东莞楼市:这类房产别碰,房价已经被高估了!别再入坑

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：谢谢广叔，看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：你好广叔，想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。 回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：你好广叔，撇开深圳，论新一线城市的机会多还是风险多？离我最近的南京900万不到人口，省会，军区，大学城；苏州1000多万人口，离上海最近，想这样的城市投资效率能否匹配得上福田这样的地段？

回答：你好，首先一个问题一线城市也不是无线有机会的，核心地段最重要，其他二线城市也是一样，人口不能说明问题，问题是要发展起来的地方，产业能提供购买力的，并且房子不过剩，这样的地方只存在于发展好的城市核心地段。比如北上广深一线城市郊区炒作以后也是一地鸡毛，深圳郊区很多地方已经四五年没有涨了，北京也是一样，对于高杠杠四五年年不涨是很痛苦的。早就片区分化，未来也是一样，过去炒房赚钱靠运气，乱买以后一定会把靠运气转的钱亏掉。比如深圳之前很火的郊区老破大，没有一个人赚钱。比如龙岗中海的深圳v，买的好多年没有赚钱。

提问：广叔好！我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状：凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。长安有自己的内在实力，会一路停不下来。虎门借助交通优势也不会太差。松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。令人担忧的就是 ：石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。

东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。长安紧邻宝安的松岗，松岗是宝安远郊区；长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：你好广叔，河南郑州的，夫妻双方都有过贷款记录，深圳只能5成首付，预算300～400，置业选择时不知道该不该考虑教育因素，因为孩子已经小学，转学是个问题，而且河南跟广东都没有什么优势？具体标的还没选择好，区域上纠结选宝安，龙岗，还是坪山？抛开教育因素，投资的成分占主要。请老高指导一二！

回答：你好，1、深圳金融宽松，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大杠杆来选择，2、带中上学位的房在横盘期表现会更好，至于标的会综合考虑你的投资时长，是否考虑其他因素，3、投资是个性化的，区位推荐还得看自己情况，建议可以找我们做进一步咨询 我对教育的理解可能和你会略微有点差异，城市会大于所谓的升学率。

提问：广叔你好，本人做小额贷款公司的，手上的资金短期还收不回来，最近想趁市场低迷的情况看能不能淘笋，但手上资金不足，本人广州有一套房市值110，银行贷款还差10几没还清，还在平安做了二押，这样的情况如果做垫资再抵押，会比较好吗？还有什么办法能套到资金出来？你说的零首付零月供是怎么实现？

回答：你好，二押的利率太高了，一般不推荐。广州这套房尾款只剩10+,截断抵押是最好的。利率更低，年限更长，能选择的贷款产品也更多。只能先垫资出来再抵押。二手淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套，举个例子：淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd,贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。

提问：广叔你好，目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望广叔指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。 以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。 谢谢广叔！

回答：你好，总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案：1.长持： 买前海网红盘，目前单价10w+，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。2.短持： 追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道 上河坊都还行。 园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

提问：广叔你好！首套房考虑总价在340万左右，看了宝荷片区仁恒峦山美地76平，但是靠大马路比较吵，振业天峦89平和双龙的怡龙枫景园89平，目前在外地工作，大概5年不会住，买入后马上出租冲抵部分按揭贷款，

回答：你好，三选一峦山美地吧，距离地铁站更近，是刚需盘里的品质之王。仁恒真的是有匠心精神，巴掌大的小区别的开发商种几块草皮就完事了，他们却造了假山、流水、喷泉和花园，就连车库都裱了画，物业比万科好会让人很有归属感。 所以仁恒在卖的三房只有7套，天峦在卖的56套，这也是后者总卖不起价格的因素，其实双龙位置不如宝荷，宝荷快速地铁口+宝龙工业城，目前商业是短板但还是会慢慢补齐，市政配套只能依托大运了。

提问：你好广叔，家庭现持有南山两套： 本人前海路山海美域3房出租，有按揭； 兄弟有套南光路现代城华庭3房同住，有按揭。 本人非深户，社保缴满三年了。上海有房票；兄弟有一个深户，名下有南光路房产。 现在手头有200万现金可用于房产投资。现有山海美域贷款不多，想转按揭，增加现金持有量，因没有注册过公司，所以银行没法做。 因手头现金有限，想请教您的建议，做一个最佳的投资安排。 谢谢

回答：你好，山海美域可以考虑截断抵押，也可以申请银行加按揭。没有公司可以“包装” 看你接下来是投资还是自住，如果是投资，建议用兄弟的房票试试抢限价新盘，比如华润城 金融城 海岸城等。 上海也是比较好的进场时机。 上海选筹： 考虑自住兼顾投资，除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。 提供两个思路，一种是买带学区的次新房，最好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅 另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。 我们认为上海比较好的板块有： 内环：老西门&新天地、黄浦滨江、北外滩、北滨江 中环：长风、张江科技城、前后滩、漕河泾 外环：徐泾、华漕、江桥、刘行、顾村、祝桥、浦江、康城、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。 长三角和珠三角是2种不一样的产品，可以做资产对冲，分散风险。

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