广州楼市:广州未来潜力如何?下一个价值洼地在哪里

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提问：广叔你好，我在广州增城新塘凤馨苑，海伦堡各一套住宅，现在同时卖掉去天河汇景新城买一套三居室我的问题是：1.这个7月的时间点是置换的最佳时机吗？2.怎么看下半年新塘和汇景新城这两个区域的房价置换？3.针对我这种情况，您认为今年什么时候置换好？我置换目的是为了现在五年级孩子的初中学位。4.选汇景新城棕榈园有哪些有缺点？5.我考虑小区业主、环境、学位，升值空间能适当平衡。或者有没其他地方推荐？

回答：你好，感谢赞赏！1、现在是置换的最好时间点；2、新塘的地段没有汇景新城地段好，不断地置换到更优质的地段，是正确的选择；3、现在适合，因为行情很快要来，行情首先会是天河领涨，怕你到时买不到；4、汇景新城棕榈园自住非常舒适，但复式相对来说没有平层的流通性好；5、还可以看下：汇景新城龙熹山、美林海岸花园。

提问：广叔，你好。朋友持有增城永和荔湖城公园上城，叠别，209㎡，2010年以9000入手。现在中介估值12000左右。是尽早出手置换还是继续持有的好？

回答：你好。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘与朱村碾压着。荔湖城公园上城自住不错的，但由于面积大，未来流动性会较弱，可出手置换。

提问：预算300以内，广州已无房票，3-5年的投资时长，哪些区域的哪些楼盘可选？

回答：你好，可考虑东莞，目前松山湖价格偏高，短期可能站岗，建议考虑南城或者临近深圳沙井的长安新区。可参考：南城：未来世界花园、恒大御湖；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔您好！因工作原因去年9月才搬来广州，以前在中山住，在中山市南区悦盈新城有间90方的毛坏，在南头金湾有两间(楼梯73方同84方出租)在黄圃蓝天金地有间自住120方，打算卖出南区90方十手上现金100，(或者有什么好建议卖那间留那间谢谢！)在广州看了十几天房越来越看不小懂，忘帮助。广州有哪个区比较好住又前景好呢？有那个楼盘推荐呢？ 预算350

回答：你好，中山潜力一般，可出手置换，特别是楼梯房，未来要跑输大势。广州建议看下黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，请问纯投资考虑，楼间距40米，总高19层，7楼的厅出阳台不通透朝南（全被挡）和15楼的厅出阳台不通透朝南同户型，差了6%的总价，是否要坚定买中高层呢？

回答：你好，差价大选便宜的，差价小选好点的。 500万差30万，够得着的话，肯定买贵的。你现在纠结的，你的买家也会纠结，有流动性才能容易有溢价。

提问：广叔好，我有一套宝安中心尚都二期的110的三房，目前单价8万，我觉得对口的学校一般，单价也不低了，是继续持有，？还是卖掉，置换成其他房产做完投资？

回答：你好，宝中高端盘业主好 海旺今年成绩不错，如果是你要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就是，除非名额有限必须卖房，否则尚都值得长期持有，如果要卖，便宜点卖给我，非常乐意。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：你好广叔，佛山市三水区与肇庆市交界，三水区未来地铁沿线目前楼价一万三，周边楼价8800-9500元平新楼带装修25平方左右的。目前住住宅基地，0持有商品楼，考虑投资等上涨。肇庆大旺新区与佛山三水区那片区域值得考虑投资持有吗？那片区域不限购，均价在一万至一万五。佛山靠近广州区域限购的区域15000-25000。我是佛山户口可以在限购区域购买。目前购买力首付在30至40万左右。

回答：你好，佛山和肇庆卖点是广州的挤出需求。所以涨幅要考虑，未来广州客户接盘侠的客户画像。佛山三水区和肇庆大旺新区，距离广州都在40km以上，而且没地铁。这意味着不堵车的情况下，单程开车要1个多小时。这基本上大部分客户是不能接受的。所以不管房价有多少笋度，不建议买入，因为新房现在有卖出，未来二手卖出，是没有人接盘的。我建议你应该买入佛山靠近广州限购区域，买2w以下的单价。现在不建议立即买入，大城市卫星城回调一般深于大城市，你可以静静等待广州回调后，再考虑佛山。

提问：广叔你好，目前有佳兆业前海广场2房和龙岗万科翰邻城4房两套，公司在龙岗，小孩读一年级。如果置换，建议卖掉哪套？再购入哪个小区比较好？谢谢！

回答：你好，你的资产配置没有问题。现在前海已经高位，如果置换也未必能跑得赢现有的盘。翰邻城带有深中龙初的顶级学位，属于龙岗领涨片区，并且自己工作和小孩学习都在这边，也无需置换。如果真的要置换，还是等平淡期再来考虑。现在这种上升期，很容易踏空。

提问：广叔你好，请问2020年有哪些新盘值得关注？其未来升值空间如何？

回答：你好，新盘应重点关注价格是否倒挂，产品是否稀缺。 今年值得推荐的一手刚需盘有： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期。

提问：广叔你好！今天36岁，两小孩，大的今年上小学小得上幼儿园。目前布吉信义片区逸翠园2房，15年购买有100万贷款在我老婆个人名下；同年我个人名义在惠州南站昶园入手一套还有50+贷。现手头有450，还有些应收款100左右，因需要留营运工厂，计划拿出不超过350来买房。前两年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深户，我非深户今年5月才连续满5年。当前我想买一套4-5房，工作在凤岗，请问我应该在布吉横岗周边买房吗还是去龙岗中心城？可以做到5成甚至5转3吗？我是该买500-600万差一点的位置或者楼盘还是追求高端点的走800-1000万的？横岗的振业城大平层如何？问题较多，谢谢了！

回答：你好，稍为懂深圳的人都会趋西避东，你已经有一套在布吉了，不建议继续加仓。 自住可以考虑1000W的产品，投资建议入手1-2套600万左右的刚需盘，700万以内才是红海市场。 振业城不建议继续入手。 职业炒家一般会投住分离，投资只买升值潜力最大的楼盘，自住租房即可。 惠阳长远看价值不大，南站比大亚湾好一些，但是占你的贷票，可以考虑出手置换。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不错，找个垫资公司配合，全款更利于淘笋。

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