东莞楼市:这个板块房价已经涨了不少,但是购房者依然蜂拥而至

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提问：广叔您好，有几个问题要请教您。1、如果投资，短期三五年持有，东莞的松山湖片区、滨海湾新区、南城CBD周边、这三个片区哪个片区涨幅更大？2、各片区都有哪些有潜力的新盘推荐？

回答：你好。1、价值排序：松山湖>南城CBD>滨海；2、300可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。

提问：广叔你好，东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够）

目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答：你好，1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。

提问：你好，广叔，我第一套房是买东莞寮步万科湖畔花园，去年入手了佛山高明拾野川，不知道那里适不适合投资，想让广叔帮看下要不要卖了，然后今年想在东莞再入手一套，松山湖周边的，你觉得哪个楼盘值得推荐，是二手的更合适还是买新房好点？

回答：你好。万科湖畔花园还有潜力，建议继续持有。高明拾野川属于度假养老地产，自住可以考虑，由于配套交通等都不全，投资价值一般，可出手置换。不知道预算多少呢？建议以二手淘笋为主。可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔您好，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

提问：广叔您好，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好。御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：你好广叔，原想卖掉中海锦城的约摸750万，加手里现金，买套不超1500的面积大些、升值空间大的给儿子住，考虑过深圳湾片区的吉祥龙、太古城、海月华庭、海境界、还有宝中的熙龙湾（太贵），也有朋友推荐宏发领域。您觉得我该如何选择呢？新房还是二手房呢？另外，中海锦城的房子值得出掉不？求您指点迷津

回答：你好，中海锦城建议继续持有，未来还有潜力。 为什推荐龙华龙胜片区？ 1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好； 2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹； 3.500万左右就可以买到3房2卫，上车容易； 4.4号线地铁入户，6号线即将通车； 5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂在建项目，价格还有想象空间； 6.龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差； 7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业； 8.与北站商务中心、福田中心通勤都很方便； 劣势在于： 1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便； 2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格； 投资角度建议抵押融资，继续入手总价1000万左右的楼盘。 新盘可以关注华润城 二手房关注太古城，西岸观邸

提问：您好广叔，自我介绍下，坐标深圳，坂田上班，深户满三（另一半非深户社保满五还差一年），子弹220w+父母支持150w共370w，名下有一套房（两人名字）龙岗吉华万科麓城，剩公积金贷75w，实际月供4k（减去公积金后），我主贷，另一半查征信没有贷款记录（7.15之前确认可以做三成sf）；两个娃，大的明年上小一，小的后年上幼儿园；目前考虑买个三房的学区房（初中刚需）看了坂田周边信义嘉御山、佳兆业上品雅园和佳兆业城市广场几个楼盘，

主要问题有：1、7.15政策出来后，sf七成，sf还有缺口，目前计划xfd；2、坂田周边最近半年涨了很多，现在看了城市广场一套楼层朝向都还不错的三房两卫要660w，是否可以入手，会不会高位接盘？3、嘉御山和上品雅园学位比较好，三房要贵七八十万，是否要咬牙去买这两个小区的？4、嘉御山和上品雅园小学学位紧张，现在入手 大娃明年上小一积分够呛，有可能被分流；5、还是等大娃上小学，小娃上幼儿园，大概是两年后，卖掉麓城置换市里初中学区房？6、现在不入手这两年怎么投资呢？或者有其他楼盘推荐没？盼回复，谢谢！

回答：你好，深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山是我们星球内推荐的楼盘，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品涨得太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。注意，我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。如果月供能力还不错，更倾向换到市里

提问：广叔你好，目前在深圳工作，子弹30，家庭月入2万，首套，因东莞已涨起，在考虑惠州临深片区，看到惠阳雅居乐这个楼盘，据说深圳14号线地铁会在附近设站，未来双城通勤是否可行，这个楼盘怎么样，有其他推荐吗？谢谢。

回答：你好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。

但是一线城市的饱和必然会带动周边城市的发展，比如上海和杭州，比如北京和其周边，比如广州和佛山。这是城市未来发展的趋势，在房价方面也会有明显的体现。惠州的房价上涨是受深圳这个大中心的辐射影响，说通俗点，深圳就像大哥，带着惠州这个小弟发家致富，不过惠州始终是小弟，能分到多少红利还不确定。你的这个预算比较偏少，东莞投资价值大于惠州，但今年涨过一波，房价已不低，如果你买房以自住为主，结合你的预算是可以考虑买惠州，惠州能买的只有惠阳，雅居乐这个盘可以选择。

提问：你好广叔，我在三年前卖掉了南山后海的房子，看同学在布吉大芬有房子也比较漂亮，所以自己就来这边买了两套，一套是在出租，一套是在自住。但是并不是我想象中的那样，剩下的钱在东莞买了两套房，当时我们在想已经有四套房了，而且面积还这么大。它的涨幅应该比第一套要好很多，但是想象并不是我所想的那样，这波涨起来四套，加起来还不如之前南山一套房子的涨幅呢，真的是少赚了几百万。

回答：你好，不管是刚需上车还是置换房产，做这个动作一定是要给家庭加分的，提前要做好一定的规划，而且你们这个逻辑是反了，别人都是往西边跑，你们是越跑越偏。一个要根据自己家庭阶段来匹配是投资为主，还是以杠杆阶段方向，也不应该是这样的，就算是年纪大了去杠杆买来出租，但是布吉这边的租金并不高。第二个就是四套，面积确实比一套面积大，但是也不在同一个城市，也不在同一个片区，地段的话是根本没有办法去相比的，而且一些城市价值不同区域价值也不同，要学会分析。

提问：你好广叔，我居住在湖南长沙，由于几年前有朋友在深圳做生意，就到深圳来旅游两次，我很喜欢这座城市，就一直有关注深圳房产，所以三年前就布局了深户和社保。刚入深户的时候，由于资金不够，一直在经验公司，所以一直没下手，现在手上有子弹200个，刚好新政后，还有名额，现在想买一套房作为纯投资，主要关注未来升值空间。请问广叔： 1.有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，想听听您的意见。还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？ 2.如果总价控制在600万，优先选西部还是东部？烦请指点迷津！谢谢！

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，关键看价格，现在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。但是三房基本被人抢掉了。省下的都是大户型。 并且买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的。 如果总价控制在600万，就不要买坪山了，坪山适合放200-450万的预算，再高就有点接不住了。 六百万买哪个区域，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能绝对胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：你好广叔，我们家情况是这样的，家庭原本有两套房，年初卖了一套，现在手上有七八万，还有一套在盐田是自住，价值五百万，贷款还欠50万，一儿一女。想用卖房的钱七百万在福田或者是南山，宝安投资一套比较有价值的学位房，三年之后搬过去住。您觉得该怎么去选择呢？

回答：你好，宝中和前海南带学位的你也是可以关注的，前海南这边有诺德阳光玫瑰园，宝中的话有天健，时尚，天悦龙庭，西城上筑，幸福海岸都是比较适合的。

提问：广叔好，我今年40岁，在蛇口上班，有两小孩，一个小学一个幼儿园。在幸福珺湾有一套两房，家庭年收入100万。我希望能加大杠杆。老公希望能有一套四房，以后孩子们大了，可以住得宽敞些，不需考虑现在居住和小孩学位问题，主要考虑升值。方案一，卖幸福珺湾两房，换一套四房，1000万内，考虑南山或宝安；方案二，保留幸福珺湾房子，操作下，在光明买套5、6百万的四房。哪种更合适呢？谢谢。

回答：你好，如果能长持，考虑升值潜力，更倾向方案二 幸福珺湾经过上一轮涨幅只会到达阶段性高点，未来还有动力，小户型长得快，建议保留胜利果实，加按揭入手光明。

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