东莞楼市:只有这几个区域可以投资,剩下的都是坑!

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提问:广叔您好,我关注您一段时间感觉您确实专业。目前我没自住需求,纯投资。手上一套东莞常平紫荆花园小别墅,卖了有150子弹,一套南城鸿福广场单间,卖了有70子弹,目前家庭年薪约50w。就想请教具体的投资建议,推荐买哪些盘?三房比两房好吗?

回答:你好。别墅的涨幅一直比较弱。鸿福广场单间缺少居住体验,一般家庭都没法住,也可考虑出手置换。三房相对来说比2房会好一些,因为未来是2胎的天下。可参考选筹:松山湖:保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城:万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区:长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗:万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问:广叔您好,今天去南城看了一下,汇一城三期朝西两房去到270了,中介推荐一房的大概170,请问广叔这个一房的还有上车的必要吗,到时候出手的时候好出吗?还有就是南城的景湖那些老小区市中心繁华一些,大岭山金地格林上院挨着那几个盘周围都是厂房,地理位置反差太大了,广叔建议哪个?麻烦啦

回答:你好,现在你手上有多少资金呢?预算多少?一房如果资金有限可以考虑,不然还是买2房好一些,因为区位好,未来出租出手都不是问题。能买南城当然首选南城。

提问:首问望指点:1.计划在东莞投资,周期2~3年,总价300+以内。原标的是松山湖或南城,但目前价位太高,短周期投资请问是否合适。2. 投资周期2~3年,请教广叔有什么区位建议。初选:(a)茶山中心,目前价位2.3左右;(b)东城外国语学校周边盘,如鼎峰尚景;(c)环湖(前面老师文章多有推荐)。请教选筹建议。3.如果考虑松山湖或南城,请问投资时间需要考虑安排多长。湖內,东城,南城,环湖,哪个是更适合中期投资的区位?4.也看了环湖,松湖碧桂园位置较好但开发商减分,万科城邦开发商好但周边交通很堵。选择环湖标的的话,大岭山、大朗,寮步,选筹优先顺序如何。选筹上可以推荐一下吗?5.环湖价格与湖內价差多少才值得投?

回答:你好。1、短期还有一点空间,但不大了,这一波之后很大概率会横盘。2、a茶山还属于价格洼地,可以考虑。b可以考虑;c大岭山和大朗都可考虑。3、短期投资考虑松山湖外溢,即环松山湖,东城南城外溢:高埗、石碣。中长期则考虑核心区买,即买入最硬最核心资产,抗跌,领涨,如南城CBD。4、投资要看未来,目前短期内环境和交通方面肯定都还不能尽善尽美,等改善后,才有价值的兑现。5、价差只能算一个参考因素,一般来说,加入松山湖5w,那么环湖2-4w都可以入手。

提问:广叔,目前自住松山湖,因为孩子还小,想入手一套环湖投资后持有10年以上,所以考虑的都是新盘,帮我分析一下这几个怎么排序:1. 大岭山的松湖碧桂园1期二手房,这个离松山湖中心最近,门口就是医院,但是另外一面靠近石大路比较吵。2.大岭山的碧桂园天钻,这个更远一点,而且夹在石大路和莞长路之间应该更吵。3. 万科松湖半岛,这个靠近松山湖华为估计比较贵,马路另外一边都是破厂房,但是10年以上应该会改善。4. 寮步的万科金域东方,靠近篮球馆,往10年周期看还是比较看好这个区域,旁边就是小学中学。5. 您推荐的金地格林就在地铁口,但是这房子已经10年了,再过10年感觉有点老了。6. 大朗碧水天源,这个小区比较大,但是在松山湖和大朗中心区之间,也在两个地铁站中间。

回答:你好。首选松山湖,其次环松山湖,近地铁大花园社区为主。万科松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园1期 > 碧水天源 > 金地格林

提问:你好广叔,坐标东莞石碣,三口之家,想改善住房,不知买哪好?东莞城区3万/方,太贵!江龙桥旁,金众江悦府,复式,房型不错,位置好像偏了些。石湾龙湾天元,毛坯,均价1.2W,红海大桥开通后,离石碣还算近!石碣镇内,价格约在1.8W左右,利丰华府,中洲里程,卓越弥敦道,哪个好些?不知道要怎么买好!深圳出台政策,东莞房价是不是又要涨了?有一房贷,现金100W,想买120平左右,请指点!谢谢!

回答:你好,金众江悦府位置有点偏了,然后复式的房型,一般不怎么推荐,长期改善居住,体验不太好。石碣镇内,相对更推荐卓越弥敦道,长期升值潜力更好些。深圳出台政策,对东莞是利好,但是不一定又涨,如果东莞再涨,又会出一系列措施,到时候降温之后入手也不晚。所以先别着急入手,改善本来不能太急。多观望下,多看几套。

提问:你好广叔,400万以内,南山的金钟大厦、百分百公寓、友邻公寓的单间,和宝安天源花园67平楼梯两房、雅仕阁53平小两房,买哪个好?

你好,南山这几个盘,有踏空的风险。成绩并不突出,学票不值这个钱。这一波都涨了,友邻还是明星盘,但是短期上涨肯定不会有之前的大,如果单纯考虑学位,还是有价值,金钟还是差一些,考虑价值可以有其他选择,可能更加安全。新手建议买市区,租售比高,流动性好,涨幅也更稳。20平米的开间不建议买,占房票,溢价多,利润太小。开间是置换链条的底层。随着房价的逐步提高,买房不再是个人消费,而是是家庭行为,没有人成家立业,父母出钱,给你买一居的,这就意味着未来没有人给你接盘。最关键的,是溢价。在深圳这类城市,开间和一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万,50平一居就要单价6万。为什么会贵?因为「能买到」也是一件商品。你去买喜茶排不上队,于是只能给黄牛100,虽然奶茶20;买到,也是要付钱的。

提问:你好广叔,我深圳的房子可以抵押400w出来,想去广州再买一套。但我算了下,抵押房子等额本息还款25年,每个月还2w多,纯利息每个月12k左右。 这样投资是否划算?或者有其他更好的方案吗?谢谢。 祝广叔四季发财,身体健康。

回答:你好,深圳除了可以抵押,还可以申请加按揭 对比利息 负债率控制在70%以内就没有问题 广州淘笋

提问:广叔你好!我有一套八卦领宿舍一住宅性质两房,单价10万,可以出手吗?

回答:你好,八卦岭宿舍,荔园东利好已出尽,未来只有等拆了。的时间成本机会成本大,没有读书需求可以出手!

提问:广叔您好,请问壹城中心和玖龙台三年后哪个楼盘更好?就我个人来看我觉得玖龙台会更好,因为它目前配套的不足会随着地铁,商业的开通而慢慢完善的。而壹城中心户数太多,拥堵问题很难解决,片区近期也没大利好。请问一下如果纯投资,买玖龙台二期,有投资价值吗?毕竟它只能算郊区的中心盘,我担心涨幅会输给南山,福田等中心区,还请指点一下!谢谢。

回答:你好,你的想法我还是很认同的,九龙台比壹城中心还便宜的,并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间,一个是伪高端盘、价格虚高,配套普通,很明显九龙台的优势大于壹城中心。但九龙台这种郊区中心的新房,价格也并不实在,有开发商运作,还是会让你站岗两三年的。短期3年看,价格可能会低于南山的学区房涨幅,更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了!

提问:您好广叔,我知道南山比较有投资潜力,价格低洼的估计是南头南油吧?福田片区呢?广叔建议去哪些区域选筹?或者有哪些需要避开的地方可以说一下吗?

回答:你好,从目前市场的交易偏好来看,南头南油虽然是价格洼地,但涨幅也整体弱于南山其他版块,跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系,新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘,不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说,应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油。福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘!

提问:你好广叔,我目前是住在南山,已经有一套房,现在二百万左右的一个现金,买房的话想要纯投资看了几个,第一个是碧海富通城57,平复式两房450万左右。第二个的话是桃苑公寓57平的两房三百万左右,或者是有灵公寓,第三个就是巨剑大厦的三房72平490多万。但是还有的朋友推荐百花单间,您觉得哪个合适呢?

回答:你好,就看这几个盘投资的话是首选付同城虽然说它的户型设计很一般,但是住起来的话还是很不错的。而且还有大花园的社区,对于您说的百花单间就算了吧,这种房子老破小,谁最后接盘还不知道呢。

提问:广叔好,我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房,这一波稍微有一些小涨;另外在福田岗夏彩天名苑,有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班,每天通勤很痛苦,14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会,缓解下通勤压力。是否合适?还是等到14号线开通再改善?(颐安的学位会相对较差些,暂时没有娃,学位需求暂不强烈。)

回答:你好,不算一个好点子。 第一,换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远,换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二,坪山中心区的配套,城市界面,居住舒适度,其实是不弱于大运的,只不过是给人感觉心理距离远,有坪山最好的学位加成,升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显,坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段,彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

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