东莞楼市:这种板块不管多便宜都别碰,总是有人不听劝

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-17 21:27

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，新人首问，1.计划在东莞投资，周期2～3年，总价300+以内。原标的是松山湖或南城，但目前价位太高，短周期投资请问是否合适。2. 投资周期2～3年，请教广叔有什么区位建议。初选：（a）茶山中心，目前价位2.3左右；（b）东城外国语学校周边盘，如鼎峰尚景；（c）环湖（前面老师文章多有推荐）。请教选筹建议。3.如果考虑松山湖或南城，请问投资时间需要考虑安排多长。湖內，东城，南城，环湖，哪个是更适合中期投资的区位？4.也看了环湖，松湖碧桂园位置较好但开发商减分，万科城邦开发商好但周边交通很堵。选择环湖标的的话，大岭山、大朗，寮步，选筹优先顺序如何。选筹上可以推荐一下吗？5.环湖价格与湖內价差多少才值得投？

回答：你好。1、短期还有一点空间，但不大了，这一波之后很大概率会横盘。2、a茶山还属于价格洼地，可以考虑。b可以考虑；c大岭山和大朗都可考虑。3、短期投资考虑松山湖外溢，即环松山湖，东城南城外溢：高埗、石碣。中长期则考虑核心区买，即买入最硬最核心资产，抗跌，领涨，如南城CBD。4、投资要看未来，目前短期内环境和交通方面肯定都还不能尽善尽美，等改善后，才有价值的兑现。5、价差只能算一个参考因素，一般来说，加入松山湖5w，那么环湖2-4w都可以入手。

提问：你好广叔，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，感谢赞赏。购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

提问：广叔好，请问茶山，石排，大朗的地区的房子可以买吗，地区哪个优先，推荐的楼盘有哪些？谢谢

回答：你好。首先大朗，其次茶山，石排位置偏了点。不知道预算多少呢？可考虑大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；茶山：茶山碧桂园首府、幸福派

提问：你好广叔，首问，我目前只有东莞社保，想入一套200￥左右三房，算小投资不自住。请问东莞还有哪些地方有升值空间，市区镇区新房二手都可以接受，广叔能帮忙推荐几个楼盘或者小区那更好啦，另外我看惠州那边房价稍低一些，但是几年内是否没有什么发展

回答：你好，建议先入东莞，惠州供应量太大了，未来价格很难起来。东莞200左右3房，可考虑：大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

提问：老师您好，看您之前的回答，大岭山的万科金域缇香（2年房龄）和大朗的万科金域蓝湾（10年房龄），是要优选大朗么？为什么呢？能科普一下原因么？

回答：你好。你去实地踩盘就知道了，万科金域缇香周边都是工业厂房，人员杂乱，居住环境较差。万科金域蓝湾周围环境较好，配套齐全。

提问：你好广叔，坐标东莞，目前在东莞南城恒大雅苑有一套小三房自住，另在浙商大厦有套小公寓，目前手里有70多万。现在纠结的问题是：1、我是该拿目前手里的钱去投资一套小户型的住宅，还是等公寓卖出去后，按揭一套四房的改善型住宅？即使是亏钱也要卖？然后利用卖的钱好凑首付款（因为目前手里？2、如果买房，东莞哪个片区更具有升值潜力？中心城区、松山湖片区还是滨海湾新区？具体都有哪些优质楼盘可以推荐？

回答：你好，1.建议出手公寓，扩大资金流，置换一套改善型住宅更好，优化资产配置。公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。2.未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖长线持续看好的。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业，也是东莞重点发展的板块。

提问：你好广叔，我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。自住还行，投资一般般了，短期站岗龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖福田或者龙华。

提问：广叔你好，有问题想请教一下：我目前有1100万左右的预算，打算5年内出租5年后自住，升值空间最重要，学位次要，如果只在红树湾片区，中信红树湾和后海片区，蔚蓝海岸海月花园这两个中选，哪个更适合我呢？谢谢回复~

回答：你好，如果你要升值空间，那就需要想清楚，什么因素会导致升值较快，一千万在南山只是刚需盘而已，如果你不考虑学区那它怎么考虑升值？后海在我看来已经是明牌，非常成熟的区域了，蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业，不存在跑赢后海大盘的可能性。海月花园在蛇口海月片区同理；这三个里看起来还稍微有戏一点的是临近超总的中信红树湾，不过最近几年也是曲高和寡，没有看到特别大的起色，超总带来的购买力未见得会选择超总西侧这几个盘，关键点也在于学区。升值的因素在于“增量”：有土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量；要好好思考一下哪里有这些增量，而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业，即便是在核心地段，但起价已高，需要有很强的理由嚷接盘侠买单，才会有追高的价值和冲动！

提问：你好广叔，我的预算在1300W左右，请教一下：中洲华府、华联城市全景、勤诚达、中粮天悦壹号等房子，楼岭新，有商圈，有地铁，有公园，带宝安中学初中部学位，离宝中片区也很近，为什么就是无人问津？也很少看到人推荐！而鼎太风华、诺德等就是老生常谈。请问广叔：新安这个片区既具有投资潜力又可兼顾学位，我可以入手吗？可以入手的话，怎么排序最好？付费咨询！

回答：你好，这几个盘都在新安，多为神盘，是可以入手的，但价格都偏高了，已经上14w、15w，这个价格，买前海买宝中不香吗？可以买前海宝中，为什么要买新安呢？由于片区总价天花板，新安适合于800-900w的刚需盘。如果买，建议优选中粮天悦壹号，次选中洲华府！

提问：我家目前的情况是，昌平城区一套房子，2020年11月房本满五年，准备卖了加钱在海淀区买一套带有学区属性的房子。孩子2022年入学，本来看好上地实验小学，但是那边的房子上地东里、西里都很破，而且我担心溢价太高，又想看看清河那边的橡树湾，橡树湾的小区品质和户型我们都比较满意，小学比不上上地实验，但是在海淀区也还可以，126平的目前报价是1180万左右，首付预计1030万，年底预计能凑850万的首付。我想请问，您觉得我家的情况买哪里合适呢？如果买橡树湾，首付还差200万左右，您建议怎么贷款呢，非常感谢~

回答：我的建议是自住和学区分离，单独买品质盘+一套学区老破小的组合更好 1180万总价首付1030 是准备全款么？850万首付按二贷也足够了

提问：你好广叔，孩子最近转深圳户口买房(武汉已有一套，投资为主)①200万付五层首付买哪几个区六年左右收获稳些？②买全款抵押利率很高怎么办？想年底买，拖两周，中介说不好操作拖延流。怎么办？③光明中心3万多的盘在什么区？

回答：你好，深圳已经涨过一轮了，光明也冲到5万了考虑稳就重点看福田南山宝安深圳全款抵押利率最低4.8%，看个人资质，25年，这个利率已经很低了楼市上行期业主不毁约就不错了，能配合你拖延的大概率都是没有性价比的房子。尽量凑子弹吧

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