深圳再出重拳！这类房子的坑，别跳了

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

刚刚过去的周末，深圳楼市又有大消息，让购买者、中介和开发商们都懵圈了。

深圳市市规划和自然资源局、市住房建设局联合发布了关于停止商务公寓审批的通知。

中介们是最先反应过来的，很快打出了“绝版”“买一套少一套”的旗号，眼看就要凉凉的公寓，一下子好像成为了“抢手”的香饽饽。

明明是打击炒房的楼市调控政策，似乎反倒成为了利好消息？而深圳的做法是否又会有风向标和示范作用呢？

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先来看这次的通知，要求是深圳全市范围停止商务公寓审批，而对已经通过审批的商务公寓项目则“不溯及以往”。

但已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，“在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房”。

当然，不只是简单“一刀切”，重点还在最后提到的优化用地规划布局，“减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例”。

深圳楼市被长期热议的一大原因就是供不应求，供地相比其他几个一线城市，显得是颇为紧张。

好基友杠杆游戏曾根据官方数据计算过4个一线城市的常住人口密度：北京1313人/平方公里，上海3830人/平方公里，广州2059人/平方公里，而深圳则高达6730人/平方公里。

所以，我们看到2019年底，深圳某小区业主抱团二手房涨价，因违背“房住不炒”的调控政策被打压后，因今年初的黑天鹅事件，深圳楼市似乎冷静了一段时间。

但今年3月开始，深圳楼市就没少上热搜。

直到学习长沙后，“7.15新政”推出，非深户要5年社保；离婚夫妻，购房资格倒追3年计算套数等重拳出击，才彻底冷静了。

而这次停止商务公寓审批的通知，看文件发布时间是7月20日，而文件是自通知发布之日起施行。也就是说实际上是紧跟“7.15新政”，已经施行了一段时间，只是上周五（7月30日）才公开这个通知。

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说到房屋中介，蜜姐有时候不得不佩服他们工作的敬业程度。

据媒体报道和一些财经同行的朋友圈，消息公布几小时之内，中介们不仅迅速实现了一切消息都是“利好”消息的解读，而且开始了实实在在的推销工作。

其实，在715深圳楼市“新八条”调控政策出台之际，一些被调侃的在来深圳的路上就失去购房资格的客户，中介们并没有放弃他们，而是转而强烈推荐购买公寓。

加之近期各地楼市调控政策的频频出台，杭州、宁波、南京、东莞等地都推出了各自的调控政策。

哪怕来了深圳去做个东莞人也难了。因此在这次通知发布之前，深圳的公寓市场，已经颇为热闹。

有意思的是，这次的通知发布，官方还给出了一个《关于通知相关内容的解读》。

官方的解读强调公寓用地属于商业用地，“不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”，原来搞公寓的初衷是为商务人士提供中短期商务与住宿服务。

最值得注意的旗帜鲜明的结论是：商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。那还要你何用？

不过，确实因为停止商务公寓审批，反倒使得现有的公寓显得颇为“稀缺”了，就这一点就够中介和想要投资这类房产的人充满想象了。

目前，媒体统计的深圳市在售的公寓项目有52个，几乎不用担心，说不定还能为大家贡献上热搜。

只是，要提醒蜜友们，深圳的公寓价格不低，百万起步是最基本的，倒不是说以后你一定卖不出去了，只是中介画饼的“钱景”以后恐怕未必符合你想象。

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深圳此前就已经提及要扩容，此次也明确“增加居住及配套用地比例”，只是解决问题还需要时间。

最后我们来说说公寓，它在深圳受热捧，依然难掩鸡肋本质。

无论是市区的公寓还是打造的养老、海景房、江景房公寓，都同样是深坑，真正适合的购买者很少。

一来，产权时间40年，且无法享受买房落户、教育等附加价值。

二来，贷款通常仅为10年，持有成本大大提高。

三是，要着急用钱，抵押上不及住宅受认可，转手税费还高。

最要命的是上涨空间，即便是行情大好的时候，公寓的涨幅也十分有限，谁买谁知道……

而另外一个一线城市上海，早在2017年，就砍掉了这个鸡肋产品，停止审批公寓式办公项目。

更值得重视的是，住建部新的《办公建筑设计标准》（今年3月1日起实施），里面完全取消了公寓式办公楼。

这个鸡肋产品被抛弃得如此彻彻底底。以至于一些城市要销售公寓，不得不出新招。

蜜姐此前陪朋友看学区房，就发现有的公寓带有某知名私立学校的学位名额，但依然十分别扭，毕竟一套公寓要上百万，转手名额就作废，而私立学校的一个学位名额可不到10万。

当然，也有适合的人群。

蜜姐的一位朋友早年就买了一套公寓，出租了几年没赚什么钱（我们楼市的租售比大家都清楚，还不如你买个银行理财产品的收益率），但后来直接开公司，用作办公场所，倒是节约了一笔开支，不担心房东变卦，装修费白花了。

所以，这种适合少部分特殊人群的产品，还是别碰了。

尤其是带有及年租约的公寓，身边上当的人，不止一位，结果是买了前几年是真有租约，只是能守约长租的极少。

你看重的是租金，对方只看中你的买房本金而已……

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