广东楼市:这个的城市正在回暖,投资客已经买入待涨

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好，准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢？2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢？3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ，哪个升值空间更大呢？4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗？适合投资吗？和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比，黄江的保利适合投资呢？还是黄埔的楼盘更值得投资呢？

回答：你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好，中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然首选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力，地铁1号线也在建，近黄江中心站，整体比较看好。5、综合看，我的看法：品秀星樾>保利和光尘樾

提问：广叔你好，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔，您好！谢谢您百忙中神回复，我手头只有150万，可承受月供1万5千元，买这房子的目的是大用钱时可及时转卖变现，正常情况下就放着不动它。所以很纠结，不知道该怎样投资才算合理，买黄埔我没房票，买南沙就象是在赌博，买新塘不知未来是否有潜力，目前形势逼人，要赶快上车了，求广叔指点迷津，早上车为好。

回答：你好。买黄埔，去某宝找人补半年社保就可以买。南沙的房子中长期看也值得买，新塘现在是低价，买的话有暴击的可能。总的来说广州的房子不用太担心转卖变现问题，稍微比市场价低一点出，就能很好的出手。即便核心区的房子，在行情不好的时候，你的价格不比市场价低，也是难出的。所以你的情况，考虑有时需要花钱，那手上留点备用金是必须的，不知道你有几成首付，比如可先拿120w出来，留30在手上。现在是比较好的上车时间，广州持续看好。短期考虑黄埔、新塘，中长期考虑南沙。

提问：你好广叔，目前笋岗持有小两房，带桂园中学学位，小学不怎么样，现在预算600万，考虑到娃三年后上小学，考虑小学学位，金城华庭还能上车小三房，八卦岭只能二房了，请问如何选择？谢谢

回答：你好深圳十年前的教育几乎被罗湖+福田霸占；今天宝安+南山已经占有一席之地； 从自用的角度出发，螺岭、深小、翠园、深中、桂园这些都是性价比极高的； 但是投资从来不是看现在，而是看趋势； 如果你考虑自用，根据个人自身情况，平衡学校、小区、几房就好； 如果想在满足自用的前提下，还能保值增值，可能得换另一套思路去操作了

提问：您好广叔，坐标东莞，在东城环城有三房，贷款120万。现有现金240。想在南城买一二手房，这是否是最佳选择？有楼盘建议吗？或者选临深？有楼盘建议吗？最后寮步，黄江，黄平比较，哪里比较合适？投资？多谢

回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。但是这一波东莞已经尾声了，可以考虑换标了。现在入手大概率会高位站岗，比较痛苦。子弹240，建议开发广州房票，入手一套上车盘，等2-3年东莞溢价吐出来10-15%左右再入场。

提问：广叔好，经常看你说淘笋，请问如何找笋盘？

回答：你好，关于如何找笋盘的问题。很多人都说朋友圈的中介每天都在刷笋盘信息，加一两个中介不就行了吗？那你想得太天真了。在这个市场上，二手房中介很多人，目的都是将手中代理房源尽快出手，只要自己佣金拿到手，交易流程走完即可。很少有站在你的利益角度，从各个层面给你建议。这处房产优不优质，缺点在哪里，可投资性和二手房回报率，此时应不应该入手，这些是大多数门店不会培训的，这也是中介们被一直诟病的地方。

当认清这层关系之后，你要明白淘笋要靠自己，而中介则是获取市场信息的一大渠道，要运用关系而不是依靠关系。在这个基础上你要首先对你倾向的地段做到信息“门儿清”。比如你看好的三个地段，这三个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。在整理小区信息的时候，一定要关注楼盘的三个时间点。新交房、满2年、满五年，房子满2年不用交增值税，满5年不用交个人所得税。这三个时间点是楼盘的交易旺季，投资客更容易出手这样的房子，也是淘笋的机会。

提问：你好广叔，我在广州，住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，就想出去租房，发现租金并不便宜，于是转而想买一套一手房，加上我们也都50岁了，两套房的名额都有，感觉再不买房就没机会了。我先生女儿有公积金，女儿(未婚单位总部天津，社保都在天津，户口是广州) ，先生和女儿上班都在地铁8号线附近。一个靠西，一个靠东，我们就定位在海珠区的昌岗(2和8号线) 或江泰(2和未来11号线)选房，从去年的五六月份开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，求解此楼盘可以吗？或您有更好的推荐？谢谢！

回答：你好，买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下，可以广州继续买房加仓，没有太大问题。广州还未启动，是比较好的进场时机。按照以往的经验，深圳领涨，6个月一1年的时间涨幅会蔓延到广州，但是这次事情打乱了计划。南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有广州取消公寓松绑政策一日游， 种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。根据你的情况来看， 主要需求是自住+.工作+通勤，选在江燕路是可以的，可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，主要建于1998-2004,所以要买就买房龄新一点，更有利于长持，其次还可以关注保利百合花园。

提问：你好广叔，请问深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算400-500万左右。感谢指点迷津！

回答：你好，石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如西部或者大运龙城等区域

提问：广叔你好，本来打算今年入手的，但是现在没有名额了！接下来该怎么做？

回答：你好，新政下来后，确实让许多人一夜之间失去了名额，其中不乏刚卖了房被迫赶下车的。看到有人评论我说要去买惠州，曲线救国未尝不可，可是不要忘了我们的初衷，三年后还是要回来的。 那么，我们该怎么买呢？

1、限售周期不能太长，惠州限售五年，看看2019年初的深圳，三年后一定会再续新政前的火热，所以，一旦限售超过三年，我们有限的资金，必然失去了就回不来了。2、要求高流动性，不追求长周期的回报。3、可以的话，不用打那么满，留一部分的资金以便提前进场。

提问：广叔你好，我目前在翠竹租房住，我们家庭年收入90万左右，目前手上有两套房：1、碧岭华庭三房，可得现金300万。 2、一品东门雅园单间，预计可卖220万，可得现金175万。 小孩再过两年要用到螺岭学位，所以一品东门雅园暂时无法出售。碧岭华庭涨幅较慢，打算置换一套，不知是否行得通？

我自己整理了几个置换方案： 1、田贝周围买一套深中大学位房，同时自住。 2、去南山或宝安投资一套三房，自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子，如富通城、幸福海岸等。 不知道以我现在这种状况选哪种方案合适呢？我本人比较倾向方案2，如果是方案二，该怎么选片区和楼盘呢？

回答：你好，投资一定要看风向，跟着大趋势走，置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力。投资潜力： 前海>宝中>碧海 考虑学位优先幸福海岸，富通城属于前海辐射区，作为次选。

提问：你好广叔，横岗塘坑地铁附近的建信天宸如何？95平14楼414万毛坯。这个地段和大运又一城，坪山中心区比怎么样。又一城五万，坪山中心区四万

回答：你好，建信天宸，靠3不靠14，弱于未来新建地铁口物业，又一城距离地铁回龙埔1.1公里，显然坪山中心更优。

提问：广叔你好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

回答：你好，新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

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