东莞楼市:东莞这几个领涨区,还能继续买吗?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我是房产小白，目前在东莞东坑有一套自住，小孩在东坑上学；手上有现金50万，想在东莞再买一套投资升值，请问哪个镇区相对投资价值大，比如：石碣、大岭山、辽步、东坑、常平、麻涌等，有没有好的小区推荐，刚开盘或者即将开盘一手房也可以（南城和松山湖比较贵，买不起）

回答：你好，你列举的的镇中，最后价值的是环松山湖的大岭山，其次是城区外溢片区石碣，当然水乡的麻涌、东部产业区的常平东坑也有一定的潜力。首付50，可以买个150左右的房子。可以看下石碣的玖颂江湾、中熙君墅湾、达鑫江滨新城。麻涌可以看下：万科珠江东岸、信鸿熙岸花园.

提问：广叔好，2016年入手了寮步保利中惠悦城（贷款70%），当时单价约15000/平，近期中介说可卖到单价22000/平，此楼盘现在是否是出手的好时机？如出手后在东莞就无买新房的资格了，再投资的话您有什么推荐？谢谢。

回答：你好，寮步环松山湖较有潜力的一个片区，当前还有补涨空间，建议再持有。再投资看你有多少资金，可考虑大岭山、大朗、南城CBD。

提问：广叔，你好，本人72年的，儿子21岁，家庭在长沙有一大一小两套房产，无贷款，17年入东莞中信红树山一套三房，付首付三成。2015年来深圳发展，非深户，五年社保已满，现想出掉东莞的房子，首付400万，买南山、宝中片区的三房，自主加投资。城市山林、半岛城邦二期、阳光棕榈园、前海时代、中海阳光玫瑰园、还有留仙洞的万科云城，怎么选好？

回答：你好，如果有贷款记录，只能五成，首付400只能买到800左右的房子。城市山林的小区环境不错，可以考虑。半岛城邦二期属于一线海景房，喜欢海景也可以考虑。前海时代目前价位较高，业主多跳价，周围环境一般，不过未来会有改善。中海阳光玫瑰园，前海南，地段更佳，一直有推荐，学区还不错，万科云城不建议，价值没有上面的几个盘大。我的看法是：中海阳光玫瑰园 > 城市山林 > 半岛城邦二期 > 前海时代 > 万科云城

提问：广叔您好，我是女生，单身，房产小白，已在北京落户，但是目前手上只有70w左右，无房无贷。看了一圈房，如果强行在北京上车，买不了什么像样的房子。所以想考虑先在长三角，珠三角一带买房，过两年再置换到北京，不知道这样的想法是否可行？如果可行，那么您建议买哪里？由于我是广西人，有亲戚朋友在广东，所以想优先考虑广东，但是深圳房价太高，广州好像也只能买不限购区域，因为我不会考虑落户广州（有中介说本科以上学历可以解决黄埔购房资质，但我不知道是否靠谱），增城、东莞、佛山千灯湖一带您觉得未来两三年哪里涨幅会更高？网上也有不少博主推荐无锡，您觉得无锡跟上述广东几个区域比较起来怎么样？或者您还有没有其他推荐的城市板块？非常感谢！

回答：你好。可行，考虑到资金有限，在北京买不到太好的产品。建议在珠三角看看，可以考虑广州，目前黄埔是放开限购，有本科以上学历都可以买，我建议考虑黄埔科学城，其次广州新塘、东莞南城CBD、佛山千灯湖。无锡这种三四线城市，潜力不大，远远不如苏州、南京。

提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，首选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：你好广叔，现有房产两套，一套东莞东城房贷已还清；一套深圳龙华观澜房贷在供。现有存款约250万，全家户籍在东莞，在东莞还有一套购房名额，在深圳已无购房名额，但深圳入户资格达标，为了小女上学，正在等待入户。因大的孩子在东莞读初一，为了中考户籍优势，东莞户籍仍需有房产挂靠，原计划两年孩子高中后卖掉东莞的房子，加钱换成深圳的，可又担心两年时间深圳房价上涨太多，而手里的钱已经贬值了。想问一下，我们这种情况，是拿手里的钱在东莞再买一套？还是在武汉买一套？两年后出售置换深圳的。（我们没有武汉的购房资格，父母户口在武汉，可以用他们的名额购买，但是贷不了款，东莞可以按二套贷款）盼复，谢谢！

回答：你好，首先你手里的资产，还算比较优质，这2套房子可以选择长持，未来还有很大上升空间，暂时没必要出手。子弹250，不建议再在东莞或武汉继续加仓，还是应该想办法开发房票继续买深圳，将来才能价值最大化。一个家庭其实有6张房票，如果你已经满足深圳入户标准，后期可以把户口随迁过去，jlh腾出一个房票或者利用父母老人票做接力贷买入。如果子弹250偏少，东莞房子因为没有贷款，还可以做一笔抵押，扩大资金流。总之：2年时间，深圳买房机会成本很大，所以尽早开发深圳房票，越早买入越好，才是王道！

提问：广叔你好，预算1200万左右，三房或者4房，需要自住，家有两个孩子上学，大的4岁，想选择福田，南山。丹华公馆是不是可以打新，会不会不方便。其他二手房有没有推荐，目前在看梅林一村。

回答：你好，西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 生活半径在附近可以买，如果是纯投资+学位，有更好的选择。 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑是很不错的选筹。

提问：广叔你好，本人在深圳开建材店有幸购入前海中海阳光玫瑰园78平（现居住余贷50w月供3千）12年买惠州马安荷兰公馆62平（付清现出租1.5千）16年用积蓄20多w加用第一套房的装修贷贷了30w(分五年每月4千)购大亚湾龙光城89平（余贷80w月供5千契税末交）18年用汽车贷贷了20w补贴月供(分5年每月4千）大女在工作，二女儿明年毕业，老三男，今年中考虽有深户普高无望（平时总分才240分左右)现迷茫求指点？想法把马安那套卖掉，深圳这套出租，在龙光城周边找点小生意做，（开建材店已经15年了，50岁再开体力不支）供房压力山大积蓄撑不了两月。想法是否可取？如果不可取，应该怎么办？求广叔指点？

回答：你好，惠州可以出手，惠州房产涨幅不大。 考虑自住可以自住龙光城。 但是投资考虑，建议出手大亚湾，入手一套广州上车盘，自住，升值空间更大。 玫瑰园出租，申请银行加按揭融资，手里留足5年月供问题不大。

提问：新人首问，本人在北京有三套住宅，两套在金台路，一套在亚运村。现在手里有八百.另想卖掉天创世缘173平和金台路一个小一居，换一套大的三居自住，预算在一千五左右。年收入三百左右。因长期生活在东三四环，不想离开太远，请问广叔有什么推荐的楼盘吗？有两个小孩。谢谢

回答：你好，九号公寓 ，丽水嘉园150-240平的 ，石佛营一带炫特， 朝青国美大面积4万左右，亮马桥嘉和丽园5.5万左右的，CBD 阳光100 6.5， 双井九龙山次新7左右

提问：广叔你好，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

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