东莞楼市:这些区域被低估,未来上涨潜力巨大

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提问：你好广叔，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好，鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：广叔好！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好，建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：广叔你好，现在如投资临深片区，哪个楼盘升值空间大？约总价300万左右。二、三年短期投资

回答：你好，买东莞长安，靠近深圳沙井的区域：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：你好广叔，目前有一些现金150万，不知怎么利用？因为无名额，所以有中介介绍在龙岗龙西片区保利集团的回迁房，有合同预计三年后交楼，租金补偿22元/平方，单价2.5/2.6万一平，学位是北京人大附中，也不知是不是好学校？这样的回迁房能投资吗？盼复！

回答：你好，说说回迁房： 优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。 缺点：全款。 其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。 一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。 还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。 首付150万，西部有回报率更大的产品，建议多关注西乡和沙井。 深圳破限购方案： 大专学历落户，找婚票结离婚，找熟人代持，部分法拍房不限购，公司购房等。

提问：你好广叔，本人坐标广州增城新塘，自己婚前在汇东国际花园有一套房两房83方，有贷款；老公婚前同小区有一套房两房83方（少量欠款），另有代持金泽豪庭70方一套2房，另有代持TOD亚太新城楼梯房111方一套3房（近20年楼龄，2018年购入，满2年），因为是广州黄埔户口，两小孩要读书，想要将房产置换到市区（黄埔或天河），如何置换最优腾出名额购房？预算换三房或四房，现在现金50至60万，购哪里有学区房并保值？盼复，谢谢！

回答：你好，根据你的房产情况来看，置换建议优先出手你老公婚前相同小区少量欠款的房子，和代持的TOD亚太新城20年房龄的楼梯房。一方面把你老公房票腾出来，欠款少更容易做截断，而且鸡蛋没必要放在同一个篮子里。另一方面楼梯房将来出手是一个硬伤，且房龄20太老，将来跑不赢新盘或次新盘。

如果现在考虑买学位房，实操有以下的一些思路：买海珠西光大花园，在宝玉直实验小学读书，然后在北大为民学校继续读书。买萝岗科城山庄，在科骏小学读书，然后在二中科学城校区或者华师附外继续读书。买天河中海康城，在中海康城小学读书，然后在未来的奥林匹克中学继续读书。

提问：你好广叔，现在在深圳有两套房，一套在布吉，2011年买入，从16年到现在，基本没涨，卖出后可得200W。目前在住地为罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，暑假后上三年级。想打算买个深中学位给女儿和儿子用，之前有计划买入，但是由于拖延，近一年，深中学位房已经想了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康桥荣府，市值100W，且为西南大学附属中学学位，两套出手后可得150W，请问广叔是否保留还是出手后买入深圳，现在担心入手深圳在高点，因为春节后，房价已经涨了不少，是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了，还跌了10%左右。目前收入50W，税后。谢谢广叔

回答：你好，布吉整体跑输大盘，建议出手。 罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。 所以投资角度，建议回避。 优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校。 重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入世，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：广叔你好，我3个问题！请解答：1，我广州户口，名下有一套白云区东湖映月全款的房子，无任何贷款，目前价值390万自住；然后还有一套朱村恒展江山时代贷款买的，价值80万。手上还有50万的现金，及3张信用卡额度加起来大概40万。也就是90万+390万(未变现的自住东湖映月) +80万未变现的(江山时代)。我无业中，一直吃老本，不过底子厚，也吃了好几年了。问题来了，我该用这些资产博取哪里的房子取得高效益？该投资广州还是投资深圳，具体哪版块，哪楼盘？2，我要不要把我这些资产全部变现，全力在广州博取一套大的，或者前往深圳博取一套？3，我有三个儿子，也面临需要学区房，该不该卖了置换优质学区房？

回答：你好，现在的2套房可以考虑出手。如果有深圳和广州的房票，都可以买。建议1套学区+2套投资的组合方式，不建议只入手一套。深圳选筹重点还是要看子弹房票和月供情况。1000万以上的选筹思路：

1.深圳湾(深圳湾学校覆盖的小区)2.南山：华润城(大冲城市花园)，配套成熟，楼龄新，可以关注；半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵；3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾。500- 1000:推荐西乡碧海红山碧海石厦八卦岭梅林，500以下：推荐沙井光明大运罗湖(带学位)广州选筹思路：投资首选天河，次选番禺+萝岗(含老黄埔)

提问：广叔您好，我在外地，今年春节前通过pingmi在深圳投资了一套城天，但随着对深圳的了解，越来越觉得不该买罗湖，这也成为了我的一个心结。如您方便，是否可以评价一下这个楼盘，优缺点？

回答：你好，您可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是囿于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。

提问：广叔好，请问一下京基御景华城这个小区适合投资吗？我手里只有100万的首付，月供1.5万，是深圳首套房。中介说这个小区去年涨得也不错，成交也活跃。旁边的南华村在棚改，现在这个小区还值得入手吗？谢谢您的解答！

回答：你好，简单说一下这个小区的优点：京基御景华城小区是福田赤尾片区低总价上车的次新地铁盘。深圳刚需群体巨大，很多低总价的次新地铁盘，哪怕没有优质的学位，依然还可以有不错的涨幅。以京基御景华城为例，去年初35平的大概178万左右，现在有成交280万，涨幅差不多50％。京基御景华城未来应该还可以跑赢大市，毕竟占据地铁，次新花园和低总价三个要素。再说一下小区的缺点：后劲不足，所带的学位南华小学和南华实验中学成绩很一般。根据福田区的“双十工程”，在御景华城所在的南园街道规划有一所永久制的学校；但占地面积比较小，10500平方米；这个面积应该只够盖一所小学，可能会是南华村棚改后新建的一所小学。

提问：你好广叔，请问预算首付100万的，首房首贷深圳户口，考虑纯投资，福田南山的二房或者大运龙中的三房有适合的楼盘推荐吗？谢谢。

回答：你好，预算首付100w首房首贷，正常按揭可以买总价300w左右，特殊操作是可以买到400w左右的。福田南山按照正常操作已经买不到两房了，特殊操作要看具体房子的评估价。大运龙中这个价位已经过豪宅线了。

提问：你好广叔，我想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几款楼盘？另外，因为有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，也想请广叔点评一下，谢谢！ 期待广叔的指点！感谢！

回答：你好，投资考虑有以下4种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 4.如果从利益最大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，三湘海尚，恒裕槟城都不错。 瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值

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