东莞楼市:房子多了,是时候考虑重新进行资产配置了

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提问：您好广叔，请教你几个问题1：现在把达鑫房子买，买松山湖保利或者等新楼盘 深业。2：达鑫房子租给别人，自己买大岭山新楼盘，万科汉邦或者碧桂园？这两个楼盘哪个更时候投资和自住。方案一和方案二哪个更适合自住和投资？（达鑫江滨新城我们自己刚装修好，明年才满2年）

回答：你好。资产只有不断地置换到优质资产才能实现增值和保值。达鑫其实不算很优质，但既然还有2年满2，也刚装修好，先出租吧，现在卖有点亏。详见内部分享。

提问：广叔你好！目前手上持有一套南城金域华府双证房149平方，占有名额这个因素不考虑的话，是否是时候现在出掉去松山湖置业？松山湖目前新盘只有松湖半岛，其他的二手太贵，有点下不了手，是否值得这样做？或者有其他地方推荐吗？如果继续持有担心后面升值空间受限？或者其他影响。

回答：你好。金域华府，卖是可以卖的，不过其挨着南城CBD，卖了可惜。建议再等等。

提问：*新人首问* 广叔您好，本人座标东莞长安金沙花有一套3房无贷自住，现想增添一套143以内的四房改善条件，总额约600万左右，本人一直在南城工作，但太太久居长安所以比较倾向长安附近，意向最强的就是臻山府，从去年就开始关注了，迟迟不见动静，就是怕到时候又抢不到房，不知如何选择，所以去了麻涌的雍华府看了143的小别墅，价格还能接受，但是我在空气中闻到了异味，四周都是化工厂，纸厂，还有直线两公里有热能发电厂，经过打听才知道旁边的万科已交楼的业主有过激烈的维权，现在还有请律师诉讼，但没有下文，毕竟对岸是望牛墩的地盘，一到下雨天就会是酸雨的味道……请广叔您分析一下可以入手吗？如果自住不合适，请问长安附近有什么地方可以推荐的吗？谢谢您了！

回答：你好。臻山府不错的，旁边是高尔夫球场，有山有水，景观一流，宜居，安静。雍华府位于麻涌大道边上，整个水乡片区可以说是东莞经济最弱的片区，房价也相对便宜，长时间被水道阻隔，交通的也成为片区发展的“硬伤”，麻涌与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了其并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。总的来说麻涌价值一般。雍华府500米左右有橡胶厂房、铝材厂房，异味是有可能的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：你好广叔，我在广州有两套房，一套117平三房带小区电梯楼在荔湾区自住，一套大概20平的老破小总价70多万在荔湾出租。我父母在武汉买了房，我准备疫情过后回去办接力贷。父母买的房子要等到21年底交楼，准备交楼后把现在武汉住的房子卖掉。我现在的问题是感觉荔湾区涨幅太慢了，学校也不好，孩子过几年准备上小学。我想把两套房换到越秀和天河，目前只有一套房贷，我是现在卖了老破小换天河黄埔那边，还是再等两年武汉的房子卖掉再换呢？武汉房子大概一百六十万左右。现在农行接力贷还搞不清楚占不占贷票，要是占了那我以后就不能贷款了。

回答：你好，荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族 糜烂的老城区，只能逐步走向没落 现在可以置换越秀和天河的次新学位盘 武汉可以长持的

提问：您好广叔，省外户口，无广深购房资格，想在大湾区买房投资，究竟是新塘好，还是虎门，长安，黄江，凤岗，惠州的白云新城，惠阳南站这些临深好。有您觉得合适的盘，希望推荐一下，谢谢！

回答：你好，没有绝对的好不好，只看你挑到什么样的货吧。惠州，看到这两字就会回避吧，天坑来的。新塘，或者佛山东莞这些强2线城市是潜力的。佛山就选临广一带，最好的话就去千灯湖。但是目前不建议入佛山或者新塘。因为广州珠江新城还没起势，入这两会等久一点，钱多的话就无所谓了。 东莞不熟，就不说了

提问：您好广叔，预算1000万左右，一直看天河公园熹园、锦逸，想用113中学位。看了熹园一套高层北向125平，一套中层北向127平，一套锦逸南向125平，这三套都已售。在预算范围内的目前在熹园没有合适房源，锦逸剩一套5楼137平满五唯一，这个如何？请问还有其他选择吗？感觉对隽园、理想蓝堡不太感冒。

回答：你好，1000万左右的预算，您选择天河公园这个思路是对的，在区域选择和板块上已经是100分，接下来就是微观层面的考量，每个楼盘具体的优劣势分析，每一套房源的优劣势是什么，每一套房的业主心态、交易条件、交易成本如何？在摆台交易砍价上，以及在贷款环节，如果做到尽量的完美。

提问：您好广叔，看了番禺雅居乐，现有雅翠庭1楼，北向面花园113方3房，总价350万左右，带有车位，请问这个价格可以入手吗？

回答：你好，1楼北向，350万带车位，价格个人觉得大差不差，你可以看看其他的交易条件，1、税费的点数和多少。2、需不需要赎楼这部分的费用。3、交易周期和时间，以及是否可以提前收楼等等。总而言之我们要建立综合成本的概念，而不仅仅是那个总价、建筑面积那么简单！

提问：您好广叔，现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，现在是不是已经不值得入手了，从投资加自住的角度，是否应该等这几个小区放出合适的房，还是直接买富颐华庭或者是天汇一手房？

回答：你好，不要觉得保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，这两个新楼盘其实都挺贵的，投资+自住在金融城和鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹！

提问：您好广叔，现有预算两百万，定位广州市区，二手房，需求交通便利，请问是买地段好的大点的楼梯房，越秀区可能近30年的楼龄，还是买小点的电梯房呢？大概也只能买到20年楼龄的，主要自住为主，头几年想出租。电梯二手房看了下单价，荔湾区和海珠区还有些三万多的二手房。我在天河市中心上班，通勤时间要考虑。也考虑过买黄埔的房子，相对新且单价低点，但是出租率还不知道如何？请问老师怎么看？

回答：你好。老破小能不能买关键还是要看地段和价格的性价比。老破小存在的基础，缺一不可，1、上车需求的挤压。2、大量无法转移的人口。3、低总价高得房率，低功能率。从这几点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。由于广州上车容易挤压不强，且人口转移。老破小无人接盘，并且中心在迁移，大多数都不执着于市中心地段，反而不断往外扩散去选择更新的品质更好的房子，广州现在不适合买老破小。黄埔建议可以考虑，扩容后的新黄埔，产业最牛的行政区，宜居宜业未来看好，买房投资核心不是出租，最重要的还是房子本身的升值能力。目前外籍人士在广州买房须在广州居住1年以上，在广州限购一套。但是贷款比较麻烦，二套房可以做2改1，首付3成即可。

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