房价连续下跌，投资客出逃，这个城市怎么了？

　　近期很多粉丝在咨询中山，催我出分析文章，估摸是两点原因：

　　1、最近的广州都市圈和深圳都市圈都不带中山玩。

　　2、中山二手房挂牌价在持续下跌，而挂牌数量却在持续上涨。

　　中山楼市近三周在售二手房数量为34173套，34710套，35240套，挂牌量在持续上涨，但价格却在持续下跌，6月二手房均价跌落至10926元/㎡。

　　前两年凭借着深中通道的概念，中山楼市一路火热，在深圳大街上还能遇到有人发小广告的那种，但这两年基本销声匿迹。

　　按理说近期深圳楼市火热应该会传导到临深楼市，东莞已经涨过一轮，广州和惠阳呼声也很大，唯独不见中山，也难怪那么多的投资客开始慌了。

　　中山当下究竟是什么情况，未来还有没有逆袭的机会？

　　要知道中山为什么会跌，首先要知道他是怎么涨起来的。

　　2016年，深中通道开始动工，城轨1、2号线建设在即、广州地铁延伸至中山获批、万达确定落户中山、深茂铁路接驳中山站...一系列的重磅利好让中山突然有了无限想象空间，于是一波投资客入场，中山房价因此涨了一倍以上，2015年-2017年是中山房价高速上涨的3年。

　　到2017年年中，中山市区涨到1.5-2万的区间，下属的各镇也普遍涨到1万以上。

　　中山本地居民是无法撑得起房价上涨的，中山的这波上涨的最坚定力量就是来自深圳的投资客。

　　可惜好景不长，17年随着最严调控的到来，深圳本身也开启了横盘期，深圳投资客自然是无力继续推高中山的房价了，于是中山开始了量价齐跌，之后开始长时间的平稳期。

　　但最近又开启了阴跌，原因是之前入手的投资客眼看涨价无望，纷纷开始抛售手头资产，所以二手房挂牌数量在不断增加，着急出手的业主肯定会下调价格。

　　其实中山作为大湾区九市之一，他是有大湾区光环的，区位优势摆在那，是珠三角一个位置相当好的城市，要港口有港口、要环境有环境，北广州东深圳南珠海，还有历史IP孙中山。

　　位置既然不错，为何广州和深圳都不带他玩？说来确实有些尴尬，说是临广，不如佛山，说是临深不如东莞惠阳，最多是和珠海挨得近，南部的坦洲还能有珠海人过来买房，其他真的不够突出。

　　北部说挨着南沙和顺德，但中山城区距离顺德主城区和南沙主城区都在30公里以上，广州怎么带他玩？

　　而一条深中通道虽然能直接拉近中山和深圳的联系，但深中通道全长24公里，实际通勤基本是要超过30公里，网传单次过路费就要90元，每日通勤来回180元，金钱成本太高，而且标榜半小时就能实现双城通勤也过于理想化，毕竟塞车完全不可预估。

　　深圳有挨着更近的惠阳和东莞，又何必要舍近求远呢？

　　当然，深中通道对于中山肯定意义重大，但还无法达到改变整个中山格局的地步。

　　不管是深中通道还是城轨，肯定都不如一条地铁来得更方便，虽然广州也有地铁18号线连接中山，但毕竟是远期规划，这一刻广州的老友肯定还是佛山，这也是为什么广州深圳在此次大都市圈规划中不带中山玩的原因。

　　地理位置的尴尬是其一，更尴尬的还有中山的经济。

　　2019年，广东省迈入10万亿台阶，全年共实现107671.07亿元的GDP总量，同比增长6.2%，但是对于中山市来说，2019年却是至暗的一年，相比于2018年，中山的GDP缩水531.6亿，GDP增速仅为1.1%。

　　从2018年到2019年，中山GDP从广东第六直接降到第九，中山经济为何一路下滑，主要和中山的产业有关。

　　在中山，民营经济、实体产业撑起了半壁江山，但2012年后，制造业成本优势逐渐丧失，沿海地区开始频频出现倒闭潮，以制造业为主的城市纷纷面临转型升级的困境。

　　但中山显然是没做好产业升级的准备。

　　中山和东莞很像，都是镇域经济为主的城市，各镇发展比较割裂，但好歹东莞在产业转型升级上走对了关键一步，集中力量去发展松山湖和南城CBD，松山湖有个华为，南城CBD有美宜佳总部，长安还有VIVO、oppo，就算是珠海也有格力，佛山有美的碧桂园，而中山呢，名气响当当的企业就一个雅居乐地产发家中山，还是个房地产公司，其他的就真的没有。

　　中山都是以中小微企业为主的制造业，没有核心产业更缺乏知名企业的加盟，产业转型路上走得不太通畅，这几年中山的GDP增速一直是下滑的状态。

　　中山现在的城市中心规划是石岐——东区——翠亨，其实没什么问题，翠亨新区在南沙、前海、横琴三个国家级新区和广深港澳四大城市两个“同心圆”的圆心位置，北承广州南沙新区，南接珠海横琴新区，东经深中通道承接深圳前海新区，西连火炬开发区，地理位置绝佳。

　　规划是有了，就看如何做了，现在要给当下中山的困境破局，等南沙落地时间太长，等横琴又不够强，还真的就得等2024年深中通道开通后，傍下深圳的大腿了。

　　缺技术，缺人才，更缺资金的中山实在是太饥渴了，迫切希望深圳能给中山带来希望吧。

　　但过去几年中山确实太膨胀了，深中通道还只是规划的时候就开始火箭式上涨，一直到2018年9月的高位开始逐渐回落，之后就开始了下行通道，直到近期深圳东莞楼市的这波火热也始终无法影响中山，因此我相信不少人会有疑问：

　　1、中山接下来是继续下跌挤泡沫还是谷底反弹？

　　2、深中通道马上开通，会不会再逆势涨一波？

　　3、现在是不是抄底好时机了？

　　以上三点，我相信是大家现阶段比较想知道的问题，如果不是，可以扫码文末添加二维码再和我详细探讨。

　　中山接下来还会继续微跌，这是我的判断。

　　实际上在2018年的公开课上，李老师就临深三个城市东莞、惠阳和中山就做出了价值判断，中山的投资价值排名是垫底的。

　　所以这次广州深圳不带中山玩，不出奇，但着实让那波高位接盘的投资客开始焦虑了。

　　利好都往都市圈的其他城市跑了，中山恍惚间犹如一颗“弃子”，很多投资客都想赶紧出手转战别的投资洼地了，所以二手房挂牌量在近期一路上涨，为了抢占时间和机会成本，很多投资客可能还会继续降价抛售。

　　当下的中山市场更多还是由本地人消化，但是本地土著一般有地有房，更愿意住在自己的乡村别墅里，很少去买商品房，哪怕要买，住惯了2-300平米的大户型，对那些100多平米的“小”户型也看不上，所以去接投资客的盘不太可能。

　　而中山那些外来务工人员实际收入水平太低，根据2018年中山薪资调查，2018年中山平均工资是每月3684元，和很多三四线城市差不太多，此刻房价对他们来说可就不太友好了。

　　中山在过去几年的上涨动能其实很明显，就是深中通道的刺激。

　　2014年中山的库存量还是70422套，去库存成为中山楼市关键词，2015年受到深中通道利好后，楼市开始活跃，2016年库存量持续降低至40128套，但2018年后深中通道的概念炒作失效后，2019年的库存量重新回到65781套。

　　可见以中山目前的人口池子和经济水平其实根本消化不了那么多库存，其他大多数是由深圳投资客买走了，所以现在还想通过抛售中山房子获利，没那么容易。

　　接下来中山阴跌的趋势还是会持续一阵子，把泡沫再挤挤，熬一熬那些短炒的投资客。

　　但眼看现在距离规划深中通道开通的时间不远了，会不会再逆势上涨？

　　深中通道开通这个节点肯定会有炒作，对中山房价肯定会有提振作用，但我认为难有触底反弹的机会，顶多回归过往的历史高位，毕竟只有一条桥，没有直接的产业刺激和人口导入，利好有限。

　　最后一个问题是现在是不是到抄底好机会了？肯定的是，中山底子不错，优越的地理位置加上不错的工业根底，加上价格优势，长持还是可以的，如果翠亨新区真的能搞起来，再加上深中通道的连接，那中山的价值才能真正凸显出来。

　　但还是那句话，中山的整个城市格局无法靠一条深中通道来彻底改变，如果真的要入手中山，最保险的还是考虑地段，沿着中山路博爱路去选，比如东区学位的竹苑小学还有带有石歧中心小学或者远洋小学的项目等等，会是个稳妥的选择，切勿过分痴迷深中通道。

　　2024年深中通道就会全线建成通车，届时肯定打出临深城市的新招牌，作为第三者，将直接介入深惠、深莞之间的宫斗剧中，在这场宫廷大剧中，中山能不能成为新宠，就要看他造化了。

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