东莞楼市:这种房产未来将难转手,别怪我没告诉你!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-04 23:23

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好，本人莞户，现在黄江锦绣老房80平一套自住无贷款，手头现金200、年入40-50左右，计划入手改善房3-4房，兼顾投资，东莞黄江保利和光尘樾（3.1万)，黄江富基悦湖（估计要三万)，，黄江中泰（2.3万)，常平金地名京（2.3万)，常平翔龙天地（2.4万)，这几个看过，帮忙给个建议，或者推荐黄江周边盘，谢谢！

回答：你好。保利和光尘樾，地铁1号线在建，近黄江中心站，地铁开通还有一定的利好，可以考虑的。富基悦湖居住环境还是挺好，依山傍水，但配套方面欠缺。黄江中泰峰境可以考虑，周围配套成熟。常平在东部产业园区，常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻。金地名京和翔龙天地都可以考虑，优选翔龙天地。黄江可以看看：碧桂园翡翠山、中信红树山、花样年江山

提问：广叔你好，请教你个问题，石碣的达鑫滨江新城和招商美的东越哪个好？东莞石碣的房子，值得投资吗？还是买万江的房子更有价值？

回答：你好。达鑫滨江新城好一点，景观更好。石碣是城区的外溢片区，还是价格洼地，可以买。当然万江近南城，更有价值。

提问：广叔您好，请教一下，我想在东莞买房投资，请问投资哪个盘比较好？新盘和旧盘都可以,想买两套500万左右的

回答：你好，感谢赞赏！500左右的，考虑松山湖，南城CBD，参考：万科金域松湖花园、保利红珊瑚、星城翠珑湾、百悦尚城三期恒大御湖、金地格林小城

提问：广叔你好。本人东莞现在有150-200子弹。有亲戚购房名额一个可买一手，二手。纯投资，考虑一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有无边个盘较好投资潜力大。

回答：你好，参考长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：你好广叔，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价380左右的小区？

回答：你好，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。至于380万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

提问：你好广叔，本人目前37岁，定居深圳，一儿一女，老婆专职主妇，没有工作。现在在深圳有两套房，一套在布吉，2011年买入，从16年到现在，基本没涨，卖出后可得200W。目前在住地为罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，暑假后上三年级。

想打算买个深中学位给女儿和儿子用，之前有计划买入，但是由于拖延，近一年，深中学位房已经想了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康桥荣府，市值100W，且为西南大学附属中学学位，两套出手后可得150W，请问广叔是否保留还是出手后买入深圳，现在担心入手深圳在高点，因为春节后，房价已经涨了不少，是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了，还跌了10%左右。目前收入50W，税后。谢谢广叔

回答：你好，布吉整体跑输大盘，建议出手。罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。所以投资角度，建议回避。优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校。重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入世，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：你好广叔，我跟老公在广州天河上班，户口都在黄埔九龙镇，九龙那边正在征地，我们有两个小孩，大的三周岁，已在中新知识城万科幸福誉买了一套房，不打算将户口迁进去，我们现在在天河兴华街租房住，现有80万，看了沙太南路侨乐新村里面的200万80方的房子，房龄是95年的，也没想过将户口迁进去，但小孩回九龙读书，我们通勤时间太长了，小区里面有幼儿园，小学，离上班点也近，但侨乐新村是明显的老大破，请问值得买吗？

回答：你好，相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。因为主城区的老房子普遍存在几个问题。首先是房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化什么的更是紧缺。加上大多处于核心区，经常堵车。其次是小区的管理跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题。虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。

但是，优势就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，商业医院教育等资源比较充足。最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，老破大无论是投资还是自住都需要慎重。

提问：广叔你好，投资为主，350万左右的预算，选择盈彩两房（03年，79平，中楼层，北站或者西向）好？还是科城山庄三房（15年，88平，中楼层南向，但是临近高速有点吵）？哪个会好点？

回答：你好，科城山庄贵了，整个黄埔好点的房子都贵了，众所周知盈彩的话一般建议3房起步，因为隔壁有个更强大的金碧2房在狙击，性价比就拉下来了，不过盈彩2房足够笋的话还是可以入的，毕竟天河跟黄埔这个招牌差别还是很大

提问：你好广叔。深户，目前手上有180万首期，我跟我老婆都在南山上班，目前住宝安的新安片区。去看了前海，宝中，普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到180万首期，对于我们来说已属不易。想入手500多万的自住兼顾投资，考虑学位中等，感觉宝安福永片区好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房，这个盘值得买吗？还有没有更好的选择呢？

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘。房子扎堆能成片的区域来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘，最新打新均价4w多美丽得很。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，但是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。可地铁太远，学校太远，出了小区全是非洲地带，居住观感很差。你这个预算可以往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘，还好它兀自花开单价一直稳中有升。

提问：您好广叔，请问一下龙岗中心城有什么特别的硬伤吗？可以简单说一下吗？

回答：你好。除了离市区远和没有热点可炒，没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了，很多房源上调了十到二十万，龙中大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。错过了宝中，错过了前海，再错过龙岗刚需就真的无处可去。

提问：广叔好，我已经没有购房名额了，打算近两年要孩子，目前在看小产权和公寓。小产权感觉压力还是挺大的。广叔会推荐买公寓吗？还是说等两年后再买商品房？还有广叔觉得润科华府这个盘怎么样？

回答：你好，小产权，公寓都不要乱买，润科华府这个盘，唯一能蹭的热点就是西部和地铁12号线，位置配套和环境都一言难尽，调控前都不好卖，更不要说调控后，何况还是有公寓。致广大因为新政丢了资格的人们，关键时刻更考验定力，千万不要乱了分寸，瞎买一气。深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错，这是我给大家的忠告。

提问：你好广叔，请问深圳首套房，首付180左右，想买套房自住。我在南山，我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多，只能买05年以前的房源，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道大神有什么建议呢？

回答：你好，西乡还有600万内的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，唯一不需要的是花很多体力在路上。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。