东莞楼市:超过一定的楼龄,未来跑输大盘,劝你还是回避!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-06 23:55

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提问：你好广叔，我在东莞沙田有1套房，一套是粤港花园118平方三房（自住），目前手上有子弹100个，楼龄15年，现在纠结是买地盖还是买商品房，现在东莞政策买地盖政策很严，有可能短期内买到地也没法盖，暂时找不到合适的地。有四个方案:1、卖了粤港这套，在沙田庄士换一套四房自住；2、不卖粤港，再用手上的100w在沙田庄士买一套四房，月供要1万；3、买地；4、暂时找不到合适的地，盖房政策又收紧，先买一套四房或者三房投资，等找到地再卖粤港。相当纠结，请广叔给个意见，谢谢！

回答：你好。粤港花园江景还可以；买地建不建议，第一成本也不低，第二未来流动性可能较弱，第三是政策方面。不如商品房。1、改善自住可置换；2、不是很好，因为粤港花园有一定楼龄了，未来容易跑输。3、买地不容易，也贵。4、可以考虑。沙田可以看下礼顿金御海湾。

提问：广叔你好，1.昨天问的厚街万科金域世家的位置如何，升值空间如何，大概要持有多久，

2.厚街金域世家现在要求首付五成，而且不能使用住房公积金，我的住房公积金里面也有五万块钱，如果不能使用公金积，我首付也是有点紧张，能不能取出来抵二套首付，3.还有建虎门高铁旁的保利楼盘看他的规划是很好，但是也担心价格太高买不起，广叔比较专业，想问下保利开盘大概要卖到多少了，这里升值空间应该也比较大

4.还有虎门国际公馆属于二手房，年限也有几年了，是金域世家升值空间大一点还是虎门国际公馆升值大一点？

5.我是二押买二套房是纯投资的，压力也有点大，房价应该不会降价吧，

6.我朋友还准备买龙眼的佳兆业楼盘，这个楼盘又怎么样？以上想请广叔指点。

回答：你好。1、万科金域世家未来有地铁，但不是很近；现在周围环境一般，未来会有所改善，需要持有最少3-5年。2、公积金可以取现。3、大概3.2w左右吧，旁边的虎门公馆均价都3w左右了。4、虎门国际公馆大一点。5、降价的概率不大，但受调控，可能会横，建议适度杠杆。6、龙眼佳兆业周围民房多，交通也不是很好，总体一般吧。

提问：提问: 广叔：东莞大岭山的万科松湖半岛4万之左右价位与石大路东华医院旁边的松湖碧桂园3期低于3.5万元！麻烦分析优劣比！准备首付150万元左右，房总价考虑共400万多元，主要作投资、升值，不排除日后自住！该怎么选择？或者有什么更好的推荐，谢谢！

回答：你好。万科松湖半岛位于大岭山，靠近松山湖，都是高科技人才，有强购买力，和住房需求，同时临近深圳，未来有望与深圳联动发展。松湖碧桂园3期在松湖北，其北向环境相对差一些，靠近东华医院，一些人有忌讳。如果选建议选择前者。还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，关于购房我有问题想询问，我目前在惠州居住，想在惠城区采购一套房子，目的是一方面给孩子上初中，一方面有投资考虑，初步看的是西湖附近一中初中部附近的房子，现在在犹豫，电梯房好点的都将近30000元一平，楼梯房17000左右，但是老破旧，同时感觉惠城区房价近期持平甚至有缓降的趋势，不知道是否该出手？

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。

武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破小老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。惠州投资不是好的城市，如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋，方便未来做凤变冰卖出。

提问：你好广叔，惠州南1.8公里， 1.26多的单价能入手吗，目前到深圳北20多分钟动车很频繁，还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南。

回答：你好，这个板块，属于环深的第二层，第一层主要是东莞临深。这里距坪山20公里，深圳北50公里。看动车时长与车次用处不大。虎门站距深圳北站，也大概是50公里。且早就通城轨了。过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗？

如果没有，那惠州南也不宜高估。惠州南、大亚湾，过去多年，有些年份火爆，不是深圳的自住客，而是投资客闹腾。带有一定的旅游地产性质。短线来看，这一板块还在降温，不用着急。临深买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，请问目前首付预算能凑到180，广州首套购房，刚需自住，预计持有5-8年再置换，但因老家有房贷未清广州这边要七成首付，看着今年房价一路上涨干捉急，请问我是应该先把老家房子卖了（时间可能去到明年）再买还是广州这边再借点钱凑个200首付买个低总价三房提前上车呢？望指点，非常感谢

回答：你好，坚决卖老家的房子，甚至你都可以用“挥泪斩马谡”的方式去卖房，因为只有大城市才有房地产，同时广州这边抓紧看，今年之内必须买入了，至少要签订三方约了

提问：你好广叔，我37了，有500万资金还有一套坂田嘉御山的房市价700万无贷款(复式实际建面135平) 买房目的：自主改善兼投资(7年内不会有小孩要上小学)。关注点按重要性排序： 1、最好2000万以内，特别棒的2500也可以 2、关内有升值潜力的区域 3、环境要好：不能是老破房，不能吵，小区的内部环境好周边环境也好 4、有商业生活便利； 5、有学区或者潜力学区(保值考虑) 6、去公摊后建面在120-140；香蜜湖(学位好有金融街规划，但是有学区房都太老) ，深圳湾(好像什么都好就是涨得太贵了) ，华侨城(老婆特别喜欢，但是好像没有发展潜力了)，后海，前海，科技园，选哪里呢？求区域楼盘推荐

回答：你好，投资考虑有以下3种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，恒裕槟城都不错。

提问：你好广叔，请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是不是适合入手？均价多少比较合适？龙光城的发展前景怎么样啊？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。土豪随意，刚需慎重。如果你是后者，来和我们聊聊吧，兴许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

提问：你好广叔，本人有深户，在深无房，在深圳以外地市有房且有贷款记录，如果现在在深圳购房首付几成？目前有首付款80万，可应付月供8000左右，纯投资，能否置业深圳？如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期……）期待指点，谢谢！

回答：你好，一、外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付五成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。二、有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后再抵押的方式，实现三成首付购房；三、你的情况可以全款抵押买到总价250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以实现；四、优选二手住宅，关内的一房一厅或者关外近郊的小两房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁

提问：你好广叔，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！

回答：你好，支持卖掉小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。

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