广州楼市:未来哪里升值潜力才是最大?这才是真相

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提问：您好广叔，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好：请问保利东江首府的前景怎样？是否值得继续持有？

回答：保利东江首府，临江，品质好，景观好，还有潜力的。

提问：你好广叔，一家四口，一老一幼（3岁，刚上幼儿园）加我们夫妻两！目前，自主广州白云区金碧雅苑二房（链家在售，目前准备出手）。一人上班在天河北天寿路，准备置换到天河北板块三房，主要考虑上学，兼顾自住！房子卖掉后，大概现金可动用420，家庭年收入60w。现在金碧雅苑房子价格不涨，是否是出手的好时机呢？天河已经涨了一轮，价格起来了，是否是入手时？我们这种情况，考虑天河北附近哪些楼比较合适？另外一种方案，如果保留手上的这套房，再购入总价300左右天河老破小学位，是否可行呢？

回答：你好。金碧雅苑，黄边地铁口，2房挂牌量还是挺大的，趁现在行情热出手，不然未来怕是难出手了，竞争对手多，有些都挂一年了。建议置换个好一点的，老破小学票溢价高，读书用当然可以。天河北的学区都不错，华景，天府路，对应的是华阳、龙口西小学，华景小学，天府路小学，另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙。

提问：你好广叔，个人情况：未婚、广州户口、广州无房无贷 资金：120万首付，可接受总价350万的房子 买房目的：投资（买后放租用） 个人预期：往东往南买，离地铁越近越好 希望广叔能给一些建议，谢谢！

回答：你好，总价350万的标的物，几个选择： 1、沿着地铁5号线、13号线，在鱼珠-老黄埔一带选择，次新地铁口物业 2、沿着地铁3号线，去到汉溪长隆、汉溪大道附近可以选择 3、沿着地铁7号线，在万博附近的电梯次新花园社区来选择，也是没问题的

提问：你好广叔，广州首套子弹90枚，以下楼盘，能帮忙分析一下吗？1、增城区新塘镇沙村站，近地铁，新塘新世界花园万象苑 ，尚东阳光雅苑。2、黄埔区开发区东区，南岗站离地铁较远，东城雅苑 ，宏康东筑。3、番禺区地铁2号线南浦站丽江花园。4、番禺区地铁3号线番禺广场站东方白云花园 ，东华花园，楼梯楼，有计划加装电梯，近地铁。5、南沙区地铁4号线蕉门站龙光棕榈水岸自主为主，不知如何选择。

回答：你好，增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，是需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来那就是个环一线新城，不属于我喜欢的A类优质稳健资产。南沙回避，广州集中力量向东发展。子弹90，像车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔这些地方选择会更好一点，这也是广州最有价值的区域，350万的总价上车的盘不少。黄埔开发区可以淘到单价2万以下的。

提问：你好广叔，请问黄埔新政是否值得投资入手一套呢？如果用父母名义买，接力贷首付几成？首付70万左右，推荐老黄埔哪个盘？

回答：你好，接力贷首付3成这个是没问题的，中信银行、兴业银行都没问题。首付70万左右，那看你要不要用一点杠杆，金碧世纪、万科城市花园、中鼎君和明城都可以。

提问：你好广叔，我老婆在罗湖上班，想卖掉也是在罗湖的一套老房子置换一套学位较好的房子同时方便她上班，预算是750左右。目前已看过罗湖深中学位房，这个价格能买到的房子品质都不怎么样，而且罗湖衰落是大趋势。因此最近还去看了深实验坂田分校的三个盘，上品，金色半山和悦峰。其中悦峰各方面可能比较合适，三房两卫报价720万，请问您觉得这个价格可以买吗？目前深实验坂田校区初中部成绩一般，小学的质量没法评估，您觉得这个学校以后会变成名校吗？我们这种情况有更好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山：这三个楼盘的学位房是深实验小学和中学，学位价值对标的是百花区的南天二花园和国城花园。深实验坂田部，是深实验低调深耕百花区多年后开设的第一个分校，直属分校，非合作办学，学位含金量不低于深高北，甚至更高。

坂田部，系深实验接手新城学校，2017年9月开学，九年一贯制，现有60个班。坂田部的师资，官方无信息，据悉三分之一来自百花本部，三分之一外部招聘，三分之一原新城学校。和本部不一样的是，2018年起，非起始年级（二至六年级、八、九年级）面向全市招收少量“人文素养、科学素养方面表现优异”的学生，即重点班。

对深实验坂田的成绩看好，两方面：1.对外招素养班学生，包括小学；2.保留一部分专有学位给华为员工。上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山三个盘，之后将随着中考成绩的逐年提升（素养班）而逐渐攀升。可以放心入手

提问：你好广叔，我今年38岁，一直都在做点小生意，刚和6岁的女儿入户广州，子弹400W，年收入30至60W，属于SFSD，生活区域广州东站和海珠湖之间，现在看了海珠区珠江边的几个二手盘，珠江御景湾和罗马家园，理想目标是豪宅税以下120m至144m三房或四房南北通透的户型，这两天看了一个191平的户型感觉不错，总价八百多万，还有60万的豪宅税，朋友劝我入手，我没了主意，想请广叔帮忙指点一下，自住加投资，我该怎么选择，是入手这套大的，还是买套120m多够住的，剩下一张房票再投资一套南沙或者黄埔区小三房？请您百忙之中一定指点一下。先谢谢您了。

回答：你好，罗马家园未来的增量取决于沥滘村的改造，以及改造的进展。 自住+投资 流通性最好的面积段在90-120之间的三居，面积太大严重影响流动性。 你的思路正确，入手一套小户型，剩余子弹买黄埔。

提问：您好广叔，惠州南1.8公里 ， 1.26多的单价能入手吗，目前到深圳北20多分钟动车很频繁，还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南。

回答：你好，这个板块，属于环深的第二层，第一层主要是东莞临深。这里距坪山20公里，深圳北50公里。看动车时长与车次用处不大。虎门站距深圳北站，也大概是50公里。且早就通城轨了。过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗？

如果没有，那惠州南也不宜高估。惠州南、大亚湾，过去多年，有些年份火爆，不是深圳的自住客，而是投资客闹腾。带有一定的旅游地产性质。短线来看，这一板块还在降温，不用着急。

提问：您好广叔有深户，是刚需首套，目前手里资金不多，去看了龙岗的恒裕珑城，坪山的恒大城，现在很纠结不知道怎么选，请问大师兄觉得这两个盘该怎么选呢？我小孩要读书。可否帮忙分析一下，或者有更好的选择吗？

回答：你好。恒大城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 自住入手恒大城还不错。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

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