广州楼市:这几个区域未来有潜力吗?内行人说出了实情

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，本人已退休，在广州客村立交桥附近有一套111平米房，北向，马路边，户型不太周正，交通生活方便，孩子广州工作，想买套房养老长住，一为改善，二为保值或投资，三兼顾学区房，方案一卖掉客村房，在天河公园西门理想蓝宝换套147方房，方案二在大学城或科学城买套130～140房，满足以上三条件是换房好还是买房好呢？大学城和科学城，哪个地段更值投资保值呢？谢谢你了！

回答：你好，客村这套可以出手。理想蓝宝可以买，但是片区发展较为成熟，未来增量不是特别多。大学城自住还不错的，虽然有概念炒作，但我认为教育片区很难夯实房价，投资潜力较一般。这里重点推荐科学城，不但有来自科学城企业白领及高管的需求，还有来自天河新房癌刚需的外溢，加上片区未来的发展，有较大的想象空间。可参考：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：你好广叔，我看南城你列的也都是一些二手，二手有投资价值吗？我是考虑到后期转手问题，广州是科学城和知识城都可以投吗？我看万科幸福誉就是知识城的

回答：你好，一手溢价高，同时新盘少，二手腾挪空间要大，可选择较多。一般建议选择科学城，知识城也可以，重点还是看选筹。

提问：广叔您好，南沙的保利城怎么样呢

回答：你好，南沙保利城位于黄阁，广汽丰田旁，次新大花园社区，可以考虑

提问：你好广叔，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？

回答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

提问：广叔，在二套投资两房，关注片区有前海玫瑰苑两房大概650万左右，带南山双实验，龙华龙悦居2房60平方580万带深外龙华中小学学位，租金差不多。我自住一套在龙华，看好前海发展，但是以后基本不可能住南山，也希望为孩子选好一点的学位准备！怎么选？

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑，第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。前海和龙华对比，前海未来的想象力更大。

提问：广叔你好，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉。要不要卖掉置换成新房？

回答：你好，这其实是个比较普遍的问题，城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价。并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，所以说老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：你好广叔，准备买第一套房，想首付多一点，给自己以后压力小一点，又不想面积太小，所以在看白沙洲、江夏、花山这些地方的房子。近两年不会去住，地段无所谓，主要是想配套设施齐全，地铁肯定有规划最好，没有也无所谓了。广叔有好的分析推荐？

回答：你好，先说结论，建议买白沙洲。别的不说，白沙洲属于洪山区，是武汉主城区，主城区相较于远城区，孩子的教育和个人以后退休的待遇都是会更好的。拿教育来说，主城区的生源在上中学的时候，可以选主城区以及远城区，但是远城区的学生却很难选择主城区。

提问：广叔你好，子弹比较少只能接受250W左右的房子，主要用作投资，自住可能性不大，北京哪个区域都无所谓，不知道是不是只有老破小的公房可以选择？希望给我推荐几个小区，谢谢了^_^

回答：你好，主要以东三东四通勤地铁线路上的90后公房为主，例如 八里庄北里、京棉新城、都会华庭，尽量淘紧凑两居，如果资金能提高到300左右，选筹会范围会更大点

提问：您好广叔，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

回答：你好，建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

提问：广州市文冲地铁站附近的瑞东花园能出手吗现在，价格25000左右咨询过，旁边几个万科，因为听说讲过CEO盘的情况就没有考虑万科，万科盘周边目前35000左右，请问这个价格的瑞东花园合适吗？我想过桥做全款然后再去抵押贷款，不知道可否做到7成出来，这房子不是很新了。 谢谢！

回答：你好，价格低也是有原因的 瑞东花园是公租房+回迁房 只买商品房

提问：广叔好，本人，有四十金，东北通化市通化县高中对面一套房子，未满两年，有人想接盘，房子在租，卖不卖，去年年底房价才上去了一些，如果买了，在哪投资保值一点

回答：你好，可以考虑出掉，县城没有太大升值潜力。东北只推荐沈阳，哈尔滨已经起来了。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压得越狠，反弹越凶猛。

提问：广叔你好，目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室，因为孩子在花园桥附近上小学，所以计划在周边置换个小区环境好，楼龄较新，高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万，月收入5万，现在考虑中海雅园，中海雅园是高层塔楼，楼层和户型好点的总价都在1000万以上，二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐，以及首付和贷款方面有什么解决办法，请广叔指导，谢谢！

回答：你好，别用二套资格买，直接全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 自住可以选择中海雅园，原则上单价控制在7万内。

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