虑成都的圈层，其中第一圈层是高新区、锦江区、青羊区、天府新区、武侯区、成华区、金牛区；第二圈层是高新西区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区。传统5城区发展有些局限，多为老小区改造等，所以除部分新小区外，还是不建议选择，目前最有发展活力的是高新区，选择的天府新区在南湖板块和华阳板块都比较值得关注。但是如果比较追求地段，预算又比较有限，反正不考虑学位，可以看一下公寓。就像比如说想住五城区高新天新核心地段，但是这些单价预算不高，可以看一下公寓。注意一点，就算是买公寓，也要看清楚产品。既然是自住，一定要选有小区环境的，自住属性高的，最好还是通气的那种。

提问：广叔好，新人首问。本人坐标江苏南通，和我老婆两边共4套拆迁房。其中一套是观音山地区的天山花园，09年左右的5楼楼梯房。前些天听到关于今年的状况各种信息，一时冲动就把这套房卖了，120万房款。在南通想保值增值还有什么地区可以入手，南通价格较低的目前就是通州湾和苏通科技园，感觉好多都是投资的。还是说在市区寻找合适的，不过预算希望控制在200万以内，只能是小户型的房子了吗，可否帮助我解解惑该如何做，谢谢！

回答：你好，南通不建议投资再加仓，已经有这么多套拆迁房，更应该优化资产配置。 南通从基本面上来看，未来不会有大机会。概念一大堆，都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足。房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，并不是特别看好。目前来看就是上涨尾声，因为概念炒得差不多了。投资更建议你破限购买入南京或者苏州，把资产拉高一个能级，优化资产配置，实现价值最大化。

提问：广叔你好，坐标沈阳，去年6月份7400买的雨润中央宫园楼王三楼123平洋房，和铁西保工街北三路黎明西部风情二手的多层5楼90平学区房，100万买的，目前自住。加入星球后觉得铁西的二手房买错了，两个房子房贷每个月8000，由于疫情的原因收入减少，现在手里还有15万，本想做投资，现在也不敢轻举妄动了。最近关注了一下沈阳二手房市场，挂牌量激增，成交量却不多。沈阳的人口吸纳性还可以支撑沈阳的房价吗？以后的二手房还能卖出去吗？沈北雨润的房子您建议持有多久呢？

回答：你好，沈阳属于一手占主导的城市，政府目前出台的一系列政策也是为了打压二手，去化新盘，卖更多的地。虽然挂牌量很大，但是成交量也有不少，但是只集中在热门的不板块。沈阳的均价到1.5没有任何压力，现在新盘性价比没有以往高了，所以重点可以放在淘二手笋盘上。雨润很好，持有5年没问题。交房之后可以考虑出租抵部分月供。

提问：广叔好，本人近期要入手一套三成首付200万内的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福枫景，世纪春城，万科城，万科悦峰，主要自住！这几个楼盘麻烦您推荐下哪个比较有优势！急

回答：你好，自住优先龙华，次选坂田 这几个盘属于矮子拔高子，都不算很推荐的盘 龙华重点关注金地上塘道

提问：广叔好，首付200，计划500以内上车。1.来广营北纬四十度一居，（两居要小600了，且不能高贷）有学区（景山分校）有阿里总部2024年建成利好，2.阜通到望京南一线老破小2居，成熟，12号线建好以后也提高便利度，3.三元桥，西坝河，12，17号线即将建成利好，离市区近 这三个怎么选呢？还有这些和双井，团结湖那边，东三环，东四环怎么比较呢？感谢！

回答：你好，随着望京扩张的需要，来广营承接一部分需求不过当下价格偏高，三元桥和西坝河价格贵，未来发展天花板明显 望京南老破大的价值要更大，老破小不如位置更好的东三东四 2>1>3

提问：你好广叔，坐标哈尔滨，刚需预算总价在100-120w左右的房子，暂时不考虑学区，希望户型好、小区环境好、交通便利购物方便、比较新的楼盘、不希望周围环境太偏僻。没车不考虑买车，不知道有没有好的小区或地区推荐？

回答：你好，区域选择，首选哈西，其次群力，再次松北。这三个区域，哈西优点，交通方便，西客站，地铁，公交都方便。商圈有万达，西城红场，宜家。缺点整个区域绿化一般。你买这不考虑结婚可以选选好小区一室一厅，推荐万达，香醍雅诺，溪树庭院。群力和松北环境更好，交通就一般了，相对来讲松北的交通更需要买车，也可以选择公交站或者未来地铁站附近，建设周期会很漫长，但是松北升值潜力更大。群力可以看看招商和保利，松北可以看看松浦观江国际，绿地，还有融创。

提问：广叔你好，新人首问，本人和老婆都是广州户口，但是打算在佛山发展自住，明年3月社保满一年后可以买佛山的限购区域，请问哪个区域板块投资自住相宜，不限购区域的狮山怎么样，如果在佛山发展以后有了小朋友，需要我们夫妻一人落户佛山让小朋友读书还是保留广州户口？求解答，万分感谢！

回答：你好，广深第一梯队，东莞佛山第二梯队，中山惠州珠海等第三梯队。而环一线，其实也不算优质资产。（根据大量实际案例，流动性、风险性都有问题） 广佛一体化之后强势涨过一波，短期平静调整期，长期是制造业人口受益区。 不知道你的子弹多少，纯自住建议买生活半径附近的次新盘，不限购区不推荐。 论教育，广州更好，户口留在广州。

提问：广叔你好，本人龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨得很慢，我是一五年买的

回答：你好，珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。 东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，宝中 碧海 沙井 光明都是不错的板块。

提问：广叔你好，听你的话放弃了商住，我赞同你的判断，要趁这个阶段买一个北京的房子，一居室的二手房，青年路的罗马嘉园、国美、华纺易城对比常营，你推荐哪里？200子弹

回答：你好，200首付能看500左右的标，常营>国美>罗马嘉园、华纺易城 罗马嘉园的性价比集中在大面积，北京不推荐一居 ，尽量买两居

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

买房城市分析,这个地方就别投资了,内行人说出了实情
东莞楼市:南城还有升值潜力吗?内行人说出了实情
广州楼市:投资为什么不建议买老房子?内行人说出了实情
广州楼市:没电梯的房子会贬值吗?内行人说出了实情
广州楼市:如何判断你的房子有发展前景!内行人说出了实情
广州楼市:这几个区域未来有潜力吗?内行人说出了实情
东莞楼市:松山湖大涨的背后,内行人说出了实情
买房就要选“这个面积”，内行人：自己住舒坦、卖了有人抢
2020年是买房时机吗? 内行人给出了专业分析!
三四线城市的房子还能买吗去这几个地方转转，就知道答案了