东莞楼市:如何选择适合的板块和楼盘?看看内行人是怎么操作的

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提问：新人首问：广叔您好！目前本人在东莞2套三房，南城西平景湖荣郡自住，东城万科中天城市花园出租，有120万贷款未结清，东莞还有新房房票，目前手上首付90万，可考虑总价270万以内的房产做中长期投资。

1.近几天看了茶山金融街，寮步保利卓越中环广场，光大松湖云台，都不太满意。2.请广叔推荐一下适合我自身情况的投资板块和楼盘，谢谢您！

回答：你好。西平景湖荣郡区位不错，建议继续持有；东城万科中天城市花园，地铁1号线在建，近同沙公园站，建议继续持有。270w具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔 您好！本人38岁现沙田汇景联排一套、翠珑湾97平一套、均无贷款，手上现金有500-600米，年收入150米左右：妻子东莞户口、想投资房子或写字楼求推荐！谢谢

回答：你好。沙田汇景周围环境不是很好，价值一般。翠珑湾靠近华为基地，还可以的。写字楼、公寓、酒店、商铺这些不建议碰，好好买住宅。可参加万象府的打新，二手可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！东莞中堂浅水湾、麻涌碧桂园、麻涌保利投资哪个楼盘好？

回答：你好。中堂浅水湾景观还可以，周围配套还可以。麻涌碧桂园、麻涌保利很近，建议考虑麻涌保利。具体推荐参见星球内部分享！

提问：广叔，您好！您建议投资保利红珊瑚及星城翠龙湾，请问是住宅还是公寓呢？哪个升值空间更大？

回答：你好。当然是住宅啊！看你的资金量是多少。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，看下更喜欢哪个吧。

提问：你好广叔，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：你好广叔，之前看了您分享买房方面的经验知识。(1)选择顺序：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。(2)一房和房龄太老的保值能力和未来转手不理想 那想问一下在资金有限的情况下，房龄、几房、是否电梯房在选择顺序中的排位呢？

本人在深圳龙华工作，以后长期在珠三角区域发展，买房近一两年没太考虑自住，主要是保值增值，怕以后买不起，如选择总额150万左右的房子。1、深圳龙岗布吉，地铁沿线一房，房子是2000年左右，楼梯房；2、深圳龙岗双龙，地铁沿线一房，房子是2010年左右，电梯房；3、东莞塘厦，二房，房子是2013年左右，电梯房。请问广叔，您觉得哪个更好？或者其他建议，望回复，谢谢广叔！

回答；你好，先说结论：资金有限的情况下，方案三我更建议。

具体分析一下：1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：你好广叔，因为自住的需求，要买南沙蕉门范围的房子，看了龙光，万科这两个楼盘。万科的楼层太低，感觉很压抑，价格也超预算。 龙光的我是看上了，但是老婆认为龙光有地陷的现象，死活不肯，不知道您有没有了解南沙龙光这个小区，地陷是不是无解？

回答：你好，如果龙光一直不地陷，我猜你老婆住得有点担心，不知道哪一天会地陷 如果龙光真的地陷了，哈哈怪你了，而且这小区都地陷了估计很难卖了。 家庭和睦最重要，既然是单纯的想自己住，那就好好挑，多花点时间吧，毕竟房子是一个幸福家庭和载体。目前南沙那边房子是很好砍价的，明年买都来得及。

提问：您好广叔，200-250w考虑科学城科城山庄的小两房，知识城八十来方新房，车陂1室1厅，类似天朗或翠拥，还有番禺广场的东华花园三房，纯投资的潜力怎么样呢？当然投资二手比新房好点可以租抵贷。

回答：你好，可以考虑的，科城山庄近地铁，黄埔区政府，知识城还要很长时间，发展也有一定的不确定性，还不如眼下的科学城，蓄势待发指日可待，车陂一房还是算了，东华花园可以做个短线投资，18号线的带动效果明显，东华花园也属于刚需上车房，总价低很抢手的，楼梯房是有一点影响。

提问：你好广叔，请教一下，预算250万左右想买15年之内的两房，自住+保值是否老黄埔、金沙洲比较合适？有什么推荐的盘吗？

回答：你好，这个看你对通勤是否有要求，250万左右优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，然后在加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，还是往东来做选择为好。

提问：你好广叔，首付300-400万，主要是纯投资，想买1000W左右的房子。首套，但是老婆名下青岛有过一套贷款，有没有小区推荐？

回答：你好，1000万在二线能买到顶级豪宅，在深圳却会陷入尴尬和纠结的选择。 1000万可在福田南山宝中买一套品质略好，学位中等的盘，龙岗坪山可以买到又新又靓 的大House，盐田大鹏买到看海的大别野，能买到福田南山一套带顶级学位的普通两居，还可以去深圳湾吹吹风，去香蜜湖转一圈，然后认识到自己有多穷。这就是房价体系多元化的深圳，各自对应不同的投资和选盘逻辑。至于推荐片区和楼盘我们需要和客户充分沟通的基础上，了解清楚客户的资金实力、月供能力、购房需求、风险偏好、租金预期等多个选房纬度，才可以给出负责任的选筹方案。具体推荐分析参考内部分享！

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