东莞楼市:南城房价全靠这个地段支撑,将成为潜力板块

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提问:广叔!我手有千万子弹!想投资几套房产!我人在东莞塘厦镇!有朋友叫我上别墅,而我却想搞多几套九十几到百四五平的三房或四房!我在东莞一手已经没有名额,只能二手,我塘厦已经有了两套,刚刚在东莞市东城卓越时代广场入手了一套三室二卫95平的,完税费下来近350万了,这个贵不贵?同时在莞城翠龙弯入了一套64平两房公寓,170万了!有点后悔,不知道有没有前景?我还想在主城区物色!富盈东方华府149平业主报520,东城金月湾花园业157平!莞城城市花园200多平380万!这些价位有升值空间吗!怎么样选择较好?谢谢你

回答:你好,别墅流动较弱,投资价值一般,远远不如住宅。卓越时代广场是公寓。公寓一直不建议。公寓涨幅慢,税费高。这几个盘都可以考虑,我的看法是:富盈东方华府>金月湾花园业 >城市花园。另外还可以看下:万科金域华府、中熙弥珍道、中信新天地

提问:广叔好,今年一月份在东莞大岭山27000左右买了碧桂园天钻想投资和居住不知道有沒有投资价值

回答:你好,天钻就在松山湖边上,自住+投资都不错的。

提问:你好广叔,本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅,想在周边买房以后给小孩,但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗?

回答:你好,御花苑可以买,中长期看还有价值,清华居自住还是很不错的,有山有水,靠近水濂山水库,旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好,自住可以考虑,投资价值一般。

提问:广叔你好,目前自住松山湖,因为孩子还小,想入手一套环湖投资后持有10年以上,所以考虑的都是新盘,帮我分析一下这几个怎么排序:1. 大岭山的松湖碧桂园1期二手房,这个离松山湖中心最近,门口就是医院,但是另外一面靠近石大路比较吵。2.大岭山的碧桂园天钻,这个更远一点,而且夹在石大路和莞长路之间应该更吵。3. 万科松湖半岛,这个靠近松山湖华为估计比较贵,马路另外一边都是破厂房,但是10年以上应该会改善。4. 寮步的万科金域东方,靠近篮球馆,往10年周期看还是比较看好这个区域,旁边就是小学中学。5. 您推荐的金地格林就在地铁口,但是这房子已经10年了,再过10年感觉有点老了。6. 大朗碧水天源,这个小区比较大,但是在松山湖和大朗中心区之间,也在两个地铁站中间。

回答:你好,首选松山湖,其次环松山湖,近地铁大花园社区为主。万科松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园1期 > 碧水天源 > 金地格林

提问:广叔你好,180万投资。东莞南城CBD的一室刚需,大连改善住房,沈阳改善住房哪个选项比较好。

回答:你好,建议考虑东莞南城,有较大潜力,可参考:光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问:你好广叔,家庭现持有南山两套: 本人前海路山海美域3房出租,有按揭; 兄弟有套南光路现代城华庭3房同住,有按揭。 本人非深户,社保缴满三年了。上海有房票;兄弟有一个深户,名下有南光路房产。 现在手头有200万现金可用于房产投资。现有山海美域贷款不多,想转按揭,增加现金持有量,因没有注册过公司,所以银行没法做。 因手头现金有限,想请教您的建议,做一个最佳的投资安排。 谢谢

回答:你好,山海美域可以考虑截断抵押,也可以申请银行加按揭。没有公司可以“包装” 看你接下来是投资还是自住,如果是投资,建议用兄弟的房票试试抢限价新盘,比如华润城 金融城 海岸城等。

上海也是比较好的进场时机。 上海选筹: 考虑自住兼顾投资,除了前滩这种限价房,买到就能赚到这种,其他真没办法说确定性很大的。 提供两个思路,一种是买带学区的次新房,最好是双学区,九年一贯制也可以,吃学票增值的涨幅 另一种是近郊热点,比如前滩辐射区,张江辐射区,大虹桥辐射区埋伏。 我们认为上海比较好的板块有: 内环:老西门&新天地、黄浦滨江、北外滩、北滨江 中环:长风、张江科技城、前后滩、漕河泾 外环:徐泾、华漕、江桥、刘行、顾村、祝桥、浦江、康城、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但其实光知道板块也仅了解大概,多军向来奉行“非笋勿入”的理念,需要看200套房,才能逐步建立自己的价值判断体系。 长三角和珠三角是2种不一样的产品,可以做资产对冲,分散风险。

提问:广叔你好, 深圳刚需买房,预算110万,帮忙分析下这几个盘,谢谢, 京基御景半山,卓弘星辰,宝昌利御景御峰公馆

回答:你好,京基项目地处半山景区,风景资源优秀。大户型的刚需改善户型设计优良。但地铁交通不便,距离站点遥远。离铁路太近,前排可能受到噪音污染。周围配套不完善。短期内难以实现居住氛围浓郁。小户型上竞争力不足。卓弘星辰是横岗的项目;交通来说,虽然距离地铁三号线永湖站比较近,但是距离规划的14号线快线的距离相对较远,后续乘车需要到大运中转。噪音偏大,项目临近龙岗大道和南坪快线3期(横坪路),作为交通主干道,这个项目大部分户型都受到噪音的影响。户型太尬,特别是82和89的两房,这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高,使用率太低,部分户型不足70%使用率,得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩,这三个需要结合你的预算和需求选择,有些方面,你需要作出妥协。

提问:您好广叔,准备深圳上车,70%投资,30%可能自住。现有子弹300+用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东,华晖云门,宝能城,水木丹华间纠结,急求比较! 我们较偏向单价偏低的塘朗城东,但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下?

回答:你好,塘朗城片区分析: 这个均价站上9万的片区,竟然还有塘朗城这个低价盘(均价6万),这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢? 其实不然:1、小区两栋楼,深圳地铁开发,小社区,花园经适房标准,我一再提示,投资不可小社区;2、利用率低,115平三房在售690万,套内面积92.2平,相比宝能城89平的四房830万套内93.2平,比较尴尬。 综上,我们看一个社区,可不能简单地看单价,在配套、楼龄类似的情况下,社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。

这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的,能不能投资?1、起价已经过高,单价很难再大幅拉升,已经不适合刚需;2、再无新地供应,片区建设临近尾声,没有发展空间;3、学位一般,没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分,无法形成高效统一的大片区,5、户型硬伤:宝能城二期、塘朗城利用率太低,宝能城一期、华晖云门朝南太吵,朝北无阳光。6、交通不便,福龙路、塘朗山隧道经常堵塞,地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘,通勤时间不短。综上,塘朗城东并不算优选。

提问:广叔你好,请问一下海境界二期值得买吗?想做纯粹投资!

回答:你好,其实海境界二期,还算不上深圳湾,又在打深圳湾的招牌,自住尚可,投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔,价差不应该这么大,其实这种“觉得”本身,就是对市场没有充分理解!

提问:广叔你好,请问一下润府四期大概会是什么价位啊?听说新房有价格限制,买到就是赚到,请问我要不要去抢一下?盼复~

回答:你好,深业中城之前有192套,2700多人抢。润府四的认筹人数只会更多,这就好比抽大奖,中签的几率很小,不过参与总是有机会的,毕竟买到即赚到。 而且学位地段一直是最大的卖点,根本不缺买家。如果是刚需,可以同时看看别的标地。

提问:你好广叔,现在深圳南山宝安涨这么高,该怎么投资了?买哪个区好?继续追高南山宝安不好吧

回答:你好,看来你不站岗舍你其谁了。 总价低的,我们早带客户转移阵地,刚需如水,哪里低洼往哪里,投资回报率目前复盘来看,也比追高“南宝”强。比如12月中部地区一个小户型学位房为例,迄今本金几近翻倍,现在一房难求,而同时期同价格的花样年单间进入箱体震荡期,30套放卖。 而总价超过1000万的,只能继续深耕南宝福,去沙井龙岗买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适,每个区域都有它的天花板和阻力位,过了那个天花板就没有流动性,就必须折价换量,也就自然跑不过人家。

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东莞楼市:这种板块不管多便宜都别碰,总是有人不听劝
东莞楼市:有潜力的板块都有这种特征,看完一目了然!
东莞楼市:房价最坚挺的板块,都有这个特征,看完明白了
东莞楼市:这个地段房价可能最先下跌,别再去接盘了!

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