东莞楼市:这个板块短期看可能会横,但中长期看还是有潜力的

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提问：广叔好，投资+自住，目前东莞西平君珆，弥珍道小三房单价去到4.5-4.7万，还值得买吗？会不会横盘

回答：你好，西平君珆近西平站，区位不错，未来还有潜力的。弥珍道在附近，离西平站还要远一些，也没有君珆新，如果选建议选前者，短期看可能会横，但是一年后，中长期看还是要涨的。

提问：你好广叔，君珆4.7万一平了，小区没有泳池球场这些配套。附近春晓这个盘比较大，大概4万一平，楼龄老，但有泳池和球场这些。君珆是小三房81平总价380左右，春晓三房大些，总价410万左右，哪个值得买？

回答：你好，春晓主要离地铁不是很近，同时盘大，时长有人抛盘，价格也是易横难涨，而且有一定的楼龄了，没有君珆新。泳池这种作用不大，后面也就只是个摆设。不过两者区位很近，理论有相同比例的涨幅，君珆相对要好一些。

提问：广叔，您好。坐标东莞，目前手上有子弹约70（可以凑一凑到90），希望投资300左右的房子。1. 对于这个价位，有什么板块推荐？2. 松湖碧桂园三期，85方的房子怎样？谢谢！

回答：你好。

1、具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。2、松湖碧桂园三期，临近松山湖，有地铁松山湖站和大岭山东，不过不是很近，综合看是可以考虑的

提问：新人首问，广叔您好！关注您的栏目有段时间了，感觉分析得非常到位准确！本人坐标东莞南城，已无东莞房票，购房纯投资，子弹400，无法贷款。本人问题有三：1、本人拟购买位于新塘的保利天际125平，价格每平在在2.9万左右。疑惑是不知新塘未来发展如何？新塘和南沙两个区域相比，哪个区域升值潜力更大更适合投资？在新塘本区域保利天际是否是最佳选择？2、上月底借名买入了一套松湖碧桂园117平，请教该楼盘的升值潜力您如何看待？3、常熟是否适合投资，从自住投资两相宜来看哪个小区比较好？期待广叔解惑！谢谢！

回答：你好。1、新塘适合短期投资，新塘因为距离天河近，总价低，能承接外溢需求；南沙适合中长期投资。2、松湖碧桂园靠近松山湖，区位在这里有价值的，缺点是离地铁不是很近，买的面积大了点。3、常熟属苏州管辖，发展还不错，详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，坐标深圳，首套7月预产期，有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法

提问：广叔您好，我有2个问题想问，麻烦详细回复下哈。背景信息：本人刚过而立之年，目前在深圳光明工作，准备年底结婚，现准备买房。未来计划在深圳光明和东莞发展，所以想买离深圳近一些的房子。计划首付不超过60万，总价不超过180万， 一手房和二手房均可。目前在东莞黄江看中了一套碧桂园的二手房，即将满5年，单价大概1.9万，总价大概170万，离深圳光明区大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直达福田。小区比较安静，户型还可以，但配套不是很好，朝北，略有小贵。

1.目前我不是很着急，我现在在纠结是现在买还是过一段时间降价或者利率降低再买，同时也担心东莞房价会上涨，也纠结我喜欢的房子卖出去了。2.目前我挺喜欢这个房子的，但是不清楚是否适合，或者广叔是否有更推荐的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能购买深圳的了。黄江作为临深地段，也有地铁预期，也是临近工作的区域，只要是适合你的就不会错，可以买。

2、碧桂园我本来是不建议的，但是你看中了，连近高速路都给作为了利好，我也无言。若这个房子你是喜欢的，过五年唯一， 能节省东莞最让人痛苦的重个税，你是可以珍惜这样的房子的，不用专门等待降低利率，该上车就上车。

3、黄江只要还在东莞建设一 号线的地铁预期下，而黄江更长远的未来还有三四号线地铁的交汇，只要长持，还是值得的。

4、黄江二手均价也还是上涨的，目前很多放盘都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的价格是否溢价过多，即使可能省掉个税，也不能买得太贵了。临深投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享

提问：您好广叔，请问一下，珠城上班，预算最多去到700。天河的次新有推荐的吗？

回答：你好，700万，可以选择： 天河公园板块的东逸花园 华景新城的信华花园 金融城骏景花园 金融城美林海岸 鱼珠美林湖畔 金融城中海康城 牛奶厂四大金刚 奥体的天健上城 ---- 这个可能要结合你的需求：学位、通勤、楼龄、地铁等因素来决策了

提问：你好广叔，看你都比较推荐万博，现在万博版块的价格也起来了，欧泊现在比较贵，铂世湾的新房从投资角度看建议现在入手吗？

回答：如果喜欢新房，波斯湾可以买，后续还会涨，如果投资的话新房不买，不够灵活，板块内最火的盘不选，因为贵难砍价，投资就没必要硬碰硬。

提问：你好广叔，大多数人是不是很介意吵的房子，黄埔花园挨黄埔大道的会很吵吗？单价4w，以后再出手会不会比较难？中鼎单价4.1这两套选哪个呢？

回答：你好，降点价就出掉了，毕竟黄埔花园有学位，如果介意噪音的话去中鼎也可以的，这几个盘的潜力其实差距不大，剩下就是你的喜好了。

提问：您好广叔，我名下有一套星航华府自住，学位不是很好，然后离上班也远，所以打算卖了星航华府这套，想买一个3房，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？朋友介绍龙华的新盘龙湖.春江天玺，请问该盘值得入手吗？谢谢！

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处哪边都不愿意管，自生自灭。其次周边民房多环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。可以关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，父母在蛇口有个小两房，目前和父母在一起住，小孩上幼儿园，未来需要考虑分开住，但是小孩需要用蛇口的学位，首套，目前有两个方案。 1、在南山买个小两房自住，预算内选择有新街口花园或四海公寓。 2、投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，租金再在蛇口租。 以上选择烦请广叔点评，谢谢。

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学 蛇口中学 就没有小区花园产品也不是特别新。这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。 投资的话，不建议，虽然能涨，但估计不如大市。 独栋的房子由于人口密度大，租客多，所以老化快，新的时候大家还喜欢，老旧之后，需求会快速减少。 南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势。 南山双学府挺好的，支持投住分离

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