东莞楼市:只有这几个区域可以投资,剩下的都是坑!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，我关注您一段时间感觉您确实专业。目前我没自住需求，纯投资。手上一套东莞常平紫荆花园小别墅，卖了有150子弹，一套南城鸿福广场单间，卖了有70子弹，目前家庭年薪约50w。就想请教具体的投资建议，推荐买哪些盘？三房比两房好吗？

回答：你好。别墅的涨幅一直比较弱。鸿福广场单间缺少居住体验，一般家庭都没法住，也可考虑出手置换。三房相对来说比2房会好一些，因为未来是2胎的天下。可参考选筹：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔您好，今天去南城看了一下，汇一城三期朝西两房去到270了，中介推荐一房的大概170，请问广叔这个一房的还有上车的必要吗，到时候出手的时候好出吗？还有就是南城的景湖那些老小区市中心繁华一些，大岭山金地格林上院挨着那几个盘周围都是厂房，地理位置反差太大了，广叔建议哪个？麻烦啦

回答：你好，现在你手上有多少资金呢？预算多少？一房如果资金有限可以考虑，不然还是买2房好一些，因为区位好，未来出租出手都不是问题。能买南城当然首选南城。

提问：首问望指点：1.计划在东莞投资，周期2～3年，总价300+以内。原标的是松山湖或南城，但目前价位太高，短周期投资请问是否合适。2. 投资周期2～3年，请教广叔有什么区位建议。初选：（a）茶山中心，目前价位2.3左右；（b）东城外国语学校周边盘，如鼎峰尚景；（c）环湖（前面老师文章多有推荐）。请教选筹建议。3.如果考虑松山湖或南城，请问投资时间需要考虑安排多长。湖內，东城，南城，环湖，哪个是更适合中期投资的区位？4.也看了环湖，松湖碧桂园位置较好但开发商减分，万科城邦开发商好但周边交通很堵。选择环湖标的的话，大岭山、大朗，寮步，选筹优先顺序如何。选筹上可以推荐一下吗？5.环湖价格与湖內价差多少才值得投？

回答：你好。1、短期还有一点空间，但不大了，这一波之后很大概率会横盘。2、a茶山还属于价格洼地，可以考虑。b可以考虑；c大岭山和大朗都可考虑。3、短期投资考虑松山湖外溢，即环松山湖，东城南城外溢：高埗、石碣。中长期则考虑核心区买，即买入最硬最核心资产，抗跌，领涨，如南城CBD。4、投资要看未来，目前短期内环境和交通方面肯定都还不能尽善尽美，等改善后，才有价值的兑现。5、价差只能算一个参考因素，一般来说，加入松山湖5w，那么环湖2-4w都可以入手。

提问：广叔，目前自住松山湖，因为孩子还小，想入手一套环湖投资后持有10年以上，所以考虑的都是新盘，帮我分析一下这几个怎么排序：1. 大岭山的松湖碧桂园1期二手房，这个离松山湖中心最近，门口就是医院，但是另外一面靠近石大路比较吵。2.大岭山的碧桂园天钻，这个更远一点，而且夹在石大路和莞长路之间应该更吵。3. 万科松湖半岛，这个靠近松山湖华为估计比较贵，马路另外一边都是破厂房，但是10年以上应该会改善。4. 寮步的万科金域东方，靠近篮球馆，往10年周期看还是比较看好这个区域，旁边就是小学中学。5. 您推荐的金地格林就在地铁口，但是这房子已经10年了，再过10年感觉有点老了。6. 大朗碧水天源，这个小区比较大，但是在松山湖和大朗中心区之间，也在两个地铁站中间。

回答：你好。首选松山湖，其次环松山湖，近地铁大花园社区为主。万科松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园1期 > 碧水天源 > 金地格林

提问：你好广叔，坐标东莞石碣，三口之家，想改善住房，不知买哪好？东莞城区3万/方，太贵！江龙桥旁，金众江悦府，复式，房型不错，位置好像偏了些。石湾龙湾天元，毛坯，均价1.2W，红海大桥开通后，离石碣还算近！石碣镇内，价格约在1.8W左右，利丰华府，中洲里程，卓越弥敦道，哪个好些？不知道要怎么买好！深圳出台政策，东莞房价是不是又要涨了？有一房贷，现金100W，想买120平左右，请指点！谢谢！

回答：你好，金众江悦府位置有点偏了，然后复式的房型，一般不怎么推荐，长期改善居住，体验不太好。石碣镇内，相对更推荐卓越弥敦道，长期升值潜力更好些。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施，到时候降温之后入手也不晚。所以先别着急入手，改善本来不能太急。多观望下，多看几套。

提问：你好广叔，400万以内，南山的金钟大厦、百分百公寓、友邻公寓的单间，和宝安天源花园67平楼梯两房、雅仕阁53平小两房，买哪个好？

你好，南山这几个盘，有踏空的风险。成绩并不突出，学票不值这个钱。这一波都涨了，友邻还是明星盘，但是短期上涨肯定不会有之前的大，如果单纯考虑学位，还是有价值，金钟还是差一些，考虑价值可以有其他选择，可能更加安全。新手建议买市区，租售比高，流动性好，涨幅也更稳。20平米的开间不建议买，占房票，溢价多，利润太小。开间是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。最关键的，是溢价。在深圳这类城市，开间和一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20；买到，也是要付钱的。

提问：你好广叔，我深圳的房子可以抵押400w出来，想去广州再买一套。但我算了下，抵押房子等额本息还款25年，每个月还2w多，纯利息每个月12k左右。 这样投资是否划算？或者有其他更好的方案吗？谢谢。 祝广叔四季发财，身体健康。

回答：你好，深圳除了可以抵押，还可以申请加按揭 对比利息 负债率控制在70%以内就没有问题 广州淘笋

提问：广叔你好！我有一套八卦领宿舍一住宅性质两房，单价10万，可以出手吗？

回答：你好，八卦岭宿舍，荔园东利好已出尽，未来只有等拆了。的时间成本机会成本大，没有读书需求可以出手！

提问：广叔您好，请问壹城中心和玖龙台三年后哪个楼盘更好？就我个人来看我觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而慢慢完善的。而壹城中心户数太多，拥堵问题很难解决，片区近期也没大利好。请问一下如果纯投资，买玖龙台二期，有投资价值吗？毕竟它只能算郊区的中心盘，我担心涨幅会输给南山，福田等中心区，还请指点一下！谢谢。

回答：你好，你的想法我还是很认同的，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台的优势大于壹城中心。但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期3年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了！

提问：您好广叔，我知道南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田片区呢？广叔建议去哪些区域选筹？或者有哪些需要避开的地方可以说一下吗？

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油。福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘！

提问：你好广叔，我目前是住在南山，已经有一套房，现在二百万左右的一个现金，买房的话想要纯投资看了几个，第一个是碧海富通城57，平复式两房450万左右。第二个的话是桃苑公寓57平的两房三百万左右，或者是有灵公寓，第三个就是巨剑大厦的三房72平490多万。但是还有的朋友推荐百花单间，您觉得哪个合适呢？

回答：你好，就看这几个盘投资的话是首选付同城虽然说它的户型设计很一般，但是住起来的话还是很不错的。而且还有大花园的社区，对于您说的百花单间就算了吧，这种房子老破小，谁最后接盘还不知道呢。

提问：广叔好，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房，这一波稍微有一些小涨；另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，缓解下通勤压力。是否合适？还是等到14号线开通再改善？（颐安的学位会相对较差些，暂时没有娃，学位需求暂不强烈。）

回答：你好，不算一个好点子。 第一，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二，坪山中心区的配套，城市界面，居住舒适度，其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

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