哪些城市的房子，可能“套住你”？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-05 15:00

　　今天想谈一下二手房的“流动性”。

　　资产的流动性非常重要，它构成了价格的一部分。这很容易理解：你的资产再值钱，如果缺少流动性，也就是很难找到“接盘人”，那么价格也会大打折扣。

　　房子更是如此。

　　房子的交易，天然比股票等金融产品的周期要长。更何况，现在很多地方又出台了限售措施。想卖掉一套房子，其实不那么容易。

　　“二手房”的流动性由哪些因素决定？至少有6个：

　　1、宏观经济形势，楼市政策以及货币环境；

　　2、所处的城市和片区；

　　3、学位、地铁、商业等基本配套因素；

　　4、户型、面积、楼层；

　　5、价格、税费。

　　6、是否红本在手，是否有纠纷。

　　所处城市的市场状况，是影响“二手房”流动性的重要因素。但长期以来，我们缺乏权威的数据，更缺乏比较有说服力的指标。

　　本文试图用“支撑每套挂牌二手房”的资金量和人口，来评估二手房的流动性。

　　支撑每套挂牌二手房的资金量

　　先给出主要城市的数据。表格里挂牌二手房的数量，是贝壳找房9月17日的数据；资金总量，是截至今年6月末的每个城市的“金融机构本外币存款余额”。

　　从上图可以看出，支撑每套挂牌二手房的资金总量，上海、深圳和北京遥遥领先，是绝对的前三名。其中上海是每套房子对应2.6亿元资金，深圳是2.4亿资金，北京是1.95亿资金。

　　这个资金，是指银行体系里所有的存款。或许有读者会说，你怎么不用“住户存款”？最容易用来买房子的，岂不是“住户存款”。

　　这个说法有一些道理，但如果你问问你的朋友，他们的钱主要是存银行还是放在支付宝、理财通里，还是股市、银行理财里，你就会发现“住户存款”非常有局限性。

　　此外，买房子还需要贷款，而且贷款占大头。这贷款，都来自非住户存款。所以还是使用“金融机构本外币存款余额”来做指标比较靠谱。

　　北上深钱多，二手房挂盘量不大，单套房子对应的资金就多。这从另外一个角度解释了北、上、深为何房价最高。在充沛资金支撑下，北、上、深的高房价还会持续，而且上海看起来更容易上涨。

　　福州每套房子对应的资金，竟然超过了广州，东莞和长沙也都逼近广州，这可能让很多人感到意外。鉴于福州、东莞、长沙房价比较便宜，所以这些城市房价更容易获得支撑，或者更容易涨。

　　厦门房价比较贵，但支撑每套挂牌二手房的资金只有0.4亿元，在主要城市里只能位居中游。

　　对应每套二手房，资金总量最少的是哈尔滨、大连、沈阳、长春，正好是东北地区的四大城市。此外，合肥、南昌、天津、郑州的钱也不多。对于这8个城市的房价（或者“二手房流动性”）来说，是不利的。

　　支撑每套二手房的小学生人数

　　由于地方政府的常住人口数据往往失真，所以还是使用小学生人数来计算。上海小学是5年制，为了可比换算成了6年制的人数。

　　从上图可以看出，东莞、南宁、福州这三个城市每套挂牌二手房，都有超过30个小学生为支撑，显示市场压力最小。

　　其次是深圳、石家庄、长沙和上海，支撑每套二手房的小学生人数在18人到27人之间。这些城市二手房挂牌量相对于人口来说，也没有什么压力。

　　或者说，上述7个城市从人口角度看，房价是比较容易涨的。当然，房价是否上涨还要看行政管制、货币政策、税收等因素。

　　每套挂牌量低于10个小学生的城市，显然有较大的成交压力，或者说流动性不会太好。而北京，正好在这个门槛上。

　　状况最差的是大连、沈阳、哈尔滨，都低于4.2人/套。至于南京、天津、长春、武汉也都不太好。

　　二手房挂牌的绝对数量，重庆为16.33万套，位居第一；其次是天津（13.73万套）、成都（13.70万套）、沈阳（10.6万套）、郑州（10.31万套）。至于南京、哈尔滨、苏州、西安、北京等城市的二手房挂牌量，也都超过了9万套。

　　在两个表格里都居后的城市，是哈尔滨、大连、沈阳、长春、天津、合肥。这意味着，上述6个城市至少短期内市场压力较大。

　　至于在两个表格里都比较靠前的北上广深，还有东莞、福州、长沙、南宁、宁波等，市场流动性一般不会太差，甚至可能在很短的时间里出现上涨的压力。

　　需要说明的是：这两个指标有价值，也有局限性，只能用来做参考。政策可以在短期内逆转楼市，比如货币棚改，或者突然全面放松管制等。但决定楼市长期走势的，还是人口、资金、产业等因素。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：冉笑宇）