广州楼市:为什么你的房子一直涨不起来?内行人告诉你背后的原因

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-01 00:45

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提问：你好广叔，坐标广州，已无房票，想用家人名额投资一套，现有110W，月供1W5以内，请问科学城二手房：岭南越秀山畔和新福港鼎峰哪个好？新盘：品秀星樾和龙湖首开.云峰原著哪个好？还有一个想法：白云高尔夫花园一直涨幅不高，是否应出手？在附近入手的话，建议入手哪个楼盘？谢谢！

回答：你好。越秀岭南山畔要更好一些，近地铁，周围环境好，景观强，宜居。新盘品秀星樾要好一些。白云高尔夫花园由于片区发展成熟，缺少增量，楼龄偏老，所以涨幅较弱。目前有新地铁在建，有一定的带动作用，能涨一点，在白云新城辐射圈内，保值升值没问题的。附近潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，新人首问，本人在广州石槎路金碧新城有套小两房房款已还清，今年8月份在广钢新城买了套自住投资的房子，广钢的这套房子是长分期付首付款，到明年五一付完首期款办理银行按揭，请广叔帮我分析一下金碧新城的小两房上涨空间如何？如果卖掉变现钱做其他投资，我广钢的那套房付契税就只用付1个点了，请广叔帮我分析一下，金碧的小两房还值得继续持有么？

回答：你好。金碧新城近8号线北延线小坪站，配套还可以，有白云新城的辐射利好，未来还有潜力。但是小两房由于挂牌量较大，也不如3房，可出手置换

提问：新人首问，广叔你好！本人现在广州户口，广州无房，欲入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年看，现在哪个区域最有投资价值？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾，哪些楼盘较好，求推荐！

回答：你好。短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你列的楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大；龙湖揽景位置偏，地铁远，没啥配套；南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，我的看法：首选华润瑞府，次选星河山海湾。300-400建议看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，我有一套广州房子在卖，已出证，现售两年，2021年才能过户。现在有客户要买，价格也合适。我打算收三成首付后签合同，房子交给他，满两年立即过户交尾款。请问合同有哪些主要注意事项或参考条款？另我已经交了一套一手房的首付，也是约定21年办网签，一定会卖一买一。这个客户是外地人满五年社保，首付和尾款都可全款。

回答：你好，1、你两年的时间内，要注意买家会不会因为社保问题中间截断了。2、这段时间，你只是要三成的定金，而这两年期房价或者涨或者跌，可能都和你无关了。3、按揭的房子，月供管理费等等交由买家负责，这个需要他每月作为租金一般给你打过来。4、一般做到要交付房子给买家，而且还要差不多两年之久的话，三成的首付其实是不够的，我基本建议全款或者是至少五成首付。5、一般买家是专业的话，也会要求你做一份他项权证，把给你首付款同时也做了质押，作为对他的保证。通常还会通过中介渠道进行网签。6、你最佳的做法就是尽量不要跟他签订租赁合同之类，补充协议上要写清楚交付的条件。否则买卖合同很容易变成租赁合同，性质就变了。

提问：你好广叔，请问员村-天河公园一带二手单体楼从投资视角看值得入手吗？目前看到两套：1，海景中心南北向，70平小两房，350左右。楼下13号线在建。2，44中宿舍，北向。70平小两房，320左右。对面天河公园。据说省一级学位。盼复，谢谢

回答：你好，其实我倾向于找那种靠近地铁的电梯花园小区，如果有学位的话，建议还是选择2000年后的房子吧，不然后续出手的话新生代的接盘侠对上世纪的产品还是有所顾忌比如说你这个第四十四中学教工宿舍，对应的小学是员村小学，虽然是省一级，其实水平很一般，不是省一级一定好，龙口西，天府路小学这种非省一级的小学好员村小学很多，其实你这个预算都可以去骏景找找了，骏景小学口碑很不错，尖子生很多

提问：你好广叔，从地段潜力来说，对于没有房票的我，是买半限购的白云四镇还是东部新塘的地铁盘或是佛山临广，东莞临深呢？首付可凑到50万左右。

回答：你好，白云4镇排除潜力一般，东莞临深排除因为已经涨了，新塘坑多肉少现在大家的目光都在黄埔，新塘雪上加霜，佛山你就看千灯湖，可以破限购买那里，目前东莞深圳已经涨了下一波行情自然是广佛，但是以广佛的尿性慢半拍是正常的，一般广州市中心有起色以后去看佛山都来得及，千灯湖作为佛山这个新一线城市的中心地段，潜力也不低，另外千灯湖离广州市中心其实很近，不少新来广州的外地客在广州上班千灯湖置业。

提问：你好广叔，请问广州番禺置换时机，18年高位买了番禺市桥老城区20年楼龄两房，现在挂在链家，卖出后是打算置换番禺广场附近三房，感觉东华花园不错，学区省一级，离地铁站1公里左右，环境也不错物业八毛。现在番禺二手市场行情不好，当时也是高位买来，现在同户型成交价比我买时低了20w左右，请问对置换时机和番禺广场附近3房有什么好建议吗？首付60w以内，3成女朋友还有名额。

回答：你好，广州起势，深圳强管控后资金开始外溢广州寻找机会。目前如果不着急的话，可以再等一段时间之前买的大概率就能解套。还有一种方法就是用你女友的名额买一套小的，然后等后面高点将1-2套卖出，等行情转入下行的时候再换成三室。上行周期换三室容易踩不准节奏，低卖高买毕竟交易也是需要一定的时间。

提问：您好广叔，坐标深圳南山区松坪村三期，目前60平能卖490w,这小区是经适房，旁边大概1000米有规划高铁站。1：请问还能持有多久，短期1-2年有多大的涨幅空间？2：有考虑卖了在龙岗买两套的想法，不知是否合适。请指点。谢谢！

回答：你好，深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。近一年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁个商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。投资和出租都是不错的选择。建议继续持有，通过截断抵押的方式融资，再入手一套龙岗做投资。

提问：你好广叔，我小孩目前在上幼儿园，我们有一套房子在岸芷汀兰，在孩子奶奶的名下，南山外国语小学科苑部，那边靠马路吵杂。看到网上说在光明实验小学也不差，我想在这边读安静些，不知在那附近买房，以后的学业和投资升值怎么样呢？

回答：你好，南外高新是南山区的第一梯队四大名校之一，传统路线，也是名校中不多见的宜居之地。岸芷汀兰略微有点吵，非大碍。核心地段，名校+宜居，高端产业集聚区，这样无明显硬伤的区域，中长线看好。光明实验学校不错，初中不一定考得进去，毕竟前15%才有机会。建议有个保底的初中更好。光明的学位价值已经被掰碎撒胡椒面了，对房产的学位溢价很低，纯看学位，没有太大投资价值。看片区规划和发展，光明的未来一片光明，但还需要走不短的路，可以长持，近期站岗的可能性较大。

提问：您好广叔，纯投资，最近一直在打新，光明金地峰境和佳兆业云峰汇据说近期入市，这二个盘值得打吗？哪个更好些？谢谢

回答：你好。两个盘区位很近，都近地铁，带东周小学+光明中学，配套还可以；金地峰境精装交付，花园社区；佳兆业云峰汇自带商业，没有花园，可能会有点噪音，综合看值得去打的，首选前者。适合中长期投资。

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