东莞楼市:这个的区域风景很美,但是房价有毒!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：东莞，投资，国贸盈台、华润万象府、莞城翠珑湾、万科汉邦，应该怎样排序？

回答：你好。这几个盘都不错，纯投资个人看法：华润万象府 >国贸盈台>万科汉邦>莞城翠珑湾

提问：请问广叔如果作为3-5年投资，东莞西平鹏瑞跟万象府哪个更有投资价值？或者东莞其他楼盘也可以推荐，首付款400万以内。

回答：你好。万象府的价值要大一些，一定要去试试。当然鹏瑞也不错，其作为深圳顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商，也会很抢手。重点盯着万象府。还可以关注下保利天际花园

提问：广叔，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好。鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：谢谢广叔，追问。看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急

提问：你好广叔，我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居，流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。

提问：广叔好，您觉得黄埔科学城，增城和佛山哪里更值得刚需入手？

回答：你好，黄埔和增城都是同属于这边的东进战略的两个区域，长期来看，都有投资空间。黄埔目前发展已经相对完善了，科学城知识城都相继成型，投资会比较稳健。增城是待发展的区域，抗跌属性差些，不知道到底能够发展成一个什么样的高度，但是黄埔他的发展高度肯定是要高于增城的。黄埔科学城相对于增城，属于稳健型。佛山有一些区域也值得入手，不过需要看区域的楼盘情况。

提问：广叔好，坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？

回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。 这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。如果考虑学位，优先福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。

提问：你好广叔，我是买房小白，买二手房要不要跟中介交底我的首付和总价预算？ ？

回答：你好，永远不要直接或者间接提供资金底牌，不然会被压价。你一定不要因为找了中介就真地把看房的事情完全委托给他，你要保持你对于这次购房的思考和选房的专业。敲打中介的另外一个有效的方式就是，你也很懂行，他必须真的提供有效信息才能在你这边过关，而不是随便说说就能糊弄过去。其次，及时指出中介不好的行为迹象，并可若隐若现的透露你随时可以找其他中介。

提问：广叔你好，景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

回答：你好，青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。 有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。 带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。 对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。 这也是为什么它价格便宜的原因。 这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。 所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。

提问：广叔想问下，为什么这么多人黑龙中呢？仿佛龙中也是跟惠州一样，恨不能黑到避而远之……龙中的次新真的不能买吗？

回答：你好，龙中这个地方，真的是很神奇；配套齐全、界面干净、居住舒适度高、大部分是次新刚需3房、价格还很便宜。在龙中住久了的人都爱死了这个地方。龙中全是优点，只有一个缺点就是不怎么涨。 为啥不大涨？一是供应量大、二是距离市区太远了，自身产业薄弱；三是同质化的产品太多；四是东部无大概念。那么龙中能买吗？我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多的真相；包括房子的真实价值。但泡沫散尽之后，房子会回归居住的本质。而龙中就是用来住的，外加学校的加持。

提问：广叔你好，在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅，还在还款，准备卖掉，然后再借一点钱改善性住房，房子总价考虑控制在650万，700万是极限了。 考虑入手小三房，想自住且有投资价值，后期想靠这套房去置换新房，最好能带学位给孩子读书保底。我跟我老婆一个在南山的百度大厦，一个在西丽工作，单程通勤时间都在1小时左右，我们自己去看了坂田片区的四季花城、星河银湖谷居住比较舒适。南山的创世纪滨海花园、海珠城带学府中小学学位。前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。 这几个哪个更适合我们现在的情况，谢谢！

回答：你好，你们关注的这这几个区域未来发展更看好南山。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地价格跟周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也是没有成长性的。海珠城这个盘不算是洼地，自住跑平大势没有太大的问题。可以去关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。

提问：你好广叔，手里只有现金110万、有首套房资格。是现在就上车、还是继续等待到年底凑到160万再上车呢？还是去西安老家投资一套房、感觉110万、在深圳太少了。要是能上车、投资什么盘、未来空间大、可以作为换房的子弹呢、小孩子还有四年才上小学。

回答：你好，大单优先原则，110优先入手深圳。 在推荐的板块内淘笋，年底确定能凑到160万，有合适的盘可以直接入手，做一笔首付贷或者信用贷融资。 总价500万2种建仓思路： 1.福田和南山的小户型学位房： 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。 2.宝安和龙华的刚需户型投资房： 关注上塘 碧海 沙井 板块，学区差一点，但是未来潜力大。 根据你的月供能力 工作地点 和学区需求再匹配楼盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:这个的区域风景很美,但是房价有毒!
东莞楼市:这个板块房价已经涨了不少,但是购房者依然蜂拥而至
东莞楼市:这类楼盘价格被严重低估,但是普通人却看不上!
广东楼市:这个区域房价已经涨了不少,但是购房者依然蜂拥而至
东莞楼市:未来楼市方向已挑明,这些区域的房子不要碰
东莞楼市:位置虽好,但是房价不涨的地段,投资者绕行!
广州楼市:风景虽然优美,但是房价不涨的地段,投资者绕行!
广东楼市:这个区域的房价将跑输大势,买房值得警惕了!
杭州、东莞两地重现收紧楼市调控:抑制房价上涨的苗头
广东楼市现状:这个区域很尴尬,房价不涨还被套