东莞楼市:这种楼盘涨幅最大,未来还好出手

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提问：广叔好，新人首问，50万子弹，松山湖上班，看中横沥碧桂园，出勤25-30分钟，地段一般，横沥中学在旁边，小三房，90平，南北朝向，12楼，业主170万不降价，才挂出不久，目前已婚未育，夫妻年收入16万，考虑自住为主投资为辅，希望跑赢东莞平均水平，烦请广叔指点江山，或有更佳投资居住的小区请赐教，谢谢！

回答：你好。横沥碧桂园自住还可以，视野较好，靠近横沥中学体育场的房子噪音会非常大，不要选靠近操场的房子。东部产业园区，整体涨得较慢，空地多较多，未来供应可能比较大，又缺少购买力。所以如果投资，不如选择环松山湖的地铁沿线布局的大2房，未来还好出手。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新人首问，广叔好，去年身边朋友都劝我买个房子，自己在东莞这边开工厂，那时候只想着加机器扩大规模，错过了去年上车的好机会，现在手里有子弹100，无贷款，首套房，年入稳定50至100万左右，想在南城或万江上个车，毕竟离工厂近，也考虑城区抗风险能力强点，想入个三房，一手，二手都可以，现在看了很多房子了，有点迷茫，目前考虑中天城市之门，一套3房的产权77平，实际99平时一套房子，请问这里合适吗？或者说能帮忙推荐几个有潜力的小区吗？谢谢了

回答：你好。自住上车，每个今天都是最佳的上车时机，不要等。子弹100能买个330万左右的房子。南城万江都可以。中天城市之门在南城白马，11年建，只有2栋，主要的缺点是靠近立交桥，周围民房工厂多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔！本人目前东莞一套在还贷房子，广州黄埔开发区转全款房，目前想用一套房子抵押贷款120万+身上几十万投资一套广州的房子，看了白云区京溪广信春兰花园的一套顶楼朝南77平（万科抛售的未楼，价格比市场价低点，优惠后是三万一千多一平，而且本栋楼正在安装电梯）。还有一个考虑是黄埔萝岗那边的金色梦想，但是这边单价现在都去到了三万五千多。现在很苦恼不知道如何选择？白云那边知不知道投资，毕竟是旧小区了。你有没有好的推荐。

回答：你好。京溪广信春兰花园在京溪南方医院地铁口，楼龄较老，1995年的房子，配套成熟，由于片区成熟，缺少增量，涨的也慢，自住可以考虑，投资很一般。金色梦想，科学城上车盘，这边有增量，投资重点考虑。还可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我坐标珠海，珠海现在有一套650w的学区房，因为离婚暂时没有什么收入，想利用这套房去投资，深圳弟妹有房票，可以买深圳的，但又有点犹豫和担心，我该如何投资最好

回答：你好，如果珠海这套房剩余贷款不多，可以做截断抵押融资，然后继续裂变买房。不过考虑你没有什么收入，所以投资前一定要有风险预估，如果深圳再买一套，加上珠海这套抵押，你需要抗2个贷款，如果承受得了就可以买。或者深圳这套采取全款买入，如果仍然觉得房贷压力太大，可以采取降维投资，买二线。

总之：投资最核心的点，你需要提前预估你可以承受的贷款总数，并且要留有一定的防守资金抵抗风险，然后再去买，千万别太冲动，因为你目前没有什么收入，抗风险能力较差。

提问：您好广叔，请问我这种状态是不是要卖掉狮山回来增城买？ 我的情况：广州限购区已经没有名额，有贷款在身；佛山狮山湖景湾有一套楼梯楼，价格大概150w左右，狮山目前的新楼盘很多，楼梯楼不受待见，也担心随着时间推移，这套房子跑输大市，所以犹豫要不要现在降价把这套卖掉，加点钱凑够200w左右（盘算了一下财务状况，只能承受这个总价），去千灯湖或者桂城，或者会广州增城买一个？ 请问现在的市场情况，适合卖掉楼梯楼，买一个电梯楼吗？ 适合的话，是去佛山买还是在增城买合适？ 谢谢！

回答：你好，选千灯湖，你人也在佛山吧，对佛山熟悉点是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易选到坑 前面一个回答我说过了，佛山本来经济就实力不错，买的到千灯湖自然以后涨幅不会差，人气也够 狮山你就卖掉楼梯楼吧，你降点价格出掉，然后去买千灯湖，你现在割的肉以后千灯湖行情来了，会加倍还给你。 该做决定的时候不要怂！分析好哪个方案盈利多就选哪个

提问：你好广叔，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押贷款，现欠贷款350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询老师您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买哪个区域的比较合适？谢谢您！

回答：你好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁

提问：你好广叔，我前段时间买了前海时代一期的3房户型。现在的困惑是，若买得起二期，二期是否值得投资呢？我发现前海时代小户型单价高而总价低，二期都是大户型，总价高单价低。买得起二期，那也买得起深圳湾的房子，但前海时代居住体验明显不如深圳湾啊。二期是否为资源错配的产品呢？请广叔分析，谢谢。

回答：你好，核心区的小户型单价高总价低很正常，大面积高总价单价低也很正常。前海时代二期，大面积的多为改善居住需求，但周围环境还不是很好，相同价位不如其他区域。但有前海、桂湾的规划利好，随着环境的改善，是有潜力的，就看改善的速度怎样了。更多参见内部分享！

提问：您好广叔，我现在住公明，想在光明买房，打算出手黄江一套，还掉按揭，大概有170万。另还有农民房65万。现光明有几个新盘即将要开，但是首期五成压力大，还要借，月收入不太稳定，2万左右，广叔帮我规划下：1.卖掉东莞的，抢光明的新房，但光明的新房不知道能抢到不？2.是继续持有黄江的好，还是卖掉黄江的好？3.是买光明的新房好，还是买光明的二手房哪个盘好？如果是二手房，广叔建议买哪个盘好？4.光明的新盘：光明金融街，宏发悦城，中海，电建洺悦府。选哪个好呢？如果买光明，计划三年后出手，因生意不稳定。请广叔指导，谢谢！

回答：你好，农民房出掉是正确的选择，资金就是要在不断的置换到优质资产中，才能保值和增值。黄江属于东南临深片区，靠深圳外溢。近年来深圳的投资客居多，这个片区除非有战略级别的利好。比如“深圳扩容“、”东进战略“，才有可能起来，不然短期的增长不大，流动性也相对较弱，需要持有较长的时间。光明的二手房短期价格偏高了，这些新盘都值得去打，可以去试试，打到就是赚到。另外还可考虑沙井的一些新盘，海岸城，华强城，嘉福新禧等。其他推荐参考内部分享！

提问：您好广叔，刚需首套，福田上班，月收入2万多点。计划450万以内的2房，目前在看福田的老破旧，学位还可以的。皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘，你觉得怎么样？麻烦帮忙分析分析！谢谢！

回答：你好，海滨广场、景新花园这都是95年的老社区。景田片区多以这种小户型，小社区，人车不分流的老房子为主；整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当的成熟了，最大的短板还是楼龄，社区环境和学位；近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，没有什么出彩的表现。可重点关注皇岗板块！

提问：您好广叔，请问罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，80平395w，投资有空间吗？

回答：你好，龙园山庄投资回避这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价5w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。总价预算400w从投资的角度看有更好的选择，具体楼盘推荐可参考内部分享！

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