广东楼市:这个区域的房价将跑输大势,买房值得警惕了!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，本人在广东惠州博罗圆洲星汇绿洲买了一套120多平的三房，此处是否有投资价值，因交通配套不足，想就近在东莞换一套房，但资金有限（需要卖了圆洲的房再卖，现圆洲房价7500左右)请广叔帮忙看一下在东莞附近有无有低价投资标的，谢谢！

回答：你好，惠州投资不看好，一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。建议你尽快出手惠州，置换到东莞，东莞还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要优于惠州，它更适合作为深圳的后花园。

深圳的外溢利好，东莞都还没消化透，不能奢望惠州等地可以吸收得好。房价只有在人口和产业都均衡的前提下，才能有不错的支撑，单纯靠概念而没有内在修行的临深城市，需要谨慎。

提问：广叔好，按照片区价值，梅林片区未来发展怎么样？和上塘、皇岗、红山比起来呢?能不能分析一下排个名?

回答：你好，上塘红山属于外溢片区，也是发展和建设中的版块，就有较大潜力，而梅林、皇岗属于福田的二梯队，发展较早，梅林比较老旧，皇岗还可以。

提问：广叔你好，三月份东莞厚街拍了一块地，楼面价达12,614元/平米，请问对湖景社区周边楼市（海逸豪庭）的影响？一般楼面价和新房售价有多大倍比关系？谢谢！

回答：你好，对周边来说有一定的利好作用，一般楼面价和新房售价比是不固定的，也看行情，一般3到5倍都算正常。

提问：广叔您好，目前在广州越秀区有一套学区房、亚运城有一套房、祈福新村有一套一楼南向带院子的三房，已无广州房票，现在通胀，所以还想再投资一套房，首付可以100万多点，可以承受月供7-8千，建议投资哪里？佛山新城（限购区域）？增城（非限购区域）？或者其他？谢谢！

回答：你好，佛山新城可以买，但较远且价格偏贵，更建议佛山千灯湖、陈村，参考选筹：佳兆业滨江一号、中海寰宇天下、万达华府

提问：广叔您好，坐标广东清远，计划购入第一套刚需房。本人情况如下：未婚，公立医院医生，月入1w，父母可支援45w首付，现在买房有如下几个想法，麻烦您给点建议：1.碧桂园江与城，保利天汇，金碧湾家园这几个哪个好，怎么样选择现在的市中心跟未来市中心，个人想买保利，但不会评估；2.要不要过小市（规划局未来的市中心)买房，那边稍微好一些就感觉是四季尚景和东方天成，如果在那边买的话，离上班地点远一些，3.要不要现在就考虑学区房问题，买房怎么排序学区房与周边配套，工作距离这些因素，还有哪些需要考虑的？期待您的答复，谢谢！

回答：你好，清远自住可以买，投资不建议入清远，有几方面原因：1.清远，现在还是初级阶段，想要等到"广清同城"没有个十年八年，那基本上是不可能的!虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢；2.珠三角相对落后城市GDP增速倒数第一；3.9个月中有5个月房价在下跌总体上涨仅 1.9%；4.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津 在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少。

几个楼盘对比优先保利，清远三四线城市能级有限，不要对未来规划市中心有太高期望，很多都是画大饼，当前买房更重要看好眼前，以现在的市中心为圆点切入，既然未婚，学区房没必要，刚需自住建议重点以周边商圈配套，交通距离为重要考虑点，最核心还是商圈配套。

提问：你好广叔，手上三套房，九龙台一期 104平（还不能卖，限售中）前海港湾花园82平，和朋友合伙万科云城城三期66平。以上三台全部都有贷款。家庭收入月入4万。打算今年卖掉其中一套，然后进行打新房。考虑 华润城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 请问思路是否正确，新盘还有什么推荐。思路是否正确？

回答：你好，思路正确比较推荐的就是华润城四期、沙井海岸城 疫情之后存在捡漏机会，二手房也可以关注，宝安 南山 福田重点关注。

提问：你好广叔，询问了杭州的中介，建议购买临安的新盘，不限购还四成，推荐了几个盘，如：印象苕溪，宋都如意溪湖，苕溪学府 有投资价值吗？

回答：你好，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。 另外给你推荐临安的中介，可以拉黑了。 这3个盘是临安新盘里佣金最高的盘了...

提问：你好广叔，留学生毕业到上海工作刚一年，已落户，现在杨浦上班，但未来2年之内有换工作的打算，具体去向未知。三年之内有结婚打算，所以房子不想太旧，10年之内二手房可以接受，预算700万左右。对于上海学区概念不清楚，不知道是否有必要考虑未来孩子学区问题。希望能得到一些宝贵的建议和经验，之前看到有人建议东外滩板块，不知道是否适合我的情况，谢谢广叔。

回答：你好，如果是虹口杨浦选择，杨浦的房价能低一些。你预算700w,那基本上能买的房价在600至650w左右。你如果是婚房，那基本上是两房100平左右。所以条件出来了，暂定杨浦地区的均价在6至6.5w的10年内次新房。关于学区房，你未来三年才考虑结婚，等有孩子得5年吧，孩子到入学年龄得至少10年后吧？10年后能有啥政策变化真的无法预计，所以不用去考虑学区房。

提问：广叔好，本人属于置换型，兼顾居住和投资，新买的话属于二套房资格，可用资金1000。最近看了北苑的华贸城8号院大三居（1000万左右），以及福熙大道大三居（1100万左右）。请问：1，这两个小区如何选？哪个小区投资价值更高？2，北苑和望京的话，哪个区域更有发展潜力？因为后续还想往四环置换，所以希望这次置换的盘增长潜力大。3，如果有其它有价值的盘，也请推荐。谢谢。

回答：你好，福熙大道品质更高一些，但是福熙大道这个开发商卖的价格太高，造成后期上涨动力不足，我比较倾向于华贸城8号院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航线、融科橄榄城、大西洋新城，宝星国际

提问：广叔好，我们是85后屌丝家庭，有可爱的孩子两枚，12月仓促收了10万定金350万卖出南山大陆庄园小户型52平，暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，现夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，还有我的名额可用。相信疫情后市场应该有笋盘出现，我纠结是放弃罗湖雍翠华府的20万定金重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2的样子，您有研究吗？谢谢！

回答：你好，罗湖布心5万一平，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 更好的方案，先用拖延流给自己流出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。

提问：广叔你好，本人坐标郑州，现有资源：1.郑州航空港北区房产两套，一套在自己名下，一套在父母名下，均为小户型，全款，不够三年。2.现金80万左右。想置换为郑州金水区或东区两套房子，给孩子上小学和家人自住，该怎么操作卖和买？哪些小区值得关注？

回答：你好，建议把你名下的小户型过户给老人，腾出你的房票买入。 郑州，这十年来地段财富版图一直在重新架构，城市中心的转移毫不留情。超额利润在未被深耕过的区域。 金水区适合精细淘笋为主。没有特别好的楼盘推荐。避开高学票溢价的破小区。 找一下可首付成本低+品质中等+未来地铁口的。 稳妥策略依然是首选东区成熟区 /东区次中心新房/品质次新。 土地价值最高+低密度在北龙湖，在此地块的临近地块，寻觅价格低估板块，目前整体看好龙子湖北区。 自住和投资的逻辑不太一样。

提问：你好广叔，安徽安庆人，18年毕业来苏州，考虑明年回合肥工作。没去过合肥，不太了解合肥工作就业、生活环境。自己存款20万，家里父母能提供50万左右，另外苏州公积金2万多。算70万首付的话，在合肥买房哪些区域比较好，还款压力怎么样？

回答：你好，投资属性比较好的话。新房优先选择肥西，现在得旭辉翡翠江来，皖投国滨世家都比较不错，目前合肥都是以南发展。其次北城，北城等八号线开通价格也会上去，周期稍微比较长，可以关注恒大帝景。其他看看新站。滨湖招商诚园可以关注，中海之前1.9W现在基本也都没有了。政务你的预算不够。结合目前楼主的条件，70W的话可以考虑经开，三房没问题的，目前成交量很好的世贸翡翠首付，禹州翡翠湖群，葛洲坝。个人并不太建议买老城区，升值空间有限。

提问：广叔您好，北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。 没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。 刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！

回答：你好，首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居

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