多城租金单边下跌,房价和房租之间怎么了?

一转眼2020年来到年底，今天，笔者想跟大家聊一下这一年来——楼市“房价与租金之间跌宕背离”的话题。2020年，楼市房价和租金之间可谓是上演了一场各自“特立独行”的跌宕戏码。“房价涨、房租跌。”“你走你的阳关道，我过我的独木桥。”却也是不足为奇。

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“房价和租金走势严重背离，热点城市房价上涨，租金却在下跌。”我们都发现了今年楼市中出现的这个现象，它们之间不再似往常一般步调统一。以前是房价涨，房租跟着涨，房价跌，房租也跟着跌，现在的情况就不是这样了。二者之间产生了巨大的背离变化。最新数据显示：11月大中城市租金下降近两年新低，各等级城市租金均回落，百城二手房价止涨转跌。在租房市场，11月热点城市几乎全面“沦陷”。杭州房租跌回三年前；深圳罕见出现大量出租房“滞租”现象；北京房租则是一跌再跌。

表:全国大中城市2020年11月份租金均价及同环比变化幅度

这种变化，让很多自媒体评价为“楼市异象、诡异、魔幻”……那么事实情况呢？“任何一种现象的背后总有一种科学的解释方式。”今天我们不妨一起总结探讨一下，这一年来楼市房价和租金之间到底发生了什么？以及造成房地产房价、租金价格背离现象的底部原因？

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首先，我们先通过数据来看一下热点城市租房市场和房产交易市场的真实情况。

租金数据：

据诸葛找房数据研究中心发布的《2020年11月全国大中城市租金均价报告》(以下简称《租金均价报告》)显示，

11月，全国大中城市月租金挂牌均价为34.71元/平方米，环比下降0.7%，租金水平降至2019年以来最低。

表：2020年11月全国大中城市租金均价

从上图表中，我们可以看出2019年租金变化趋势如往年一样，租金整体走势平缓，在传统的租房旺季6、7月，房租价格相应升高；在年末租房淡季11、12月，房价价格水平下降。

但是对比今年的租金走势，就显得很有“问题性”了。

从各等级城市来看租金水平，又是什么样的表现呢？

各等级城市租金水平，同环比均下滑，可谓“全面失守”。

表:不同城市等级租金均价环比情况

备注：一线城市仅统计北京、上海、深圳

其中，一线城市跌幅居首。

一线城市月平均租金为89.84元/平方米，环比下跌1.2%，同比下跌2.9%。

具体来看三个一个线城市的变现，北京和上海城市环比租金下跌，深圳环比上涨微乎其微可以忽略不计了；北京是同环比双双“沦陷”，上海则是环比虽跌，但同比涨7.13%。

这里，我们发现了一线城市也各自走出了自己的“态势”，我们姑且先不谈原因。

图源中原数据：二手住宅租金指数

图源中原数据：二手住宅价格指数

再从环比涨跌城市数量来看：

全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市8个，与上月持平，下跌的城市数31个，与上月相比，减少1个，持平城市数1个，较上月增加1个。

从数量上看，租金几乎全面“失守”下，还有8个热点城市守住了。

这8个城市分别是：成都、珠海、泉州、江门、中山、厦门、杭州、深圳。

相对应，环比跌幅TOP5城市分别是：太原、石家庄、温州、北京、乌鲁木齐。

表：环比跌幅TOP5城市排名

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上面，我们大概了解了今年一年以来的租金数据变化情况。

接下来，那我们再来看一下房价数据如何？

据诸葛找房数据研究中心发布的《2020年11月百城二手住宅市场均价月报》(以下简称《月报》)显示，2020年11月，100个重点城市二手住宅市场均价为15332元/平方米，环比下跌0.03%，同比上涨1.72%。

意味着，本月二手住宅市场均价止涨转跌。

具体来看今年的房价走势情况，不用多说，大家都有目共睹。

据诸葛找房《月报》，11月份二手住宅市场均价上涨城市52个，较上月增加5个，平均涨幅0.84%，涨幅扩大0.37个百分点；下跌城市47个，较上月减少4个，平均跌幅为1.05%，跌幅扩大0.66个百分点；持平城市1个，较上月减少1个。11月上涨城市数量增加，随着10月份“以价换量”潮的褪去，上涨城市数量恢复至往日水平。 

回顾过去的2020年，由于今年特殊的公共性事件，在最初曾短暂的影响了房价走势，但随着影响逐渐褪去，3月份各地楼市开始重启，4月份以后全国热点城市房价基本已经较快回升了。

反弹后的楼市，超乎预料般“异常火热”。

据易居研究院数据，上半年全国百城新房成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。

房价过热再现，必然引发调控加码。

于是，针对部分城市房价过热现象，中央多部门关注楼市，再次强调房住不炒。

从6、7月份以来多城开始纷纷出台收紧调控政策，自6月份起，市场均价环比涨幅开始呈现涨幅收窄趋势，直至11月，环比止涨转跌。

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从上面数据的对比中，我们重新回顾了这一年来房价与租金的走势。

是什么让房租和房价之间背离的如此厉害？

到底是什么让房租和房价之间产生如此背离的现象，其实笔者在之前的文章中有提到过。

这种“背离”的现象并不难理解，总结来说“房租受市场供求关系影响，受居民收入水平的影响。而房价不同，房价基本上和普通居民的收入没有太大关系，主要是由高收入水平的人是否想不断购房决定的。”

我们单独把租金数据进行拆解，租金来源于居民的收入，收入受经济影响，当收入受到影响时，人们自然会降低租金的预算，进而导致房租下跌。

同样因为疫情所带来的影响，很多人无法继续在原来工作的城市生活下去，于是他们选择了离场。还有一些人因为疫情下的思考，让他们越发意识到购房的重要性，于是他们选择提前“上车”。

正是以上两个原因，才会导致目前现象。

不只是房租下跌，也可以解释为什么热点城市人口明明是净流入的，却还出现大量出租房“滞租”的现象呢。

像杭州、像深圳就是如此。

房租是这样的，同理，房价的变化自然也是有解释的。

疫情以后，不只我国、全球经济都受到了重创。在我国，人们发现，房地产行业却仍可“一枝独秀”。

如此重大的社会性突发事件非但没有对我国房地产造成什么巨大影响，房价反而更热！

当人们都意识到，在中国没有什么优质资产能比得上房子抵御通货膨胀时，加之疫情期间货币宽松政策的助力，富人就统统带着钱入场了。

“富人通胀，穷人通缩”。

房价是有杠杆的，房租却是没杠杆的。

于是，今年的房价就这样热了起来。

所以，“任何一种现象的背后总有一种科学的解释方式。”

如今房价和房租之间的差距越来越大，但这种看似在目前阶段的二者背离，笔者认为并不会持续太久。

从长期来看，最终房价和房租终会回归彼此同步的关系。目前房地产市场在调控下保持着平稳发展的趋势，在“房住不炒”的定位下，未来房价不会大涨。

那未来会不会通胀？居民收入增长，房租升高，慢慢拉近二者之间距离呢？最终，兴许就以这么一种温和的方式实现了“人人有房住的梦”。

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