特/降价房真相：99%都是坑，只有1%的漏

　　中介的嘴，坑人的鬼！

　　注意！虽然我们今天的标题是特/降价房真相：99%都是坑，只有1%的漏。

　　但其实我们今天是纯干活，纯技术分析，如何鉴别中介朋友圈各种特价/降价房源信息的价值，并捞出买到即赚到的特价/降价房源！

　　01

　　在本文开始之前，我们先随手打开一个普通二线城市某个中介的朋友圈。

　　相信看到这些密密麻麻的信息，你一定会觉得这个城市特价房好多，似乎到处都是捡漏的机会，每天都有抄底的可能。

　　现在，请你猜一下，这么多特价、促销项目和房源的信息，有多少是坑？有多少是真的价值值得买(300785,股吧)的？答案是，99%和1%。

　　你随便打开一个中介的朋友圈，你把他发的信息逐一分析，就会发现，99%都是坑。

　　剩下的1%，存在两种可能：要么价值一般，买了不亏，要么是真特价的好房源。

　　直白一点，中介朋友圈众多房源信息对你而言，有价值的就是这可能的1%。

　　你不要觉得这个可能的1%比例太低。一年你能挖掘出一次，就是幸运的，这一年就没白忙活。

　　02

　　关于中介朋友圈特价/降价房信息，如何一眼鉴别中介朋友圈及中介发给你的房源信息是坑？

　　有三个基本原则：

　　1、凡是以劲爆价格开头的朋友圈，100%都是坑！

　　这一点你勿用质疑。我以我一年365天一线调研跑盘的荣誉发誓，没有例外。

　　不信你可以随手打开一个中介的朋友圈或者看中介发给你的信息，不是公寓买一送一，就是超远郊零首付。

　　可以说，在过去十年，凡是碰过这两类房产的，没有一个不后悔的。

　　凡是碰过这两类房产的，不是投资赚钱不赚钱的问题，而是什么时候能出坑的问题。

　　2、凡是不透漏房源具体板块的，房源信息100%不准确。

　　这一点你也不用质疑。项目位置、周边配套、房源以及价格信息，全部张冠李戴，唯一和项目有点关系的，就是配图。

　　3、凡是连续发布三天的特价信息，基本没价值。

　　漏/机会是极少的，时间也非常短，通常存在1-2天，3天是极限。

　　如果有一条特价信息在中介的朋友圈连续三天出现。这条特价信息，要么是坑，要么没什么价值。

　　如果一条特价信息不间断的连续出现在中介朋友圈超过7天，又或者隔一段时间出现一次，这条特价信息所释放的房源，100%是坑。

　　在有以上三点鉴坑认识的基础上，如何在中介朋友圈的各种劲爆的特价消息找到有价值的特价房？如何判定价格是不是真的降了？能不能买？

　　你需要具备捡漏的能力。

　　03

　　怎样具备捡漏的能力？

　　首先，你要熟悉开发商降价的套路。

　　1、特价工抵房

　　此类房源的说辞：转让抵账房，低于售楼处X000元/平米，在开发商售楼处办理手续，直接与开发商签合同，合法合规。

　　这里面存在两个可能：

　　（1）开发商以工抵房形式小范围处理异型房源（户型不规范或者特大）。注意！这是真的特价。这种情况下，开发商基本上是一口价，房源之间的价差很小，不超过5%。

　　能不能买？主要看特价和正常销售房源的价差，根据房源的实际情况，7折-85折之间基本上可以考虑。

　　（2）开发商降价套路。特征是开发商对房源进行分类，比如小户型贵，大户型便宜。

　　能不能买？90%是不能的。这是开发商推大户型常用的套路，用大小户型价差，刺激大户型去化。

　　以上两种可能的区别在于开发商对房源定价的态度，你可以想一下，现实生活中，倾销是完全不考虑价格的，虽然倾销不全是好货，但挑一挑还是有的。

　　2、员工内部特价房转让

　　此类房源的说辞是以员工内购特价为噱头进行。做法是员工有低价购买房源的权利，同时也可以更名，把房源倒出去。这种方式主要是大开发商，比如绿地。

　　能不能买？主要看购买成本和付款方式。

　　如果是真的员工内部特价房，一般会有转让费，各地、各时情况不一。一个简单的评判标准是转让费是正常3成首付的5-10%之间，房价是对外释放价格的70%，大概率是可以。

　　但，如果不要转让费，或者要求全款，或者转让费高于3成首付分15%，基本上这个内部特价房就没价值。

　　3、售房部直接推出的特价房

　　此类房源的说辞就是开发商为了回款，推出一部分特价房。这一类特价房，如果是自住，可以买。如果投资，大概率价值不大。这部分特价房的原理是，用部分房源做标杆，部分房源做特价。两者配合，降价为了销售回款，同时标杆房源继续抬高价格，保持项目对外的售价不降低。最喜欢用这招的是CEO盘。

　　4、团购特价

　　说辞是以某银行内部员工团购名义 ，只要加入该团购即可打折。

　　能不能买？全款不能。正常按揭，价值一般。

　　其次，你要熟悉特价房的坑。

　　有3类项目是坑：

　　1、远郊项目，特别是远郊的全款特价和首付分期碰都不要碰。

　　除了全款五折、 首付现房分期，但是这两个条件，在以往的看盘经验中，还没遇到一个。

　　2、特价分期公寓，公寓的问题是交易，不是价格。

　　所以价格便宜也不是买公寓的理由，除非是住宅产品类型的五折公寓，但不存在这样的特价公寓。有住宅规划的公寓，但是没有五折的价格。

　　3、烂尾过或濒临烂尾的特价房源，除非项目脱胎换骨，否则不要碰，拖不起，烂不起。

　　有3类是假促销：

　　1、你去销售中心算价格，需要算3-4种折扣，这种项目做特价促销一定是先提价再算折扣，这都是精算过了，你不可能沾光的。

　　2、推出一栋楼或者一单元特价房，大概率是楼栋本身有问题，要么位置不好，产品不好或者有混租，特价只是真实价值的体现，用原售价和特价之间的价差引诱你

　　3、随意几套房源，不是顶底。要么是开盘时候剩下的，要么就是之前的预留。开盘剩下的一定有缺陷；预留房源，最多给你正常开盘价，不会有大折扣的。（预留的都是好房源，很多人都盯着，不可能低价处理的）

　　第三、你要熟悉特价房的价格套路

　　有2种特价促销存在微弱价格优势：

　　1、开盘中后期顶底，这个时候各种优惠还可以申请，如果遇上年底的特价促销，是有可能拿到底价的特价的。

　　因为顶底一定是被真剩下的，顶底的劣势是一目了然的，所以定价非常透明，一般特价之后能做到85-9折。

　　2、主城区某中小房企，平销期特价房。

　　因为没有品牌和营销的溢价，也没有销售中心和样板间的加分，平销期的中小房企主城区的项目做特价的时候常常是差一个环的价格，比如三环出四环的价格。

　　但，新房报价本来就有溢价，所以这类特价可以做到九折，且多为单元号或楼层不好的房源。

　　这类特价房源需要碰机会，但想要降价幅度很大，是不可能的。

　　最后，切勿贪便宜。

　　请看下面这张图片，这是一张公开展示在销售中心的KT板，请问上图的特价房是不是真特价？

　　90%不是真特价。

　　这种直接在销售中心放牌子的，就是特殊房源的处理，价格没什么优惠。

　　如果真的降价，开发商是不敢在销售中心这样明目张胆的放出来的。销售中心人来人往都是老业主，开发商不是大傻子。

　　凡是这样大摇大摆的摆在台面上的都不是真特价，就是处理尾盘次品的。

　　但是，这里面你找一找是有可能找到有价值的房源。

　　但是，这里面的坑很多。如果是现房的话，你可以去实地看房，现场评估潜在不利因素的折价；如果是期房，你需要靠经验评估。

　　04

　　最后，我们上面讲了怎样避坑，怎样破解开发商的套路。你会发现真的有价值的特价房是极少的，只有1%的可能。

　　你说，我不想那么复杂的去做选择，我没时间。有没有简单、明了的方式，能直接找的有价值的、值得买的特价房？

　　有，还真有。

　　你只需要附加三个条件即可：

　　1、主城或近郊环线2、现房或准现房（6个月内）3、无息2-3年首付分期

　　去年底，我拿的两套特价房，满足以上三个条件，现房无息首付分三年，相当于直接向开发商无息借了100万，且价格还是去年底的年终大促。贷款下来就能收房，周边生活配置齐全。这就是很好的选择。

　　付款政策和特价房源是相辅相成的。如果只有特价房源却没有好的付款政策，并不是好选择。

　　真正有价值、值得立刻就去把握的特价机会是极少的。这样的机会出来，往往一个城市也不会有第二个。

　　如果你在的城市没有发现这样的特价房，那就只能按照我们上面讲的方法，在瘸子里面寻找1%的可能了。

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