东莞楼市:老房子未来跑输大盘,买房请远离

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提问：广叔：您好！请教下我在东莞万江有二套房，一套自住价值三百多万，一套楼龄比较长的江滨花园在出租，是建议继续租还是出售呢？另计划以小孩名义投资一套，价值二百万左右，中堂浅水湾与增城石滩金众江悦府二个楼盘选哪个楼盘好？另不限购的城市肇庆与惠州值得投资吗？谢谢

回答：你好。江滨花园在万江华南摩尔，1992年的房子，楼梯房，也不近未来的地铁口，这种老旧楼梯房未来是要跑输的了，建议出手置换。中堂浅水湾景观还可以，但周围环境一般，总体价值一般，整个水乡片区交通是“硬伤”，未来改善还需要时间。金众江悦府，周围较荒，缺少配套，也没地铁。目前石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。整体看金众江悦府不建议。肇庆和惠州都不建议。200左右可看下这些楼盘：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，本人现在东莞樟木头雍景花园有1套地下3房，东莞和深圳还有购房名额，想投资或自住的，看了几个楼盘，保利领袖山顶楼复式，有点超预算，但还是可以接受的，星岸也看了，感觉也还行，想问一下樟木头哪个楼盘自住和升值空间比较大，雍景花园建议出手还是继续持有

回答：你好。雍景花园周边多山地，西边铁路线东边高速路，工业厂房较多，价值不大，建议出手。保利领秀山也在同一片区的，没有什么配套。如果买的话考虑星岸吧。樟木头看下中惠香樟绿洲。

提问：你好：我是东莞户口，目前我在常平东田翠湖湾有两套250平方的了，现在我们小区二期又有一套顶楼251平方的大四房的笋盘卖，你认为东田翠湖湾有没有再买的投资价值。我对比常平其它的小区环境我们这小区是还算最好的了。

回答：你好。翠湖湾不错的，旁边是医院，配套成熟生活较便利，但大面积流通性不是很好，鸡蛋也不要放在同一个篮子里。顶楼也不好，风吹日晒，老了还容易漏水。可出手一套，置换到更有潜力的地段。

提问：你好广叔，我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的广叔：是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。焦虑中，盼广叔回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。

对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：你好广叔，我住在惠州，濒临深圳。第一套房买的惠州二手房，小区有上十年了。今年听信深圳扩容的谣传，还有中介的忽悠，赌定会涨，就敲定了第二套房，没有考虑是否好住这些，纯属投资。是惠阳铂锐府的楼盘，距离深惠高速路口很近。结果没好消息。

买时就是标价，无折扣。因为正当热，利好炒得厉害。买时听说行情不好有时会降10%.没有折扣价相当于贵了十几万！我现在又后悔了，没等来好消息还买贵了十几万，冲动买单的。首付已付了，就等银行贷款批下来，爽约应该不能了。我后续可以做什么来止损了。这房子以后会涨吗？值得吗？还有我早有想法搬到武汉去，到武汉买房，惠州和武汉的发展哪个更优？买房选哪个城市更好？

回答：你好，今年深圳调控升级，很多人开始炒惠州，并且说得很隐晦，那种感觉就好像是 不能告诉你，但是你再不买就没机会了……（割韭菜套路）

简单举几个例子……第一、说惠州限购。一个完全靠房地产活的城市，我相信不会真的限购，真的限购就是惠州自己作死。假如真的限购，最后冲进去死得最惨，不知道要站岗到什么时候。

第二、说扩容深圳。市zf都没有了，还有个什么，最强购买力之一的公务员都跑到深圳去了，变成了深圳十八线郊区的一个街道办。

所以我不认为惠州能有多大发展，相比武汉更有价值。可以考虑趁这一点热度能卖赶紧卖，或者让中介能帮你转手赶紧转。

提问：广叔您好，我想今年在广州买套房，预算400左右，还贷金额1w以内。手头现金不够，目前在长沙五一广场有套房，有贷款，明年3月才能卖，房价约140。以下选择哪种更合适？请教广叔指点一二：1.先卖再买。最稳妥，缺点在于明年不知广州房价如何。2.先抵押再买。不知利率多少，没有经验。3.全款买再首付三成。可否用公积金贷款？不知利率多少，没有经验。谢谢广叔！

回答：你好，肯定是先抵押长沙的房子，掉转头来买广州了。长沙的信贷市场不太了解，但上浮5-10%肯定有产品有的做，甚至利息都不用这么多，走那种8-10年的先息后本 全款再抵押的话，也只能走经营抵押贷，不是正常的按揭，做不了公积金，公积金只针对按揭贷款

提问：您好广叔，坐标深圳做点小生意，年入100w上下 ，净资产1000w，打算换购700万的宝安中心次新房，这样下来个人住房占净资产70%了，请问这样比例是不是太多了？毕竟生意可能会不稳定 ，目前的资产分配是住房占到净资产90%+。

回答：你好，现阶段房产依然有升势，除非你每年能找到稳定回报率超过12%的投资方式，否则我还是建议你继续在房产里多投入。生意不稳定的话可以留一些大概3年月供的准现金，买一些银行理财产品以作备用，万一有问题也可以灵活变卖房产。

提问：你好广叔，请问西丽桃源村三期、碧海招商果岭、西乡中信领航、万象新天在哪里选筹比较好？价格差不多的情况下，西丽碧海两房，西乡三房投资的角度，若只用老公名义买房，想保留老婆的三成名额，但是夫妻一起申请公积金贷款，是否会影响下次老婆的三成首付呢？

回答：你好，招商果岭是西乡北的标杆盘，整个西乡北最大的问题就是交通，区域整体面貌也不如碧海，但是这些因素也都体现在价格上，西乡的涨幅在碧海之后。桃源村除了便宜就没有其它的特点，桃源居社区够大产品太丰富，桃源村最多跑平大盘，推荐碧海>西乡>西丽。当然最后买不买最终还是看单价，如果一起申请公积金贷款，必然会影响老婆的房票。

提问：您好广叔，我在深圳有一套自住房，现在手头有少量闲置资金80万，想投资一房，罗湖，沙井，宝安该如何排序，持有时间中等。

回答：你好，一房的选筹，第一看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。

提问：您好广叔，刚需三房，首付150w，总价430w左右，请问是买光明新房华润公园九里山还是观澜招商澜园，有朋友在哪里，不知道光明和观澜以后哪个发展好点呢？观澜跟龙华的二手房有好的推荐吗？

回答：你好，深圳发展虽然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置也无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，在没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多，但是没有名校加持，地铁站点距离也较远。不过价格还是比较良心的，深圳目前大力发展前海，光明前景不错，但是需要长持，招商澜园89以上都是双拼，89及82都是一卫，两梯四户四号线延长线竹村站830米，小区环境还不错，比较适合居住，但是投资回报率一般般。龙华推荐红山和上塘板块，像金地上塘道，潜龙曼海宁花园等。

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