东莞楼市:南城房价全靠这个地段支撑,将成为潜力板块

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔！我手有千万子弹！想投资几套房产！我人在东莞塘厦镇！有朋友叫我上别墅，而我却想搞多几套九十几到百四五平的三房或四房！我在东莞一手已经没有名额，只能二手，我塘厦已经有了两套，刚刚在东莞市东城卓越时代广场入手了一套三室二卫95平的，完税费下来近350万了，这个贵不贵？同时在莞城翠龙弯入了一套64平两房公寓，170万了！有点后悔，不知道有没有前景？我还想在主城区物色！富盈东方华府149平业主报520，东城金月湾花园业157平！莞城城市花园200多平380万！这些价位有升值空间吗！怎么样选择较好？谢谢你

回答：你好，别墅流动较弱，投资价值一般，远远不如住宅。卓越时代广场是公寓。公寓一直不建议。公寓涨幅慢，税费高。这几个盘都可以考虑，我的看法是：富盈东方华府>金月湾花园业 >城市花园。另外还可以看下：万科金域华府、中熙弥珍道、中信新天地

提问：广叔好，今年一月份在东莞大岭山27000左右买了碧桂园天钻想投资和居住不知道有沒有投资价值

回答：你好，天钻就在松山湖边上，自住+投资都不错的。

提问：你好广叔，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好，御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：广叔你好，目前自住松山湖，因为孩子还小，想入手一套环湖投资后持有10年以上，所以考虑的都是新盘，帮我分析一下这几个怎么排序：1. 大岭山的松湖碧桂园1期二手房，这个离松山湖中心最近，门口就是医院，但是另外一面靠近石大路比较吵。2.大岭山的碧桂园天钻，这个更远一点，而且夹在石大路和莞长路之间应该更吵。3. 万科松湖半岛，这个靠近松山湖华为估计比较贵，马路另外一边都是破厂房，但是10年以上应该会改善。4. 寮步的万科金域东方，靠近篮球馆，往10年周期看还是比较看好这个区域，旁边就是小学中学。5. 您推荐的金地格林就在地铁口，但是这房子已经10年了，再过10年感觉有点老了。6. 大朗碧水天源，这个小区比较大，但是在松山湖和大朗中心区之间，也在两个地铁站中间。

回答：你好，首选松山湖，其次环松山湖，近地铁大花园社区为主。万科松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园1期 > 碧水天源 > 金地格林

提问：广叔你好，180万投资。东莞南城CBD的一室刚需，大连改善住房，沈阳改善住房哪个选项比较好。

回答：你好，建议考虑东莞南城，有较大潜力，可参考：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，家庭现持有南山两套： 本人前海路山海美域3房出租，有按揭； 兄弟有套南光路现代城华庭3房同住，有按揭。 本人非深户，社保缴满三年了。上海有房票；兄弟有一个深户，名下有南光路房产。 现在手头有200万现金可用于房产投资。现有山海美域贷款不多，想转按揭，增加现金持有量，因没有注册过公司，所以银行没法做。 因手头现金有限，想请教您的建议，做一个最佳的投资安排。 谢谢

回答：你好，山海美域可以考虑截断抵押，也可以申请银行加按揭。没有公司可以“包装” 看你接下来是投资还是自住，如果是投资，建议用兄弟的房票试试抢限价新盘，比如华润城 金融城 海岸城等。

上海也是比较好的进场时机。 上海选筹： 考虑自住兼顾投资，除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。 提供两个思路，一种是买带学区的次新房，最好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅 另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。 我们认为上海比较好的板块有： 内环：老西门&新天地、黄浦滨江、北外滩、北滨江 中环：长风、张江科技城、前后滩、漕河泾 外环：徐泾、华漕、江桥、刘行、顾村、祝桥、浦江、康城、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。 长三角和珠三角是2种不一样的产品，可以做资产对冲，分散风险。

提问：广叔你好， 深圳刚需买房，预算110万，帮忙分析下这几个盘，谢谢， 京基御景半山，卓弘星辰，宝昌利御景御峰公馆

回答：你好，京基项目地处半山景区，风景资源优秀。大户型的刚需改善户型设计优良。但地铁交通不便，距离站点遥远。离铁路太近，前排可能受到噪音污染。周围配套不完善。短期内难以实现居住氛围浓郁。小户型上竞争力不足。卓弘星辰是横岗的项目；交通来说，虽然距离地铁三号线永湖站比较近，但是距离规划的14号线快线的距离相对较远，后续乘车需要到大运中转。噪音偏大，项目临近龙岗大道和南坪快线3期（横坪路），作为交通主干道，这个项目大部分户型都受到噪音的影响。户型太尬，特别是82和89的两房，这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高，使用率太低，部分户型不足70%使用率，得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩，这三个需要结合你的预算和需求选择，有些方面，你需要作出妥协。

提问：您好广叔，准备深圳上车，70％投资，30％可能自住。现有子弹300＋用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东，华晖云门，宝能城，水木丹华间纠结，急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东，但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下？

回答：你好，塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区，竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万），这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢？ 其实不然：1、小区两栋楼，深圳地铁开发，小社区，花园经适房标准，我一再提示，投资不可小社区；2、利用率低，115平三房在售690万，套内面积92.2平，相比宝能城89平的四房830万套内93.2平，比较尴尬。 综上，我们看一个社区，可不能简单地看单价，在配套、楼龄类似的情况下，社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。

这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的，能不能投资？1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需；2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间；3、学位一般，没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区，5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低，宝能城一期、华晖云门朝南太吵，朝北无阳光。6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。综上，塘朗城东并不算优选。

提问：广叔你好，请问一下海境界二期值得买吗？想做纯粹投资！

回答：你好，其实海境界二期，还算不上深圳湾，又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解！

提问：广叔你好，请问一下润府四期大概会是什么价位啊？听说新房有价格限制，买到就是赚到，请问我要不要去抢一下？盼复~

回答：你好，深业中城之前有192套，2700多人抢。润府四的认筹人数只会更多，这就好比抽大奖，中签的几率很小，不过参与总是有机会的，毕竟买到即赚到。 而且学位地段一直是最大的卖点，根本不缺买家。如果是刚需，可以同时看看别的标地。

提问：你好广叔，现在深圳南山宝安涨这么高，该怎么投资了？买哪个区好？继续追高南山宝安不好吧

回答：你好，看来你不站岗舍你其谁了。 总价低的，我们早带客户转移阵地，刚需如水，哪里低洼往哪里，投资回报率目前复盘来看，也比追高“南宝”强。比如12月中部地区一个小户型学位房为例，迄今本金几近翻倍，现在一房难求，而同时期同价格的花样年单间进入箱体震荡期，30套放卖。 而总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去沙井龙岗买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:南城房价全靠这个地段支撑,将成为潜力板块
广东楼市:东莞房价全靠这个地段支撑,将成为领涨板块
东莞楼市:这个板块房价已经涨了不少,但是购房者依然蜂拥而至
东莞楼市:南城还有升值潜力吗?内行人说出了实情
东莞楼市:这几种地段要注意,买房远离,别再入坑了!
东莞楼市:这个板块短期看可能会横,但中长期看还是有潜力的
东莞楼市:这种板块不管多便宜都别碰,总是有人不听劝
东莞楼市:有潜力的板块都有这种特征,看完一目了然!
东莞楼市:房价最坚挺的板块,都有这个特征,看完明白了
东莞楼市:这个地段房价可能最先下跌,别再去接盘了!