广东楼市:珠海和佛山哪里适合投资买房,专家说出标准答案

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提问：广叔你好，在佛山有投资幼儿园，女儿9月份小升初，我是在佛山购买100方的套房，还是在珠海横琴三一南方买42平的住宅公寓呢？

回答：珠海在大湾区投资梯队属于第三梯队，潜力是不如第二梯队东莞，佛山的。 珠海升值潜力低，人口不到200万，二手房接盘侠少，而且珠海横琴房价太高，投资不建议。 公寓就更算了，一直不建议。

另外横琴有一大硬伤，横琴需要自己独立的产业，甚至说需要有更多好的政策孕育出好的企业，或者吸引好的企业。若是一直达着粤澳合作的旗帜，很容易反噬自身产业的发展。复星，华为，腾讯在珠海的基地其实并不在横琴，这一点更让横琴的硬伤更为凸显。 横琴的核心竞争力应该自始至终是自己的产业。自住加投资的话更建议买佛山。

提问：广叔您好。本人是外地到深圳上学然后毕业留深的，现在36岁了，前几年在惠州仲恺买了一套，夫妻俩月收入两万多，还贷款后，现在深圳租房每月四千左右，现在手上没有余款。觉得一直这样租有点亏，想入手小产权房过渡几年再折腾商品房。老婆对居住环境有要求，又不太愿意想这些问题，还不够成熟吧。现在看到深圳龙华有一个小产权房周边环境还行，我可以通过信用贷凑到三十万左右，我想买来过渡自住几年再换商品房。烦请广叔指导指导

回答：你好，惠州投资不推荐，不争气的城市。 虽然房价会涨，但是天量供应 光靠外地投资客击鼓传花，拉升太慢了。 建议出手仲恺，子弹凑到100左右，入手一套龙华的上车盘吧。 不要在小产权上浪费时间。 永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱。

提问：广叔好，本人想在龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问大师哪个楼盘潜力大？

回答：你好，2个都是推荐的楼盘 学校对比：高峰优于龙华实验 短期曼海宁>金地上塘道 长远看金地上塘道>曼海宁

提问：广叔您好，本人想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢

回答：你好，融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心

提问：1听广叔已在清能正荣府买房了，未来工作主要在东莞大岭山听广叔说东莞就松山湖和凤岗才有价值有没合适盘推荐呢 2我哥在中山南朗镇工作想在附近火炬开发区自住买房有没合适盘推荐的吗

回答：你好，2019年入手清能都赚到了 可重点关注 凤岗的大运城邦，名流印象 松山湖大涨之后就不建议追高了，如果能淘到单价2.5左右的可以入手，淘不到就先等等 中山石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘

提问：你好，广叔，本人子弹250w，想入一套两房的学位房，孩子过两年要上小学了，户口现在挂在福田的集体户上，想选择南山宝安片区的，有好推荐的吗？好小学和初中优先考虑，谢谢

回答：你好，子弹250，要小学初中双学位很困难。 南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 宝安关注西城雅筑 考虑住家和学区，比较推荐龙华北站深高、深外学位房

提问：广叔好，本人再来问个问题，上次你说奥森这边世茂奥临花园的房子偏贵了，那1200多w上元君庭200平左右的房子靠谱不？这个小区单价没有那么高是有什么坑么？以及我看亚运村那边差不多价位有个荣尊堡国际俱乐部公寓靠谱吗？我比较喜欢这种稍微有点品质的楼盘，自住+保值，首套贷满，不知道方向是否正确，谢谢

回答：你好，上元君庭区内部户型差异大，价格区间波动大，可以作为淘笋 荣尊堡塔楼设计户型为主，以改善需求为主，小区户型有错层设计，不太适合老人，其它美问题 5.5内可入

提问：广叔你好，本人浙江丽水市区今年拍下的几块地皮楼面价达到15414/平米，达到新高，现在感觉市场转暖，看房的人多了，但市场价格和去年差不多，您估计该地块开盘价会达到多少？我们是先观望一下房价再卖房子还是现在就可以卖了。

回答：你好，三四线城市投资来看，没必要期望值太高，反而会落空，这种拍地价对二手房价影响很小，因为哪怕即使新房能涨，传递到二手都有很长的周期，新房表现的价格并不等同于二手市场的价格，简单来说，有价无市这个词就可以很好反应新房和二手房这种价格关系。

所以你投资更应该把目标放在宁波。 房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。

提问：广叔你好，本人是13年在武汉保利时代买了一套小三居，然后后面在北京六环外买了两套小房子自住。现在如果投资的话是把北京的卖了去北京市里买还是在武汉或者重庆买呢？如果在武汉的话把武汉的房子抵押出去再全款一套光谷附近的是否合适？光谷附近我看了保利时代和清江山水，感觉清江山水在科技园旁边，后面出租更方便，不知道你怎么理解的，或者武汉光谷这一块有没有比较好的二手推荐的，谢谢！

回答：你好，北京远郊盘出手，趁现在北京处于底部行情，东三环到东五环之间淘淘笋。大单优先。 保利时代继续持有，如果月供能力不错，可以做抵押融资。 北京买完还有剩余子弹，可以继续入手武汉低价潜力盘，主城区三环内和产业区单价1.5左右的盘可以淘一淘。 最好的配置是朝阳1N+关山大道1N+武汉三环内低价盘1N 保利时代附近有商业区，租金收入不会比软件园差。

提问：广叔好，我目前持有佳兆业前海广场2.5房，正在考虑出售，出售后在手资金约650万，置换到宝能城89四房（1030左右），或者铭筑89四房（1250左右）。比较看好铭筑，户型格局都不错，但杠杆和压力有点大，在经济环境不好的背景下有些犹豫；宝能城都说区域一般未来发展有限但产品各方面都比较符合我的改善需求，预算也刚刚好；佳兆业我觉得未来升值空间还是满大的，但是面积有点小，怕以后需要置换的时候会付出更多，还想请教您觉得应该怎么选择？

回答：你好，依托前海利好，未来升值空间还不错，卖掉真的可惜了，建议继续持有。 因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断抵押或者加按揭之后再投资一套，贷款没问题的，留足2-3年月供。 宝能城不建议买，只适合自住。 不能接受“投住分离”，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直比较看好铭筑荔苑，可以入手。 当然，前海时代、诺德、阳光玫瑰园也不错的。

提问：你好广叔，不知道上一条是否成功。一套5环三羊地区商品房170平通透中间楼层大平层，中介说市价1000万，有350万贷款，房本今年年初刚下来，想换到国贸1300万房产。手里现金200万。如果卖房换，现在着急用钱会被割肉卖而且买家也不确定周期也不确定。如果不卖房贷款全款拿，意味着1300余万的最终贷款，后续流动性有很大问题，年收入只有40万左右，后边再卖房补上中间时间也会很焦虑而且成本增加。请您赐教好一些的方案，另中介垫款由于额度较大也不会空垫，需要其他足值房产抵押，目前看似不好腾挪。请您赐教，感谢！

回答：你好，北京原则上不置换 用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。 大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。 淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

提问：广叔你好，5月LPR保持不变，一年期利率仍然维持3.85%，五年期利率维持4.65%未来还有降息空间吗？

回答：你好，对于楼市，土地市场已经在全面回暖。各地政府不断推出新地，抢种抢收，开发商融资成本下降，拿地热情上涨。至于楼市的成交，很多城市也开始放量。钱越来越多，越来越便宜，这个趋势会维持到年底，甚至明年上半年。所以，降准降息还有空间，财政政策还有空间，未来会有一波烈火烹油的增长，来弥补上半年的损失。

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