慌了!2020年后这类房或跌20%!重庆这类房子房价三年不涨

看见标题，不要以为我吓你，买房闭着眼买，然后就能赚钱的时代已经过去了，现在的重庆楼市充满了陷阱和很多不可控的房子，例如我们之前连续报道的返租房产，这几年是坑了不少购房者啊，还有小开发商破产烂尾楼，我们都谢过了，还有观音桥某核心区位的楼盘，看看我们的文章就知道，重庆楼市作为一家媒体是在给大家排雷啊。

时代变了，现在又诞生了一种房子，在未来重庆楼市没有价值，几年不涨，甚至已经开始跌了。

大家记得我在今年初写的一篇文章吗？当时我就预测了加州花园这种老破旧高层的房价不但不能涨，反而会跌。

看看这核心位置，两条轻轨交界处，就是卖地，按楼面价，起码也能值13000元/平以上，在重庆这个位置绝对的地王潜力，杠杆的。

可现实是残酷的，市场不相信眼泪，我们专门选取了链家的成交数据，只看简装修的，看看成交价格和成交周期。

2017年，加州花园的房子，只需要23天就能卖出去，成交价建面8438元/平。

到了2018年，加州花园的大户型简装修，也只需要34天就能卖出去，成交价建面9198元/平。

到了2020年3月8日，加州花园一套简装修的足足挂了238天，最后以建面8208元/平价格成交。

我们在看一下加州花园的挂牌价走势图，基本上三年可以说是微涨或者不涨。

以上数据来源安居客，链家

今天我以曾经重庆楼市最辉煌的高层住宅-加州花园来引出我今天的观点，未来重庆高层建筑，特别是老破大，不但很难涨价，买来后反而会亏。

近年来，“摩天楼”热潮一直在国内蔓延开来，大到一二线城市，小到一些经济实力并不雄厚的市县。 据CTBUH全球高层建筑数据库显示，在全球已建成的前100座摩天楼中，中国占据51座；最高的十大摩天楼，中国独占6座。2015-2019年连续五年来，全球最高建筑一直是在中国。

重庆在追求高楼大厦的过程中，可以说是一路狂奔，加州花园有多少层？30层楼，当年加州花园被誉为重庆高层豪宅的标杆。后来重庆主城区核心地段各类高楼如雨后春笋般耸立，重庆的天际线以百米冲刺的速度向上延展，楼盘高度被不断刷新。 

不知从何时开始，“比高”的做法大肆在商品住宅盛行。基于“贪大贪高”的心理，买房人潜意识会认为“住高层是有钱人的象征、住的高发展更高”，开发商卖房时更是抓准了这一心理，趁机加价，楼层每高一层价格就上调一层。

这段时间，重庆居然出现了每高一层楼，就加价的销售政策，反复住的越高就越能彰显身份。因此就在前不久，住建部终于对楼市“下手”了！2020年买房，这类房我劝你直接放弃！

01

住建部一纸“限令”，开发商不淡定了！

4月27日，住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。其中，对500米、250米和100米以上"三个高度"提出明确的要求。用一句话总结就是，除去国家审核批准过的地标性建筑外，其余的城市建筑都会被“限高”。

“限令”一出，开发商表示不淡定了。在开发商眼里，盖高楼无疑是提高土地利用率的最佳办法。

而在“限高”的情况下，相同的土地面积，开发商新建的房子数量自然会比以往少，因此能出售的房屋数量势必大不如前。

那怎样算是高层住宅呢？一般我们将楼层在7-11层定义为小高层，超过11层就是高层住宅。单就楼高而言，小高层是最适宜居住的，因而开发商一般都会把高端住宅选定在小高层。 

目前重庆主城区核心地段，20-30层甚至以上的高楼实在太多了，而洋房，小高层主要集中在新区，地理位置并不是太好，过去刚需和投资者都更倾向于购买高楼层。毫无疑问，高层住宅对开发商而言具有更大的潜在价值。

看看最近2年，重庆的土拍，我们会发现重庆未来几年的住宅都是低容积率，低楼层的小高层和洋房为主，重庆现在也开始严格控制修建高层住宅了，未来重庆的住宅也慢慢回归到低容积率，越来越越矮，更宜居的洋房等产品。

重庆城市化发展进程看，未来这些核心地段的老破旧高层，很难拆迁，慢慢变旧，价值就算不跌，但也很难涨，最后几年不涨，算下来还是亏的。

02

高层住宅“暗藏”诸多隐患！

其实，高层建筑本身就存在许多短板。 正常来说，中国建筑的寿命平均只有25-30年。就目前楼龄20年的房子来看，很多都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等糟心的问题……

图片来源央视新闻

大家应该还记得，2020年1月1日17时许，重庆市渝北区加州花园小区A4幢发生火灾，火灾从加州花园小区A4幢第2层（共30层）一居民房阳台起火，火苗成立体状燃烧，引燃外墙保温层及雨棚，蔓延至第30层阳台并窜至部分居民房屋内。应急、消防、公安等救援力量迅速赶赴现场疏散人群和灭火救援，明火于19时20分扑灭，无人员伤亡。

通过加州花园这次火灾，从安全隐患来说，按照我们现在的技术，各城市消防救援高度在17层-20层，约60米建筑高度，超过此限就难以救援，即使有消防云梯也无济于事。 另从健康的角度考虑，根据有关研究表明，大量可吸入颗粒物和有毒气体大部分集中在20米以上的高度；当家里有人需要医疗救助的时候，过高的楼层也会提高救援的时间成本。

03

未来高层住宅或贬值20%？

高层住宅未来存在太多不确定性。“高层住宅未来将沦为贫民区。”北京大学光华管理学院朱国钟教授说，就跟香港现在处理不了一些高层老宅一样，只能放任他，或者重新翻新一下罢了。在深圳，当地政府已经把超过20年房龄的住宅楼列为老破旧危房开始棚改了，但这些住宅都是没有超过9层的小高层。有的小高层拆建后甚至可以加盖十几层拿来变现。

而如今盖的几十层的高楼，容积率那么高自然是没有重建的增值空间了，30年后还会有谁来拆迁重建呢？ 到时候有钱人买新房搬走了，没钱的人只能继续留在这，忍受楼体和各种设备年久老化带来的各种问题。这样的房子想转手卖个好价钱估计是没可能的事了。

最后把房子廉价出售或以低价出租就成了万不得已的选择。因此也就有了高层住宅最后会沦为“贫民区”的说法。

另外有相关经济专家表示，未来几十层的高层住宅楼将会贬值。原本购房者加价10%-30%买来的高楼层住宅，未来10年随着电梯老化损耗、外墙维修难等系列问题，这类住宅房价或跌30%甚至更多。 不过大家可以放心，基于国家对建筑政策的调整，未来高层住宅不会再如春笋般猛然生长……

04

未来该怎么在重庆买房

我们买房不能忽略了未来重庆楼市的变革方向，未来重庆楼市抛弃老破大，进入低容积率时代，核心区域的低容积率，物管号的次新房未来会有更大的价值，以后大家买房，对于物管公司的要求更高，看重容积率，小区环境。

今天我不去分析板块或者哪个楼市是否值得买，而是告诉大家该买什么房子？

1.通地铁，交通方便的低容积洋房是改善购房的首选；

2.核心地段，核心区位的次新房是刚需不错的选择；

3.回避基本没有拆迁可能的老破大，特别是有电梯的老破大，这类房子唯一的价值就是出租，如果是自住，首付比例非常高，像原来去做低首付或者0首付这种邪道，后面恐怕已经很难实施；

4.对于有钱人，不是考虑投资，准备买房住一辈子的，其实主城区很多别墅产品，比周边高层单价还便宜，而且区位也不错，又配有充足的车位，这类房子不要考虑升值和投资，我之前也分析过了，只能作为刚需改善自住；

这个世界不存在一套满分的房子，一分钱一分货，要审视自己的需求，量力而行，买房子就和找老婆一样，过得长久才是王道。

关注重庆楼市，让你买房不在踩雷踩坑，别以为我吓你，看看我们的报道，不看我们文章上当的买房太多，当然，我们的广告软文，你看看就行了，别当真，毕竟我们也要靠广告发工资，但是我们大部分的文章都是干货。

部分类容摘抄上海楼市情报

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