东莞楼市:这类二线城市,未来潜力大,购房升值空间高

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提问：你好广叔，家在东北，去年女儿本科毕业工作并落户东莞，单身，三月份用女儿名已购一套新房月供中。还有三个月出现金100W，如果再买房子，最多还可承受月供3000。如果必要，可以卖掉老家一套房子，价值45万。还想买大湾区，纯投资。稳健型。问1、在大湾区再买入，适不适合？2、如果买，是用女儿的东莞房票买东莞？还是用我名买其他不限购区域？如果女儿名买，贷款需要我担保，因为她的流水不足。3、如果买东莞地区何时买？买哪里？4、如果买不限购区域，何时买，买哪里？5、能否考虑入户深圳，未来在深圳上车？

回答：你好。1、大湾区当然适合，现在是最佳时机。2、建议买东莞区域。3、月供少了点，3000月供只能买100左右的房子。卖掉老家房子一共有145w，考虑买套135w左右的，留点资本备用。这个总价选择不是很多，可看下东田丽园、金莎雅苑。4、不限购的惠州，可看下惠州南站星河丹提。5、深圳未来可以考虑，也需要有房票（5年社保），而且需要一定资金量才能买到好的产品。

提问：广叔您好，我现在在东莞工作，在东莞黄江有房有一套，有贷款。新单位在松山湖，自带学位。想在附近入手再买一套房产，手里有160，想买一个100平左右的，总价400万以下的。看了很多房子，感觉比较好的，二手的松湖碧桂园，松湖春天； 一手的碧桂园天钻。在思考要不要去看看大朗地铁沿线？想问松山湖周边需要着急下手吗？还是可以再观望？现有的几个楼盘哪个优势更明显？

回答：你好。这三个盘都可以考虑，首先考虑近地铁的；环松湖大岭山、大朗中，大岭山价值要高一些的，因为这边更近深圳；目前东莞横盘的概率要大一些，降不了多少，中长期还有价值，可年底入。但可能有新调控在路上。能入还是尽早入。

提问：您好广叔，我们在东莞，目前有一套还完贷款的房子自住。最近看了广州几个地方的房子，因为东莞现在房价太高了，最后选了几个地方想请广叔帮忙看看哪里有潜力一点。南沙那边的优山悦海，南沙保利城，增城的光大樾云台，再就是东莞东城的光大花园，这几个地方的房价差不多在我们的预算范围，优山悦海那边离海近，舒适度挺好的，适合养老，不知道未来发展怎么样，保利城是看到广叔推荐的，目前对南沙不了解，还请指点，增城樾云台那边主要考虑的是房价能接受，未来门口可能有地铁，光大花园适合目前刚需改善，但房龄太老了，不知道以后好不好出手，石碣茶山也有去过，不知道未来发展怎么样，感觉各方面出行教育和城区还是没得比，纠结买东莞的话是石碣茶山这种远一点的地方，还是城区老破小好一点？总价200以内的，希望指点！

回答：你好。优山悦海离地铁不是很近，配套较一般；南沙保利城，黄阁，旁边是广汽，离地铁不是很近；南沙适合中长期投资。光大樾云台不建议买，位置偏，无地铁；光大花园地段价值大，可以考虑；石碣、茶山都是外溢片区，可以考虑的。200左右可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，男31岁，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：你好广叔，请问现在房住不炒，二手房有价无市，未来会有人接盘吗？

回答：你好，关于房价是否下跌的争论比较多。由于房屋异质性很大、区域特性很强，加上人口因素等，结论众多。由于限购冻结，限售冲击购买力和预期，成交量迅速下滑，主要表现在买家观望，卖家“由售转租” ，

基于整体市场而言，多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租，平均房价并未下跌。微跌是基于局部市场而言，二手房价下跌，不是所有片区普跌，而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。公共配套差的远郊片区、投资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等，由于需求弹性大，房价会有所回落。而新盘摇号、地价上涨和整体均价来说，新房市场的热度还在延续，很难讲房价下跌了。若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断，房价确实下跌了。判断房价是否下跌，首先要了解楼市量价运行的原理。

提问：你好广叔，您说看好老黄埔，我想请教一下，那南岗那边投资的话升值性如何？南岗地铁站那个附近楼龄12年内的三房什么价格可以去入手？

回答：你好，如果纯投资： 1、老黄埔过了文冲站，过了双岗站，再往东的话就不建议了，因为往东的话，就是“农村的感觉”，城市化的边缘就是在石化路—黄埔客运站那一带 2、南岗那边其实就是被佳兆业城市广场、万科尚城两个新楼盘带动起来的，价格已经虚高，那边适合住，不适合投资，适合自住的新房癌去那边买 结论：如果投资，来老黄埔多好

提问：你好广叔，我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢

回答：你好，天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 比如今年的华润城四期、沙井海岸城。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。

提问：你好广叔，在深圳纯投资400w的房子哪个地区比较合适呢，龙岗的大运或是宝安的机场在靠后一些地区？

回答：你好，400万投资买大运或者宝中西乡碧海的小面积都是可以的，但是需要精细化选筹，尤其是大运，这个片区看似简单实际复杂，一不留神就会入坑。 还有一个方案是买小户型学区房。

提问：您好广叔，我已经在福田海滨广场有一套65平二房（靠近滨河大道南向住房），购买于2017年，目前在老婆名下，自己名下无贷款记录及房产信息；目前手头还有130万左右想真离婚购买第二套，实现3成首付投资住房（也有考虑自住，孩子还不到一岁未来考虑学区），正在考虑龙岗片区的房子，计划是在中海康城和金地龙城中间选择一套89平三房，请问这种资产配置计划是否合理？合理的话选择哪个未来合适，如果不合适请问是否应该卖掉现有住房在西部买个更大的改善住房兼顾未来孩子教育，谢谢！

回答：你好，海滨广场都是95年的老社区，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 房价基本算是疲软、基本没有什么出彩表现。 建议出手置换一套中部或者西部的学位改善盘。 1套优质住宅涨幅，好过2套非优质住宅的涨幅。 优先南山和宝中

提问：你好广叔，您预估沙井海岸城今年可能会开盘呗？如果开盘，不知道单价上5万概率高吗？刚看完十三房提到保障房商品房混住问题，海岸城入市一期两栋高层，一栋是商品房，一栋保障房，也属于混住么？

回答：你好，海岸城何时开盘猜不到，上五万的概率很大，沙井二手次新都已经坐实了45000+，还要加3000+的税费，海岸城所在区域会是沙井内陆部分最好的片区，空地多，民房少，好改造。至于混居问题，在深圳保障房和回迁房都已经是商品房的标配，逃无可逃，十三房的文章案例里，开发商设置的很多东西太泾渭分明或者说歧视，才导致今日的冲突，事实上深圳人民没有这么不友好。

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