广州楼市:为何你的房子还是涨不起来?这个原因,你不得不知道!

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提问：新人首问,广叔您好，坐标广州，已无房票，想用家人名额投资一套，现有110W，月供1W5以内，请问科学城二手房：岭南越秀山畔和新福港鼎峰哪个好？新盘：品秀星樾和龙湖首开.云峰原著哪个好？

还有一个想法：白云高尔夫花园一直涨幅不高，是否应出手？在附近入手的话，建议入手哪个楼盘？谢谢！

回答：你好。越秀岭南山畔要更好一些，近地铁，周围环境好，景观强，宜居。新盘品秀星樾要好一些。白云高尔夫花园由于片区发展成熟，缺少增量，楼龄偏老，所以涨幅较弱。目前有新地铁在建，有一定的带动作用，能涨一点，在白云新城辐射圈内，保值升值没问题的。附近潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，新人首问，我是广州户口，广州目前2套房，有一套属于黄埔开发区东区宏康三期的楼梯房98方3房3楼，需自住 这套有一点欠款可以随时还清，另外一套是妹妹名下，是新塘新世界花园95平3房14层，不供8000多。

目前因为孩子2023年要上初中，夫妻手上可挪用的子弹有80，年收入60到80万，现在纠结是卖掉这套老房子，再换一套学区加自住加投资，还是都可以留着，再只单纯买一套学区房，解决学区兼投资。目前的困惑，不卖掉换黄埔吃力，并且一家人要住这套房，工作也在这附近 换增城就咬紧牙可买，2套都不卖可以买，增城有凤凰城云顶和香江天赋，拜托广叔给建议！

回答：你好。宏康三期为2000年的楼梯房，离地铁也不近，在立交夹角内，所在板块也较为成熟，未来增量有限，可出手置换，能卖190左右。新塘新世界花园还可以。凤凰城云顶和香江天赋都不是很好，凤凰城盘大，地铁远。香江天赋也是，没有地铁，配套一般。建议出手老旧楼梯房，入手一套自住+投资。

提问：广叔你好，上次你建议卖掉楼梯房，买入改自住加投资，现在富力悦禧离自己住的地方近，但卖2.7到2.8 不值得值得入手吗？除了这个盘 还有值得下手的盘吗？

回答：你好，富力悦禧楼市挺新的，自住还可以，有山景，但靠近高速、立交，民房和物流仓库，配套一般，也没有地铁。不如看看附近的富域尚品居。

提问：广叔，你好，本人在花都，看了融创文旅城和桐悦的三房，总价260万元左右，本人花都户口，不考虑读书，只考虑自住和升值，选择哪个好些？谢谢！

回答：你好。文旅地产自住还是不错的，但由于欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远，投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善。建议考虑后者。

提问：广叔，你好，融创文旅城是在花都CBD中轴线上吗？听说18号线确定规划了到清远，要经过融创文旅城，这些信息是否靠谱？谢谢！另外，融创文旅城99方三房毛坯交楼，单价25000，是否值得入手？谢谢！

回答：你好。18号线还未有规划说到清远，未规划的东西不确定性大。融创文旅城自住可以考虑，投资不建议。

提问：广叔您好：我是广州户口，已在海珠有一套在供。现手上有130的子弹 ，打算投资一套，估计总价在200左右的小两房，最好是黄埔，有哪些推荐？

回答：你好。总价200左右，看下黄埔投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，现在我正在办广州户口不知道能不能办下来，有资金400w，打算在广州买一套好一点学区房，两小孩一个在广州读四年级，一个读幼儿园，因为好快升初中，打算找个好点小学跟中学的，一步到位！我本身看好西村附近岭南湾畔，或海珠光大花园！本年入大概50左右，多可能80，少可能30w，都不一定，本身服装生意这2年不大稳定，现在又有一个投资机会在老家江门当地有商铺300万，能租15000-20000左右租金，想买了它，广州首付我应该能另外筹100w，在江门还有一套价值 100w住宅，还欠贷20w！想看下哪个组合比较好！谢谢指导！

回答：你好。岭南湾畔次新房，有广雅小学+协和中学+真光中学，视野景观都不错，生活配套便利，离地铁西村不是很近，8号线北延线在建，可以考虑的。海珠光大花园，高层能看江景，近地铁，旁边就是凯德广场，生活十分便利，学位不错。建议一步到位，优先考虑后者。铺面不是很建议，一铺养三代已经过去，受电商外卖平台冲击，地段在转移，风险是比较大的，不如配置一套住宅。

提问：你好广叔，广州500-600万左右，天河有什么三房值得推荐，希望小学中学还是可以的！2个小孩读书用！

回答：你好。天河投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，请问下粤港澳大湾区内哪些地方发展潜力较大？南沙区域内如南沙客云港、蕉门中心、灵山岛、横沥岛、万顷沙哪里的房子更值得买？哪些楼盘？

回答：你好。深圳前海，广州南沙，东莞松山湖都不错，南沙投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好、本人坐标东莞中堂、东莞无房有房票、想问一下自住十投资、总价250W以内小三房、楼盘如何选择？1)看了新塘的臻园和品秀星图丶这二个盘怎样、是否值得入手、帮忙分析一下。2)万江二手房恒大帝景和金地艺境水岸前景如何？3)现在下手、还是观察年底或明年初再入手？这几个楼盘从投资回报率来看、排个序、十分感谢、盼回复！开车30分钟通勤都可以接受

回答：你好。臻园在永和，没有地铁，不建议买。品秀星图近地铁官湖站，可通行黄埔、天河，片区在开发中，性价比高，未来有增长潜力。恒大帝景和金地艺境水岸很近，自住是没问题的，投资的话整个水乡片区较一般。可年底入。具体参见内部分享！

提问：广叔好，投资+自住，目前东莞西平君珆，弥珍道小三房单价去到4.5-4.7万，还值得买吗？会不会横盘

回答：你好，西平君珆近西平站，区位不错，未来还有潜力的。弥珍道在附近，离西平站还要远一些，也没有君珆新，如果选建议选前者，短期看可能会横，但是一年后，中长期看还是要涨的。

提问：你好广叔，君珆4.7万一平了，小区没有泳池球场这些配套。附近春晓这个盘比较大，大概4万一平，楼龄老，但有泳池和球场这些。君珆是小三房81平总价380左右，春晓三房大些，总价410万左右，哪个值得买？

回答：你好，春晓主要离地铁不是很近，同时盘大，时长有人抛盘，价格也是易横难涨，而且有一定的楼龄了，没有君珆新。泳池这种作用不大，后面也就只是个摆设。不过两者区位很近，理论有相同比例的涨幅，君珆相对要好一些。

提问：广叔，你好！想请问一下，东莞东泰康怡居投资的话值的买吗？因为是步梯，楼龄已经18年了。还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了？另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话，以后如果要置换的话，会不会不好出手？希望广叔能帮我祥细的分析一下！

回答：你好。东泰花园康怡居虽然有一定楼龄，但区位不错，生活方便，虽然是步梯，但小区环境好，大花园社区，楼保养得也不错，看起来还很新。自住+投资还是可以考虑的。景湖春天这个价位不算高，未来看还有潜力的。茶山新城区，具体还得看楼盘，相对来说没有核心区容易出。

提问：广叔你好，关注你很久了，我的基本情况是深圳2套房，目前都有贷款，想在粤港澳大湾区不限购的地方投资一套房产，首付可40发子弹，目前在中山、佛山、惠州之间纠结，惠州距离较近所以看过几次，想请问

1.大亚湾、惠州仲恺、惠州南站、惠州北站，这几个区域哪个最具投资潜力，在最具投资潜力的区域推荐几个楼盘

2.在惠州 中山 佛山 之间哪个投资潜力最大

3.云浮是否可以投资，现在价格非常低，还是有点心动的

回答：你好。

1、大亚湾不建议，可考虑东莞投资回报率高的板块，详见内部！

2、惠州需要做好中长期打算，短期考虑佛山

3、云浮不建议，缺少产业和人口流入，未来难找接盘侠

提问：新人提问:广叔您好，本人东莞两套房，中惠沁林山庄205平美墅目前自住，现打算搬去松山湖自购房住，小孩已在那边上小学，现年入约50~100，现在考虑卖掉沁林置换优质房两套纯投资，一套东莞另一套南沙或者增城，目前看中东莞龙光大境，广州不熟悉，希望广叔帮忙分析以及建议，谢谢！

回答：你好。中惠沁林山庄自住还不错，空气好，安静，其北向多工业厂房，其他三面多是山，所以发展潜力一般，可出手置换。龙光大境不错的，临深，一直有推荐，可以考虑。广州可考虑增城新塘，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

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