东莞楼市:大涨已过,楼市开始分化,有潜力的板块只有这几个

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，请对比一下东莞虎门，沙田，石碣，高埗，常平这几个镇，投资哪个更有潜力且好出手？谢谢！

回答：你好。比较好的有城区：高埗、石碣，其次是滨海新区的虎门沙田，常平不是很推荐。

提问：广叔 大朗碧桂园首座 万科金域蓝湾 松湖豪庭沙田的佳兆业碧海云天 珑远翠珑湾 龙光江南大境 长安花园 新塘品秀星图 时代风华 麻烦您就学区 交通 医疗 商业配套 给个优先排序吧 有的我看是您回复别人的推荐 有别的适合投资的位置 您也可以做推荐列出来我一起看 300-400万预算昨天发了您没回 我想出发去看房了 给我做个排序吧 谢谢啦

回答：你好，感谢赞赏！推荐给别人的房子不一定都适合所有人，房子因人而异，有些是兼顾自住，有些是短期投资，有些是长期投资。300-400看你具体投资多长时间。短期松山湖可能会站岗，但长期依然有潜力。这个资金量沙田不用考虑，佳兆业碧海云天可以排除，寮步也不用考虑，排除珑远翠珑湾，长安也不用考虑，排除龙光江南大境、长安花园。新塘的品秀星图、时代风华可以考虑。我的看法是：碧桂园首座 > 万科金域蓝湾 > 品秀星图 > 时代风华。另外还有一个选择也不错，交半年社保，入广州黄埔，这个选项是我最推荐的，可参考：实地常春藤、保利越秀岭南林语、新福港鼎峰

提问：新人提问，广叔您好，我目前只有东莞社保，想入一套200￥左右三房，算小投资不自住。请问东莞还有哪些地方有升值空间，市区镇区新房二手都可以接受，广叔能帮忙推荐几个楼盘或者小区那更好啦，另外我看惠州那边房价稍低一些，但是几年内是否没有什么发展

回答：你好，感谢赞赏！建议先入东莞，惠州供应量太大了，未来价格很难起来。东莞200左右3房，可考虑：大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

提问：广叔，您好，请问东莞长安的龙光江南大境二期和大岭山的碧桂园天钻，您更推荐哪一个？为什么？

回答：你好。首选江南大境，距离广州沙井近，沙井未来潜力较大，能承接深圳的外溢。

提问：广叔你好，龙岗一套360W的房，80W贷款，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目前考虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！

回答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。

提问：你好广叔，总价350W左右的两房，自住+投资有合适的吗？布吉石芽岭那边环境看着不错，14号线开通后有升值可能吗？大师对这个价位有其他片区推荐吗？

回答：你好，百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。 地铁开通对房产增值是利好。

提问：广叔你好，请问未来几年哪些城市买房更有潜力，一线城市的发展空间会高于强二线吗？哪里机遇更大？

回答：你好，按照目前来看，未来几年，京沪两座城市的人口要控制，这等于废掉两地一半的武功。那么，为什么要抑制京沪呢？当然是为了更平衡的发展，给二线城市创造更多机会。于是，杭州、成都、武汉、重庆、南京、苏州、西安这样的强二线城市就迎来了历史机遇，这也是为什么各地都在通过优惠政策抢人。深圳和广州是一线城市的等级但给的政策和二线城市一样宽松。两地的人口还会继续快速增加，直到人口达到了上限，就会转而和京沪一样控制人口规模了。

但事实上，当前深圳和广州的人口密度远比上海和北京要高，因此，两地相比京沪有更大的红利。如果说过去30年是一线城市带头崛起、二线城市随后跟上的年代，那么未来10-20年，在zc没有变化的前提下，一线城市的速度会慢下来，而强二线城市将加速奔跑。投身强二线城市，或趁一线城市被人为降速的窗口期提前在此布局再静待风水轮回，两者都是不错的战略。

提问：广叔你好，本人在福田工作，深户无房，刚需，收入一般，单身，想买套首付100w左右的房，请问总价200w以内是否还有上车的必要？感觉南山福田这个价位几乎没有什么选择空间了。多谢！

回答：你好，对于小刚需来说，毫无疑问是先上车再说，深圳房价这辆车开起来就没见过几次回头的，而大多数在这里生活的人，还是要面对居住、教育等等一系列问题的，一步迟步步迟；你首付100w深户无房，为什么只考虑200w的房子？是因为外地有贷款记录了吗？还是觉得收入不太高，还贷有压力？如果还有3成首付，买总价280w左右的房子，月供1.05w，租金3k，还有一部分公积金去还，其实压力不大；如果是五成的资格，买总价180w的房子，也可以选择近郊的地铁附近一房，深圳不缺这种体量的接盘侠，你身边的朋友如果大多数都还没有买房，你就不必要担心房子会跌；我经常说，选择少不是坏事，没有选择的选择，就是最好的选择，当你发现在有限预算范围内，仅有那一两个选择的时候，买就对了，一定涨得快。

提问：想咨询一下广叔对于竹子林的“越海家园、香诗美林、金海花园”这几个小区的居住品质、投资价值怎么看？

回答：你好，竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。你说的这三个楼盘都在同一地段上，离地铁站和园博园近。【越海家园】2005年，花园，配套齐全，人车分流，户型方正实用，只是车位可能有些紧张，其中1栋为公寓。【香诗美林】2005，容积率比越海家园低，车位充足，部分户型可看海景，目前滞涨中。【金海花园】2000，小区环境破旧，看不出有什么亮点。如果你是自住+投资，建议首选香诗美林，次选越海家园。

提问：你好广叔，南山科技园里的阳光粤海、豪方天际这两个次新房，目前均价都10、11万左右，请问哪个更好？我想置换房子，今年最想置换到华润城四期、半岛城邦五期，但这两个楼盘太热门，怕摇不到号

回答：你好，从你这个提问可以看出来几点，第一，你有新房偏好，第二，改善型买家，预算不低，所以估计你问的是豪方天际和阳光粤海的新房，这俩目前都是大户型尾盘在售，我觉得豪方的位置决定了只能做个刚需盘，学校虽然是南山实验集团，但是麒麟都下降得厉害，遑论其他了，阳光粤海周边环境不好，得房率一般，但是胜在学校还凑合，哪个更好，大户型都算不得最优选。 改善买家和刚需买家诉求是不一样的，刚需房可以不管黑猫白猫，上了车再说，但是改善型是非常挑剔的，所以改善盘分化比刚需盘大得多，旱的旱死涝的涝死。 对于我们的改善客户，我们一般会了解几个情况，比如现在住在什么样的小区，换房的初衷是什么再去荐盘。因为人是往上走的，我们置换以后，一定是要比现在的更好才有折腾的意义，或者为了更好的学位，老点破点可以委曲求全，或者为了更好的品质，更好的地段。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:大涨已过,楼市开始分化,有潜力的板块只有这几个
东莞楼市:房产投资买哪里?只有这几个板块值得关注
广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个
东莞楼市:这几个板块不要碰,买房前一定要知道
东莞楼市:有潜力的板块都有这种特征,看完一目了然!
广东楼市:只有这些板块有潜力,选错了再好的房子也白搭
东莞楼市:这几个区域慎入,内行人绕行不碰
东莞楼市:这几个板块有待补涨,聪明人已悄悄买入!
东莞楼市:只有这几个区域可以投资,剩下的都是坑!
广州楼市:番禺能买的板块,只剩这几个