东莞楼市:深圳之后,东莞楼市调控也来了,还能买哪里?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔，感谢您的不厌其烦；资金有限又想上好车，真是不好意思，让您费心了。其实子弹预算在210内，看了配套设施还是想上车南城，但是不知道汇一城那个一房靠不靠谱，中介说是汇一城商圈学区房（但是我小孩不在这边读书）。一期朝南没阳台，三期朝西有阳台，如果要上车汇一城，是选择一期还是三期？汇一城和南城老小区谁更有优势？或者广叔有具体楼盘推荐？题外话：今天看了大岭山一个新盘碧桂园天钻石，主打临松湖概念，二期开盘价33000+，让我更觉得东莞买不起了

回答：你好，汇一城的小户型，可以作为学区房短期投资都没问题的，朝西有点晒，但一般人不觉得怎样，相反多个阳台，吸引力更大一些。210可以买个2房了，如石竹的中信新天地，近地铁，楼龄也不老；西平的未来世界花园也不错。选筹尽量以次新带花园小区，近地铁为主。你去看看我说的这个两个楼盘吧，比你说的一房和老小区好。

提问：广叔你好，本人现在有150万想买一套房投资，看了黄江一手全新，富基云山湖镜，大朗安华香蜜松湖，还有大岭山万科汉邦松湖半岛，二手房只看了大朗松湖朗悦，请问广叔这几个楼盘边个楼盘有升值潜力，我打算了投资2-5年卖掉。

回答：你好。环松山湖的大朗和大岭山价值比较高，我的看法：汉邦松湖半岛>香蜜松湖 >松湖朗悦>富基·云山湖镜

提问：久仰广叔！现有可支配子弹120，东莞有同一小区两套小户型，一套父母，一套我家三口，小孩三年级，这两套已还清，有广州房票，月入两三万，考虑入手一套，自住需求不强，偏投资，1，东莞还是广州？2，投资房的朝向如何考量（比较偏重朝向是否是在投资房不太合适）？3，有没有必要考虑预留未来自住？4，纯投资请推荐楼盘？5，投资兼自住也推荐另外方案是什么？谢谢广叔

回答：你好。1、能入广州当然入广州。2、朝向其实也看地段的，核心地段，房子比较紧缺的情况下朝向不是特别重要的因素。主要是通风、采光、户型的进深、楼层。投资不自住，相对来说不是特别的重要。3、看个人情况和未来的打算。4、纯投资考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。5、自住+投资：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。

提问：广叔，您好！本来本周末打算出手道滘沿海丽水家园，但本周东莞紧跟深圳调控，现在上车投资这边是不是风险太大？做沿深：常平、大岭山、大朗、黄江，这些是不是更保险一些？您有什么好的建议吗？麻烦了，谢谢！

回答：你好。东莞调控是防止深圳投资客过来给房价带来波动，提前下个紧箍咒，主要还是稳房价。东莞依然可以买。具体看你的资金、预算、月供等情况，优先考虑南城、环松山湖。

提问：你好广叔，有缘巧遇 祖籍湖南，目前坐标东莞，2012年全款（当时肤浅加上有钱）买入东莞万江区一套100平方的靠江三房，目前小区房价超3万一平，南城区更是猛，接近5万一平，请广叔分析今年东莞房价暴涨原因？未来走势如何？另手上有接近100万，东莞这套房无贷款，如目前想投资一套房子，东莞哪块区域是价格洼地？有成长空间？城区太贵，买不起！水乡区域麻涌，中堂，望牛墩这块是否可以？还是考虑靠近东莞的增城，惠州一块？我本意是想选择目前价格低点的未来有成长空间的，过两年跟我万江这套房看哪里涨得快就出手哪套，自己可搬到另一套居住！还是目前情况，单纯考虑投资好点？投资可以选户型小点，供房压力小，如考虑以后搬去自住，则考虑买大一点的……请广叔指点迷津！

回答：你好，东莞这个城市的房价涨，是有基础的，并非无缘无故的涨。首先、今年受深圳影响，处在广深之间，与广深偏离太大，临深价值外溢，洼地是需要补涨的；第二、是广深两地工厂企业向莞靠拢，必然催生涨价；第三、城区和松山湖片区新房供给量都很少！需求又很大！核心片区供不应求。第四、东莞二手房不限购，新房也只要买半年社保，所以热钱一旦启动了，进入楼市c作就很容易。这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城，三月份到现在，几个月涨幅就有30-40%；

然后，松山湖大涨后，需求外溢到周边，大岭山、寮步、大朗，黄江以30%的涨幅紧随其后；然后是滨海新区和长安虎门，也涨了20%左右；再次是临深，凤岗、塘厦目前涨幅10-15%，去年11月份看的凤岗大运城邦，当时二手价格在2.6-2.9万/平米，现在放价盘在3.1万左右。总体来看， 如果看未来一两年，对东莞应谨慎乐观。另一方面，部分人在深圳失去了购房资格，可能会转而去东莞买房。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施。南城和松山湖已经涨到4万多了，就不要追高，去寻找洼地。增城也可以考虑，惠州就不建议了。

提问：您好广叔，深户家庭两套，一套龙岗(13年单价1万5，总价140万买入)，红本在手目前市价390左右，这套自住中小孩要上学，另一套碧海(17年单价6万2，总价710万买入)，红本在手目前市价780万左右，这套出租中租金9000/月(跟租客签了3年合约，2022年到期)。18年年底用亲戚名义买入龙华壹城8区三房(单价6万，总价450万， 首付3成) ，计划装修后出租，租金约6000/月。目前手头现金300+，年入150+。我有两个问题，1，自己的投资是否有误？片区选择是否有更值得优化的地方？ 2，想继续投资楼市，是不是建议博一下华润4期或者前海片区住宅？之前润3没打中。多谢指导。

回答：你好，一个值得分析的经典案例，家庭三套房，龙岗、碧海和龙华中心区，深圳的东西中部被你占全了，这就叫不把鸡蛋放在一个篮子里，稳啊！ 再来看看涨幅，龙岗13年总价140，目前390，6年涨幅2.8倍，负责任地说，这个涨幅已经跑赢了罗湖的绝大部分，福田的大部分楼盘，谁说龙岗涨幅不行的，出来走两步。 再看碧海，17年710，目前780，貌似涨的不多，实际在17、18年横盘期，能收获10个点的涨幅已经表现不俗了，碧海作为南山中产外溢的最佳承接地，我是很看好后市的，这套拿稳了，会是你以后最有价值的一套资产。

最后是龙华壹城这套，这一年肯定是没涨了，未来两年也难看到像样的涨幅，这套本是最该处理的资产，但它唯一的价值是你终于运用了贷款。 现在，你手头现金300+，年入150+，两套1200的房产红本在手，相当于1500万的现金冻结在手里，这么多钱白白闲置在这里，没有运转起来，没有产生该有的价值，痛心啊！ 下一步怎么办？方案很多，要根据你的实际需求，房票的实际情况来定，星球里三言两语说不清楚，线下约谈吧。

提问：你好广叔，我想请教您一些关于学校的问题，名校是如何定性质的呢？是以应试教育下的考试成绩，升学率，重点大学录取率为指标，还是以其他作为指标？

回答：你好，其实深圳的名校界定比较简单，主要就是看他的中考成绩和排名，至于成绩是靠学校的实力考出来，还是点招差生劝退，这样筛选出来的根本不重要，而且没有人会在意真相

提问：您好广叔，请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好？虽然是临近小区，但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风，天悦龙庭小区比较居家风，两个单价差不多，三房总价也差不多。我比较难选，劳烦您给个主意？

回答：你好，龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬，天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区，楼龄和产品分布相差无几，唯二差的是设计风格和所处位置，天悦龙庭比较窝，尚都靠近宝体的一面景观更好。

提问：你好广叔，西部的松茂御龙湾168平总价1500W，东部的蓝郡广场200平复式（算赠送400平），总价2000W左右。请问哪个更适合自住+长期持有？谢谢~

回答：你好， 这两个相比 【松茂御龙湾】会更好一些，因为距离前海近，有规划利好的带动。【蓝郡广场】在旅游区盐田，自住养老不错，由于片区没有强产业支撑，距离核心区远，也没法通勤，面积大总价高，刚需买不起，投资价值非常弱，如果喜欢海，2000w为什么不买深圳湾、蛇口的一线海景房？

提问：广叔你好，我朋友有套三湘海尚140平双拼，现在他愿意低于市场价100万卖我，请问广叔这个算笋吗？

回答：你好。不算笋。笋盘的定义是成交价的7折，而事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价。

提问：你好广叔，手上无房票，之前考虑购公寓以收租金为主储备资产，但听广叔说公寓不值得投资，现考虑用亲戚房票，是不是双方去律师处公证协议就可以了？请问如何操作？请广叔指教！

回答：你好，代持最大风险是人品 风险控制： 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售 给代持人10%的利润，分期付款

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