东莞楼市:哪个区域未来涨幅潜力最大?这才是真相

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提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

提问：广叔你好，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？ 未来哪个地块会更有价值？ 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下：1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔，今天下定了，东莞，龙光江南大境。万象府也去登记了。江南大境，投资三房还是四房好。三房3.8万到4万，四房去到4万到4.2万。黄埔想等社保买，全日制本科，8月才可以买社保。等不等？感谢指教！

回答：江南大境条件允许的话买四房。黄埔可以先签协议，顺交完社保后再网签。黄埔科学城已经涨了一点了，如果要买的话需要尽快。中长期持有价值比较大。当然万象府打到也不错。先黄埔想办法，然后万象府打新，江南大境4房作为最后方案。

提问：你好广叔，我目前住东莞， 19年入手东城05年楼龄大三房自住一套，已经有涨幅！17年入手东莞黄江东莞1号线地铁口次新一套，正在出手交易，17年底18年陆续入手了两三套东莞樟木头老破，总价均在60左右的，目前无明显涨幅。江西南昌一套。以上房产分别在我老婆跟我名下，我俩离婚状态，其中我名下一套东莞樟木头全款老破，一套东莞黄江次新正交易，计划卖完后落户广州首付4成购房，最好预算总价500万内，好地段可适当想办法凑一凑 18年落深户，中间内持续交社保，本打算卖东莞黄江置换深圳，限购后没机会了，转而想落户抢跑广州 但现在广州感觉已经起来了

回答：你好，广州是起来了一些，但不是涨到头了，还是有机会的，目前而言适合你的预算海珠或者天河或者万博那些都有。比如金融城的骏景，中海康城，富力天禧之类的，后者海珠的光大花园，万博万科欧泊之类 你的关键点是先确定你的首付款什么时候能下来？如果确定了可以大胆来广州买入，跟广州的卖家商量过户之间压在你首付到位后就可以了。 尽快搞定吧，现在行情在起了。假如广州你可以挣150-200万的，你不能因为现在贵了10万，望而却步，比起买贵了，踏空才是最可怕的。

提问：你好广叔，现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。 我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？ 今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校， 非常感谢

回答：你好，其实不是你选择城市，而是城市选择你。 选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。 深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。 以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。 我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：你好广叔，想请问东莞麻涌碧桂园铜雀别墅值得投资吗？ 140平5层毛坯，麻涌地铁站500米 ，420 ~480w，离黄埔一站。黄埔刚出的政策是下一个广州cbd,价格和松山湖140平翠珑湾平层一个价

回答：你好，远郊别墅从来都不是好的投资产品，韭菜盘，总价480还不如开发房票入手广州和深圳了

提问：广叔您好，东莞最近涨幅全国第一，您觉得要不要现在入手一波？松山湖和南城新的CBD地区西平都涨得特别厉害，连靠近城区的石碣新开地盘美的招商东樾估计都要2w5以上，广叔对东莞目前形势如何看待，如果是刚需自住应该何时下手？

回答：你好，松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。

松山湖的房子该怎么买？ 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。

总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 最后，东莞未来发展不错，但是明显不如广深，建议入手一线城市。

提问：广叔你好，本人坐标东莞大岭山，在职孕妇，一胎一岁两个多月，二胎双胎两个多月后出世，老公目前全职带娃。目前手上现金80w，个人平均年收入50w，想入手一套房自住，首套，有社保。请问大岭山有什么好介绍？现在买还是年底买？个人看好领居A区，绿化环境好，周围设施齐全，地铁口旁，目前均价三万三左右，二手房，三房首付下来120w左右，勉强能凑到这个数，这个价格适合入手吗？

回答：你好，东莞的房价之前一直在上涨，而未来的趋势依然会是承接深圳的外溢需求。大岭山区位比较看好，主要是位置优势，毗邻松山湖和长安，去深圳40分钟就可以。而且东莞1号线在大岭山有三个地铁站，交通网与松山湖完美衔接，因为有了松山湖这个支撑，近3-5年房价确实涨了起来了， 承接松山湖的外溢需求， 再加上松山湖的高新技术， 产业是没太大问题。领居A区这个盘比较热门，地铁边上物业，位置很好，一直是比较推荐的，刚需自住加投资还是可以买的，问题不大。

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