广州楼市:广州价值被低估?未来哪个区域具有升值潜力

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好，中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：广叔你好，按您的推荐，今天我们到陈村的广佛颐景园，四季缤纷，万科水晶城，星英半岛，同时还到荔园新天地，招商曦岸考察。想请问广叔，最推荐哪里？

回答：你好，建议考虑万科缤纷四季花园，万科物业，双地铁，配套齐全，生活十分便捷。其次考虑招商曦岸，地铁2号线，配齐全，户型较好。

提问：新人提问：广叔您好！本人单身，在广州天河沙河顶附近工作。想在沙河顶附近购入一套较新的住房，自住+升值兼顾最好，手上200万子弹，年收入25左右。目前附近比较中意的盘包括君华上域(沙河顶，2008年)、新光天河峰景(天平架，2008年)、云山翠苑(沙太南，2004年)、新燕花园(燕塘，2003年)以及金燕花园(燕塘，2003年)，请问下您建议哪个小区更值得入手？未来哪里升值潜力更大？

回答：你好，建议次新房，带花园社区，地铁沿线。这几个盘离地铁都挺近的。君华上域就在马路边上，没有小区，会有路边的噪音。新光天河峰景也差不多，有一点点小区，比较小，楼龄都挺新的。云山翠苑周围较多五金装饰，环境杂乱，不建议。新燕花园虽然楼龄是有点老，但是生活环境非常不错，安静，大花园社区。所以综合看，我个人看法：新燕花园 > 新光天河峰景 > 君华上域 > 云山翠苑

提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：目前我在广州有一套350万的房产，按揭已经提前还清，无存款，个人名下有公司，除去家庭公司开支后预计未来几年每年有20-30万的净收入，想用这个套房产抵押出来，再买一套，在琶洲办公，目前在番禺住，想买在金海岸花园或万博附近、请房叔帮我分析一下，看看是不是还有更好的选择

回答：你好。番禺自住还是不错的，金海岸花园可以买，离未来地铁番禺客运站较近，未来该区域作为连接主城区与南沙副中心的战略节点，会有较大潜力！万博CBD周边也一直是利好不断，旧改项目很多，随着周边未来不断的改善，会带动房价的上涨。如在番禺工作，是个不错的选择。

提问：广叔好！请问现在有没有必要把手头的其中一套非热点板块(万博长隆附近)房子卖掉，作为首期，再去贷款买房换到热点区域？

回答：你好，同城市的置换要慎之又慎，尤其万博和黄埔这种差距不大的，其实万博和天河差距也没有那么大。同城置换成本太高了，不是为了裂变，仅仅是为了博取小额的、自己认为有可能的差价完全没有必要。深圳东西部差距是有深刻原因的，万博在广州南，不至于差距有那么大。只有一种情况，现在持有的产品太差太差。

提问：你好广叔，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

回答：你好，以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。 生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。 只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

提问：广叔你好，我名下已有一套房了，目前手上有资金350W左右，孩子即将上小学，想买学位房，不知道是买一套学位房住呢？还是买两套小的投资？希望你给个建议，谢谢。付费咨询！

回答：你好，虽然学位房买小户型用学位就好，但是要看地段，像百花那种只有学位支撑的单一属性的地段，买小户型就好。而南山很多地段本身就属于热点，学位只是锦上添花。根据你的情况个人建议：用3成首付在南山入手一套自住+学位，还可以用学位。1000万可以考虑的以下参考选筹：【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），【蛇口】半岛城邦三期（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园（育才）、太古城南（深圳湾）等等。

提问：广叔好，之前武汉有过房贷，已还清，如果去深圳购房就不能算SFSD了，首付要百分之五十，三百万的房子也需要150万左右，手上资金不够还需要去贷款，这样投资成本是不是比较高，因为藏龙岛的房子一时也出手不了，一是楼后期可以考虑分隔出租，看你给别人建议的全款买然后抵押可以做到首付三成，这样的话就不能使用公积金了吧

回答：你好，深圳全款抵押买入，相当于首付3成，找垫资公司配合全款 深圳全款抵押利率最低可以做到5%以内，25年左右，公积金对淘笋没有帮助。

提问：坐标北京，互联网工作，目前在中关村工作。因为父母没有什么理财经验，希望买房保值，目前有800w左右。希望先替我买房，或者先购买养老的房子我买房再用家里老房子置换。父母之前看了中铁诺德春风和苑，考虑是离医院近，但是好像是限竞房，不确定是否有保值风险。如果给我个人买的话，因为日后考虑跳槽潜在工作地点就是望京，中关村，西二旗。考虑位置方便的话，是否安贞桥一带比较好，但是从升值空间上看，又感觉望京更好一些。在这方面没什么经验，想请教一下！

回答：中铁诺德春风 位置还不错，价格凑合，不算很便宜。限竞房有年限限制，其它没区别。 潜力上安贞肯定不如望京。建议个人在望京选筹

提问：广叔你好，我现在总预算600万内，满足首房首贷，手里现金200万，我目前还在广州，工作2021年就调回深圳南山，老婆和两个小孩还在内地，大儿子的今年9月要插班3年级，小女儿下半年要上幼儿园。买南山、福田的第二梯队的两房教育局回复不保证能插班，会被分流到其他学校。最近看了诺德和山水情园的房子，只能买来用学位，租出去我们再租三房，本打算等疫情过去再买房的，我老婆是内地的广叔，准备深圳的教师编制考试，考不考得上还是个大问题。如果我们现在出手买房是不是风险太大，如果等一切定下来房价又涨了不少。后面为了保险期间，又看了坪山的财富城，学位是坪山实验学校的，而且坪山目前交通去南山不太方便 请广叔给我指点一下

回答：你好，只要稍微能被关注的学校，插班都很难。 几个建议： 1、选择对非深户租房比较友好地区，比如龙华、福田。 2、先算积分，再对比学校积分录取线，选择学校。 3、尽早办理正式租赁合同。 深圳目前的买房策略，刚需上车趁早，投资观望淘笋。 财富城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 考虑学位，还是关内更好。 诺德和山水情园自住+投资都是比财富城更好的选择。

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