东莞楼市:哪里的房子升值潜力大?看城市发展重心就知道了!

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提问：广叔您好，本人东莞有一套房，东莞的万象府第二期销售说估计在4.5万左右，是否值得入；对比臻山府，这两个盘如何看？如果计划有500万首付入楼市，如何配置？有深圳、东莞买房资格，惠州北站是否值得考虑？

回答：你好，万象府不错的，可以入。臻山府的价值在于临深。你的资金量看，两者如果选，当然首先考虑南城，剩余有资金在考虑长安这种片区。有深圳房票，建议入深圳，深圳投资回报率高的板块，详见内部！。惠州北站这种需要长期持有，短期投资不建议买。

提问：广叔你好，君珆4.7万一平了，小区没有泳池球场这些配套。附近春晓这个盘比较大，大概4万一平，楼龄老，但有泳池和球场这些。君珆是小三房81平总价380左右，春晓三房大些，总价410万左右，哪个值得买？

回答：你好，春晓主要离地铁不是很近，同时盘大，时长有人抛盘，价格也是易横难涨，而且有一定的楼龄了，没有君珆新。泳池这种作用不大，后面也就只是个摆设。不过两者区位很近，理论有相同比例的涨幅，君珆相对要好一些。

提问：你好广叔，坐标东莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已还清贷款。因为江南世家旁边有地铁口，但是这个小区比较旧了。目前上班和孩子上学都比较方便。有点纠结要不要卖了重新置换。手上有70，月供可以承受1W左右。

问题：您觉得这房子增值空间大吗？要卖了重新置换一套更新地段更好的？（买了现有的房子，会不会影响孩子正在读的小学学位？）还是直接再买一套大概200-300w的好呢？

回答：你好，江南世家，近地铁滨江体育馆，2006年左右的房子，还有潜力的，先持有，要卖最少都要等地铁开通后。可以DY贷出7成来配置二套房，买套300左右的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问：广叔你好，已关注您一段时间。我是深圳户口，已经没深圳房票了，最近想纯投资预算500万以内房子，可持有5年以上，请问在大湾区以下哪个片区5年后会更有较大回报：黄埔科学城、南沙、东莞临深、东莞滨海片区、珠海唐家湾、中山翠亨？

回答：你好。短期黄埔科学城、东莞滨海会较大，中长期南沙。临深已经涨过一轮了，珠海、中山价值较一般，不如东莞。

提问：你好广叔， 广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W；一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W，两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。 目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行？还是说在广州买第三套房？如果广州买，要怎么样操作才有购房资格？打扰您了。

回答：你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队 补涨区域内淘淘笋。 南沙已经入手了，可以长持。 把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。

提问：广叔你好，现在手上有200w资金，本来打算上车深圳，但是715新政后楼市进入冷淡期，现在还能进场吗？

回答：你好，买，有需求的毫不犹豫的买。逻辑上非常简单，因为需求长期看没有减少，供给端因不让买房而减少得更多，导致供求矛盾进一步加剧，房价长期稳定上涨毫无悬念。大部分人没有判断能力，羊群效应，喜欢跟风，他们不买，正是专业投资者买入的好机会。政策还帮忙按着房价，尽快买，机会难得。

新政看似严厉，实际上影响不大，绝大部分人并不是一来了深圳马上买房，有个三五年工作与社保的人很多，即便只来深圳一两年，用不了多少时间，有深户，有三年社保，也很快可以满足购房资格，需求迟早要得到释放，那时候房价上涨的更多。所有政策只会增加交易成本，不会改变实际价格。而且，政策从来没有说过要房价下跌，别等，有条件的马上买，没条件的制造条件买。现在是新一轮房价上涨的起点！

提问：你好广叔，我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？

回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。 同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

提问：广叔你好，纯投资两套，可长持。总价控制在1000以内，可以有多种组合。打算300到600的都看看。主要关注金融城，鱼珠，老黄埔。科学城那边涨起来了，不知是否还合适。这两天中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向，553万123房，说是降价了许多。我是有质疑的，中兴品质一般，123方还只是三房，不好改四房。价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好。请您指点。

回答：你好，首选，中兴花园如果买的话，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的 其次，1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆

提问：您好广叔，我想自住+升值，目前手里有1200w左右，请问一下老师觉得科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景哪一个更好？

回答：你好，阳光粤海，双学位，2019年次新房。东帝海景，南二外海岸 + 深圳湾，2000年房，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体 + 贵族学校。学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2梯队，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。

提问：你好广叔，我的情况：已经有两套住宅。现在想买大冲华润城四期。但我得卖掉其中一套房子去获得名额和资金。想请教：1、华润四期肯定是僧多粥少甚至没有粥了，我要怎么去认筹？2、网上说华润四期要验资500万，一般是指验现金吗？如果是验现金的话，我得卖掉一套房子才够。但就面临卖了旧房很大概率买不到新房的问题。有什么办法解决？

回答：你好，根据内部消息，华润4期在5月份开盘，最低1100万起，货比较少，能否抢到看运气了。首先需要有房票和500万现金，现金会被银行冻结，如果抽中就直接定了，没抽中就退回去。首先你需要解决房票问题。假如你只有一套房的话，操作很简单，银行加按或者dy出资金，再去买新房，买到了再卖旧房。

提问：你好广叔，深圳深户，纯投资，夫妻双方各有一次异地贷款未还清！目前政策假离婚首付5成，现金150万，融资可得50万！17年想买龙华89平方的和平里，不考虑自住的情况下有推荐楼盘吗？还是等明年沙井的海岸城啊？

回答：你好，总首付200w，做五成按揭买和平里么？得全款买再抵押吧？ 目前上塘龙胜没有特别的行情，还在消化上一波涨幅的时期，沙井海岸城的选择也是比较“飘忽”，没有特别理解你的选筹思路。具体详情请见内部分享！

提问：你好广叔，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金400万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。 1. 700万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。 2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？ 手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼广叔指点下。谢谢了

回答：你好， 我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩未经过市场验证，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。 而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的400万该如何放置。 你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。 我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的400万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择

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